周日下午，深圳文華東方酒店的宴會(huì)廳，空氣里彌漫著一種久違的味道。

那是金錢(qián)在劇烈摩擦后產(chǎn)生的焦熱味。

幾百個(gè)身家億萬(wàn)的深圳人擠在這里，只為了一件事：搶房。

中信信悅灣開(kāi)盤(pán)了。選房開(kāi)始僅僅兩個(gè)小時(shí)，數(shù)字就定格在了一個(gè)驚人的量級(jí)：

100億。

這是什么概念？一家中型上市公司的全年?duì)I收，可能也就這么多。而在深圳灣，這只是一個(gè)下午的流水。

更讓人咋舌的是價(jià)格。

在此之前，深圳的房?jī)r(jià)天花板是深圳灣澐璽的。但信悅灣這一次，直接把天花板捅穿了。

備案均價(jià)24.4萬(wàn)/平，最高單價(jià)：

38萬(wàn)/平。

即使是公認(rèn)“老錢(qián)”最多的上海，最近嘉里金陵華庭二期的天花板也就是32萬(wàn)。

深圳豪宅的這把火，一個(gè)月前就燒起來(lái)了。

11月底，深圳灣澐璽開(kāi)盤(pán)，單日狂攬130億，創(chuàng)下2025年全國(guó)單盤(pán)首開(kāi)紀(jì)錄。

緊接著，GCC聯(lián)泰超總灣首開(kāi)，賣(mài)了53億。然后就是昨晚悄悄開(kāi)盤(pán)的后海招商璽。

回到信悅灣這塊地，是有故事的。

它的前身，是深圳著名的“舊改之王”佳兆業(yè)手中的東角頭項(xiàng)目。

2013年，佳兆業(yè)豪擲58億收購(gòu)深圳航運(yùn)集團(tuán)70%股權(quán)，曲線拿下了這塊黃金寶地。

在當(dāng)年的佳兆業(yè)版圖里，這是最耀眼的明珠，貨值預(yù)估：

超300億。

但后來(lái)的故事大家都知道了。佳兆業(yè)的爆雷，來(lái)得比項(xiàng)目開(kāi)發(fā)快得多。這顆明珠，差點(diǎn)成了死局。

然后債權(quán)人中信來(lái)了，用的是“服務(wù)信托”模式。

這個(gè)詞聽(tīng)起來(lái)很高級(jí)，翻譯成大白話就是：把資產(chǎn)圈起來(lái)，先把原來(lái)的爛賬隔離開(kāi)，然后重新包裝上市，賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，大家排隊(duì)分錢(qián)。

在這個(gè)邏輯下，高價(jià)是必須的。只有把價(jià)格拉到天花板，才能在覆蓋掉巨大的資金成本、建安成本和由于多年停滯產(chǎn)生的隱性成本后，還能讓債權(quán)人安全撤退，甚至讓原房東佳兆業(yè)剩點(diǎn)殘羹冷炙。

所以，這24萬(wàn)的單價(jià)里，不光有海景溢價(jià)，更多的是解套溢價(jià)。但從金融的角度看，買(mǎi)家正在為上一輪地產(chǎn)泡沫的善后買(mǎi)單。

深圳的朋友告訴我，這次富豪們之所以瘋搶，還有一個(gè)很實(shí)際的原因：

“70/90”政策，終于徹底翻篇了。

過(guò)去十幾年，為了湊這個(gè)小戶型指標(biāo)，深圳豪宅被迫搞出了無(wú)數(shù)奇葩的“雙拼房”。買(mǎi)一套房要兩個(gè)名額，兩本證，以后賣(mài)還要找有兩個(gè)名額的接盤(pán)俠，簡(jiǎn)直是豪宅的噩夢(mèng)。

2024年，這個(gè)緊箍咒終于摘了 。

信悅灣這次起步就是200平以上的大平層，純粹的一本證。

看看現(xiàn)在的深圳樓市，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)殘酷的“K型”走勢(shì)。

K線的上端，是信悅灣、是澐璽、是招商璽。一個(gè)月內(nèi)，這四個(gè)項(xiàng)目吸走了近300億的資金。這些錢(qián)在核心區(qū)瘋狂空轉(zhuǎn)，不斷推高天花板。

而在K線的下端，是廣大的二手房市場(chǎng)和剛需盤(pán)，正在經(jīng)歷漫長(zhǎng)的橫盤(pán)。

數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房?jī)r(jià)格仍在調(diào)整，部分區(qū)域跌回了2016年。普通人還在計(jì)算首付、擔(dān)憂裁員、猶豫要不要背上30年的房貸。一篇媒體報(bào)道的標(biāo)題很扎心：

《豪宅被搶，剛需卻不敢動(dòng)》。

這就是2025年深圳樓市的真相。

富豪們搶購(gòu)38萬(wàn)一平的豪宅，并不是因?yàn)樗麄儗?duì)樓市有多大的信心，而是因?yàn)樵谫Y產(chǎn)荒的當(dāng)下，他們找不到更好的地方安放那些無(wú)處可去的現(xiàn)金。

他們恐懼通脹，恐懼貨幣貶值，恐懼手里的錢(qián)變毛。于是，深圳灣的海景房，成了他們的金融避險(xiǎn)倉(cāng)。

周日的這場(chǎng)百億狂歡，可能會(huì)被載入史冊(cè)。但它記錄的，不是深圳樓市的全面回暖，而是這座城市折疊的完成。

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