最近，高盛就中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)布了一份名為《中國(guó)房地產(chǎn)展望：分化中的復(fù)蘇》的報(bào)告。

報(bào)告稱，“上海和深圳兩個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒃诮衲甑子|底，復(fù)蘇時(shí)間將比其他城市提前6至24個(gè)月?！辈⑶腋呤㈩A(yù)計(jì)，從2025年底到2028年底，滬深兩地的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)15%的上漲。

對(duì)于過(guò)去三年習(xí)慣了“陰跌”、習(xí)慣了看空的人來(lái)說(shuō)，這份報(bào)告簡(jiǎn)直像是一封“踏空預(yù)警信”。很多人第一反應(yīng)是：這又是投行在給誰(shuí)接盤(pán)打掩護(hù)吧？但是復(fù)盤(pán)了今年4月以來(lái)上海和深圳最真實(shí)的成交數(shù)據(jù)后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)有些事情確實(shí)在發(fā)生質(zhì)變。

數(shù)字永遠(yuǎn)比口水更有說(shuō)服力。

據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)，4月6日到4月12日這一周，上海二手房網(wǎng)簽成交量達(dá)到了7342套。

這還不算什么。真正讓中介磨破嘴皮子、讓房東開(kāi)始收窄議價(jià)空間的是4月11日。這一天，上海二手房單日網(wǎng)簽量鎖死在1632套。

1632套是什么概念？這個(gè)數(shù)字接連打破了年內(nèi)的兩次峰值，直接創(chuàng)下了近5年來(lái)上海二手房單日網(wǎng)簽的最高紀(jì)錄。在此之前的4月上旬，上海已累計(jì)網(wǎng)簽成交超過(guò)9000套，較去年同期增加了2000余套。

你要知道，這并不是在2015年的大牛市，也不是在2020年的全民搶房期。這是在經(jīng)歷了漫長(zhǎng)深度調(diào)整、市場(chǎng)情緒一度低迷的2026年春天。單日破千套已經(jīng)是行業(yè)公認(rèn)的“榮枯分界線”，而1632套，說(shuō)明市場(chǎng)已經(jīng)從“回暖”轉(zhuǎn)向了“噴發(fā)”。

同樣的故事也在深圳上演。3月深圳二手房網(wǎng)簽量站上了5000套的“榮枯線”，4月開(kāi)局依然保持著極其強(qiáng)韌的換手率。

為什么高盛敢斷言，是上海和深圳率先觸底，而不是北京或廣州？報(bào)告中提出了幾個(gè)核心觀點(diǎn)。

高盛分析認(rèn)為，自2024年下半年起，頭部開(kāi)發(fā)商的拿地重心近乎“偏執(zhí)”地收縮回了上海、深圳、北京、杭州等極少數(shù)核心城市。這種投資的極端極化，導(dǎo)致二三線城市面臨漫長(zhǎng)的供應(yīng)消化期，而滬深兩地的優(yōu)質(zhì)新房供應(yīng)卻在悄然縮減。這種供需關(guān)系的錯(cuò)位，是房?jī)r(jià)率先反彈的“硬底盤(pán)”。

高盛首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家在報(bào)告中明確指出：“觀察中國(guó)樓市復(fù)蘇，必須盯著上海和深圳的二手房換手率?！敝挥挟?dāng)存量市場(chǎng)流動(dòng)起來(lái)，改善型的“賣(mài)舊買(mǎi)新”鏈條才能轉(zhuǎn)動(dòng)。4月11日那1632套網(wǎng)簽，正是高盛邏輯中“市場(chǎng)齒輪開(kāi)始咬合”的明證。

高盛認(rèn)為，滬深兩地的庫(kù)存去化周期已回落至合理區(qū)間，而許多二三線城市的庫(kù)存可能需要更長(zhǎng)時(shí)間來(lái)消化。由于滬深庫(kù)存已降至合理區(qū)間，2025 年之后，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)、家庭儲(chǔ)蓄開(kāi)始向房產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)，這兩座城市將面臨“優(yōu)質(zhì)房源荒”。在供應(yīng)跟不上的情況下，少量的資金涌入就能拉動(dòng)價(jià)格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的上漲。

很多人看到15%這個(gè)數(shù)字，第一反應(yīng)是：又要漲了嗎？我的工資還沒(méi)漲這么多。

在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)30多個(gè)月的下跌后，上海和深圳的部分核心區(qū)域房源，較峰值已經(jīng)下調(diào)了30%~40%。用一句話總結(jié)現(xiàn)在的行情：擠掉了所有的水分，露出了硬邦邦的基石。

那這15%的上漲，其實(shí)是經(jīng)濟(jì)回歸常態(tài)化增長(zhǎng)后，核心資產(chǎn)對(duì)通脹的自然對(duì)沖。

如果你以為滬深回暖，就意味著你家樓下的老破小也要漲，那就大錯(cuò)特錯(cuò)了。

4月這波“天量成交”，有一個(gè)極其顯著的特征：成交結(jié)構(gòu)的分化。

上海成交最快的房子是總價(jià)300-500萬(wàn)的剛需房源，周期從三個(gè)月縮短到一周。這意味著，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)兩年的價(jià)格下調(diào)，上海剛需板塊的“性價(jià)比”已經(jīng)觸及了大量新上海人的心理防線。其次是頂級(jí)改善房，比如核心區(qū)的豪宅，依然是搶手貨。最尷尬的是不上不下的中間地帶。那些沒(méi)有學(xué)區(qū)支撐、沒(méi)有地鐵優(yōu)勢(shì)、物業(yè)管理混亂的中庸房源，依然在艱難地尋找買(mǎi)家。

深圳也是同樣的情況，成交結(jié)構(gòu)的分化非常慘烈。南山、寶安中心區(qū)的次新房，帶看量和成交周期明顯縮短，優(yōu)質(zhì)房源的議價(jià)空間已從年初的10%縮窄至3%以內(nèi)。而那些缺乏產(chǎn)業(yè)支撐和通勤優(yōu)勢(shì)的遠(yuǎn)郊板塊，依然處于無(wú)人問(wèn)津的去庫(kù)存階段。

這正是高盛報(bào)告中反復(fù)強(qiáng)調(diào)的詞：“Divergent Recovery”（分化的復(fù)蘇）。未來(lái)不是所有人的盛宴，而是極少數(shù)“確定性資產(chǎn)”的狂歡。

這意味著，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不再是一個(gè)整體，而是一次“大洗牌”。高盛預(yù)測(cè)的復(fù)蘇，是頂級(jí)城市的復(fù)蘇；而頂級(jí)城市的復(fù)蘇，又是從頂級(jí)地段開(kāi)始的。

面對(duì)高盛的這份報(bào)告和上海單日1632套的真實(shí)數(shù)據(jù)，如果你還在糾結(jié)要不要上車(chē)，不妨思考這三點(diǎn)：

第一，不要和成交量作對(duì)。 價(jià)格可以作假，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)是真金白銀交了稅的。量在價(jià)先，這是金融市場(chǎng)永恒的真理。

第二，告別博弈心態(tài)。 很多人總想抄在“絕對(duì)底部”。但現(xiàn)實(shí)是，當(dāng)你能清晰確認(rèn)底部的時(shí)候，底部往往已經(jīng)過(guò)去半年了。

第三，回歸居住本質(zhì)。 現(xiàn)在的入場(chǎng)者，大部分不再是賭博，而是真正的“剛需”和“剛改”。如果你是因?yàn)樾枰粋€(gè)家，且預(yù)算已經(jīng)能覆蓋目標(biāo)房源，那么這種量升價(jià)穩(wěn)的窗口期，往往是近十年最友好的博弈時(shí)機(jī)。

高盛的預(yù)測(cè)未必百分之百準(zhǔn)確，但它釋放出的信號(hào)不容忽視：最困難的時(shí)刻正在過(guò)去。至于那15%的紅利，注定只屬于那些在迷霧中依然敢于看清常識(shí)的人。