滬指九連陽(yáng)。甭管有沒(méi)賺錢(qián)，你就說(shuō)滬指是不是漲了吧
目前是典型的機(jī)構(gòu)主導(dǎo)、散戶跟隨行情，所以上漲集中在極少數(shù)板塊。導(dǎo)致不少朋友沒(méi)咋賺到錢(qián)。
不過(guò)，這個(gè)問(wèn)題可能會(huì)在明年解決，迎來(lái)行情的擴(kuò)散和普漲。
1 樓市>出口
這事得從出口和樓市說(shuō)起。
下圖是2000年以來(lái)中國(guó)出口金額（紅線）和商品房銷(xiāo)售額（藍(lán)線）。

2021年之前，二者是持續(xù)提升的，而且可以相互對(duì)沖。
比如2014年樓市不好，但出口很好，實(shí)現(xiàn)了對(duì)沖。2015年～2016年，全球需求下滑，中國(guó)出口也明顯下行，而樓市很好，對(duì)沖了出口的不利影響。
可2021年之后，出口和樓市呈現(xiàn)明確的K型分化。盡管出口在重壓之下依然強(qiáng)勢(shì)，但也無(wú)力對(duì)沖樓市的巨幅下行。
現(xiàn)在大家都說(shuō)要拉動(dòng)內(nèi)需，但其實(shí)買(mǎi)新房也是一種消費(fèi)（雖然名義上被計(jì)入固定資產(chǎn)投資）。而且買(mǎi)房后，還有裝修、家具和汽車(chē)等一系列衍生消費(fèi)。
樓市消費(fèi)的大幅減少，會(huì)通過(guò)財(cái)富效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)、就業(yè)與收入沖擊和預(yù)期惡化幾條路徑，沖擊整個(gè)社會(huì)的消費(fèi)體系。它的影響比貿(mào)易戰(zhàn)都要大得多。
這也導(dǎo)致了2022年起的三年大熊市。雖然2024年反彈了，但因?yàn)樽》肯M(fèi)還在下行，股市也更偏結(jié)構(gòu)性行情。
而接下來(lái)，樓市很可能會(huì)出現(xiàn)重大變化。商品房這個(gè)巨大消費(fèi)的下行，也許會(huì)在明后年結(jié)束。
2 樓市銷(xiāo)售即將觸底
我們可以算一下商品房的真實(shí)需求。
這里從最悲觀的角度出發(fā)，不考慮任何新增的城市化需求，僅考慮現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房的更新需求。
把房子當(dāng)做消費(fèi)品，總壽命是70年。目前全國(guó)平均房齡是17.3年，剩余壽命53年。不同地區(qū)會(huì)有差異，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)隨著人口減少，房屋被快速拋棄，而北上等一線城市在持續(xù)老舊小區(qū)改造，延長(zhǎng)房屋壽命。這里悲觀一些，拉長(zhǎng)使用時(shí)間，按照60年剩余壽命來(lái)估算。
全國(guó)城鎮(zhèn)住房建筑面積為378億平方米。再結(jié)合人口變化情況，計(jì)算可知，每年有6.3億平的新房需求。
這個(gè)數(shù)字你可以認(rèn)為是悲觀情形下的底線需求。
咱不能一家之言，我看了官方協(xié)會(huì)和券商的研究數(shù)據(jù)。他們認(rèn)為合理需求在7~12億平。
外資券商的研究數(shù)據(jù)是按套數(shù)算的。每年合理需求500萬(wàn)套，按照每套80~100平計(jì)算，需求在4~5億平。
當(dāng)然，你也可以套一下日本。日本新房銷(xiāo)售面積最低點(diǎn)是2009年的0.69億平。按照人口換算過(guò)到中國(guó)，就是7.5億平。
我算出來(lái)的6.3億平的底線需求在各路數(shù)據(jù)的中間偏下，具有合理性
我們?cè)賮?lái)看下實(shí)際銷(xiāo)售情況。
2021年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積接近20億平，大大超出了底線需求，存在明顯泡沫。
此后，樓市去泡沫，商品房銷(xiāo)售面積一路下滑到2024年的8.1億平。下滑力度很大，換一般國(guó)家早崩了，這波全靠出口撐住。
2025年即將結(jié)束，預(yù)計(jì)全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為7.3億平，距離6.3億平的底線需求并不遠(yuǎn)了。
如此看來(lái)，中國(guó)商品房銷(xiāo)售（也可以說(shuō)是商品房消費(fèi)）的下行空間并不大了，觸底可能也就是明后年的事。
3 全面牛市并不遙遠(yuǎn)
這不代表地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)會(huì)轉(zhuǎn)好。原因很簡(jiǎn)單，你看下面這張圖。雖然每年新開(kāi)工面積只有6億平，供給已大幅減少，但問(wèn)題是在建面積有66億平。所以地產(chǎn)企業(yè)還有大量的庫(kù)存需要消化。

但這代表中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓力會(huì)越來(lái)越小。包括各位在體感上的壓力，到2026，最晚2027年，會(huì)出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。樓市銷(xiāo)售下行對(duì)經(jīng)濟(jì)，特別是對(duì)消費(fèi)的負(fù)面效應(yīng)，會(huì)逐漸結(jié)束。
映射到股市，就是結(jié)構(gòu)性行情的擴(kuò)散，是普漲行情的到來(lái)，是牛市的持續(xù)。
這里真不是打雞血，順便說(shuō)下日本當(dāng)年的情況。
下圖是日股過(guò)去50年走勢(shì)。

日股在1990年見(jiàn)頂后，持續(xù)下跌。底部出現(xiàn)在2009年，圖中紅圈處。
而2009年這個(gè)年份前面已經(jīng)提到過(guò)了，就是日本商品房銷(xiāo)售面積的底部。
即日本股市的觸底和樓市銷(xiāo)售面積的觸底，是同步的。
這么看，A股貌似比較聰明，提前兩年就觸底反彈了
不過(guò)，這跟中國(guó)內(nèi)需市場(chǎng)超大，以及中國(guó)出口極強(qiáng)有更大的關(guān)系。不像日本，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)自主權(quán)，1990年后被收割得很厲害，優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)被割了個(gè)七零八落。
總之，站在2025年底，對(duì)明年的市場(chǎng)要多一份樂(lè)觀。
也許會(huì)出現(xiàn)一場(chǎng)很大的牛市，再漲個(gè)20%以上。但問(wèn)題是，A股已連漲兩波，估值也談不上低了。萬(wàn)一暴漲，要注意風(fēng)險(xiǎn)。
最好還是平穩(wěn)一些，一年漲個(gè)5%，股息再收個(gè)2%，加起來(lái)7%就很厲害了。重點(diǎn)是，在商品房消費(fèi)摸到底部后，股市暴跌的可能性在急劇減小。下跌更多是機(jī)會(huì)，而不是風(fēng)險(xiǎn)。
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