文章首先給出2018~2024年，中國(guó)家庭住房貸款的比例。可以看到，這段時(shí)間中國(guó)家庭的貸款傾向是降低了的。2018年，我們把貸款30%以上的家庭加起來(lái)，占比達(dá)到了99%；2024年，我們?cè)侔奄J款30%以上的家庭加起來(lái)，占比只有94%。說(shuō)明經(jīng)過(guò)疫情之后，家庭貸款傾向在下跌，大家更愿意提高首付比例。

這也是為什么我說(shuō)的，放開(kāi)購(gòu)房資格的政策作用不大，只有降低購(gòu)房成本的政策才有效果。這段時(shí)間購(gòu)房的首付比例要求一降再降，但是大家買(mǎi)房的首付比例反而越來(lái)越高，證明放松購(gòu)房資格是沒(méi)有用的。大家現(xiàn)在的問(wèn)題是買(mǎi)不起房（或者沒(méi)有信心買(mǎi)房），而不是沒(méi)有資格買(mǎi)房。

瑞銀還提到，現(xiàn)在負(fù)資產(chǎn)的房子越來(lái)越多了（也就是賣(mài)掉后還還不起剩余房貸的，這部分房子很危險(xiǎn)，是法拍房主要貢獻(xiàn)者）。今年大概就有70萬(wàn)套房子是負(fù)資產(chǎn)，占當(dāng)年銷(xiāo)售住宅的9.8%。但是到了2027年，預(yù)計(jì)就有330萬(wàn)套房子是負(fù)資產(chǎn)了，到時(shí)候就會(huì)占到當(dāng)年銷(xiāo)售住宅的55.4%。

那么問(wèn)題來(lái)了，中國(guó)房貸暴雷風(fēng)險(xiǎn)大嗎？

從數(shù)據(jù)上來(lái)看，隨著房?jī)r(jià)下跌，資不抵債的房子快速上升，銀行貌似存在風(fēng)險(xiǎn)。

但是實(shí)際上，盡管負(fù)資產(chǎn)（Negative Equity）會(huì)增加違約動(dòng)機(jī)，但并不必然導(dǎo)致違約。參考香港1997-2003年的經(jīng)驗(yàn)，即使負(fù)資產(chǎn)比例一度超過(guò)30%，抵押貸款拖欠率峰值僅為1.4%。

而之所以法拍房的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于資不抵債的房屋數(shù)量，是因?yàn)榇蠹页私?jīng)濟(jì)考慮外，還要考慮社會(huì)信用。雖然在銀行那邊違規(guī)會(huì)更加劃算，但是這也意味著征信受到影響，在中國(guó)生活會(huì)很不方便。因此，只要月供還能還房貸，中國(guó)人就不會(huì)選擇斷貸。

也是因?yàn)檫@個(gè)原因，雖然負(fù)資產(chǎn)房屋占比大幅上升，中國(guó)的銀行也暫時(shí)沒(méi)有危機(jī)，因?yàn)榇蠹以率杖脒€是高于月供的。瑞銀調(diào)查顯示，僅1.2%的按揭持有人的月供超過(guò)月收入，表明大多數(shù)借款人的現(xiàn)金流狀況尚能維持還款，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)較低。

不過(guò)雖然房貸違約率目前沒(méi)有大問(wèn)題，但是還是有個(gè)壞消息，就是經(jīng)營(yíng)貸可以是個(gè)大麻煩。經(jīng)營(yíng)性貸款（MSE loans）由于期限短（平均2年）且規(guī)模巨大（超30萬(wàn)億），面臨更嚴(yán)峻的再融資和違約風(fēng)險(xiǎn)。2026-2027年大量經(jīng)營(yíng)性貸款到期（約36萬(wàn)億元），這時(shí)候是壓力最大的年份。預(yù)計(jì)到2027年，經(jīng)營(yíng)性貸款違約可能導(dǎo)致數(shù)百萬(wàn)套房產(chǎn)流入法拍或二手市場(chǎng)，加劇房?jī)r(jià)下行壓力。 瑞銀預(yù)測(cè)，未來(lái)房貸違約率最高會(huì)達(dá)到1.6%，但是經(jīng)營(yíng)貸違約率會(huì)達(dá)到4.8%。

經(jīng)營(yíng)貸是個(gè)歷史遺留問(wèn)題，大家還記得疫情后zf為了救小微企業(yè)，放寬了經(jīng)營(yíng)貸的審批。那段時(shí)間正好也是一線城市房?jī)r(jià)瘋漲的階段，很多小老板就借了經(jīng)營(yíng)貸去買(mǎi)房了（廣深尤其多）。這部分老板正好買(mǎi)在了高點(diǎn)，現(xiàn)在一線房?jī)r(jià)回調(diào)了30%+，經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房的重災(zāi)區(qū)廣深房?jī)r(jià)甚至腰斬，這對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸的償還率來(lái)說(shuō)壓力很大。

另外一個(gè)壞消息是，目前掛牌量越來(lái)越多，瑞銀統(tǒng)計(jì)了貝殼網(wǎng)上面的掛牌量數(shù)據(jù)，可以看到從22年到現(xiàn)在，一線城市掛牌量增加了50%左右，其他城市掛牌量也差不多增加50%，這個(gè)掛牌量增速是非常迅速的，尤其是在2023年，這一年就增加了30%。

不過(guò)好消息是，目前掛牌量增速是降下來(lái)了，特別是一線城市，掛牌量增速只有1.9%。不過(guò)這個(gè)數(shù)據(jù)很奇怪，現(xiàn)在根據(jù)其他國(guó)際投行的調(diào)研顯示，現(xiàn)在大家對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)信心是在變?nèi)醯?，而且愿意降價(jià)的房東比例也在上升。并且根據(jù)目前一線城市房?jī)r(jià)來(lái)看，確實(shí)是在急跌的。這種情況下掛牌量怎么會(huì)增速下滑呢，讓我懷疑是不是貝殼的房端市占率出現(xiàn)了下滑。

總的來(lái)說(shuō)，銀行的房貸暴雷風(fēng)險(xiǎn)不大。之后壞債率確實(shí)會(huì)上升，但是不至于影響到銀行正常運(yùn)營(yíng)。銀行只需要在未來(lái)幾年計(jì)提額外的撥備。雖然這會(huì)帶來(lái)一定的利潤(rùn)壓力，但對(duì)于整個(gè)銀行業(yè)而言是可消化的。

但是情況沒(méi)有大家看到的那么好，我提醒大家兩件事情。

第一件事情，就是雖然銀行整體目前看上去不會(huì)出問(wèn)題，但是不代表沒(méi)有結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。一些小的城商行，由于資產(chǎn)狀況更差，并且資本金薄弱抗風(fēng)險(xiǎn)能力差（不像大銀行那么能拖），所以還是有一定的暴雷風(fēng)險(xiǎn)的。我建議我的粉絲朋友，如果有錢(qián)存在小銀行的，最近3年可以考慮先把錢(qián)存在大銀行，度過(guò)最艱難的幾年再說(shuō)。

第二件事情，就是銀行雖然沒(méi)有危險(xiǎn)了，不代表房?jī)r(jià)就不會(huì)跌了。實(shí)際上，我給大家講過(guò)很多遍，zf在乎的是銀行，而不是大家手里房?jī)r(jià)的漲跌。房子砸在你手里是軟著陸，砸在銀行手里才是硬著陸。所以如果銀行確定安全了，上面就更不會(huì)出政策救房地產(chǎn)了。

理論上，銀行處于出問(wèn)題的邊緣，倒逼上面出政策救地產(chǎn)，但是銀行又不要真的出問(wèn)題引發(fā)金融危機(jī)，是對(duì)房東最好的局面。