財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布公告，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房的增值稅政策進(jìn)行調(diào)整。

新政策規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

按照最新政策，可以說(shuō)給西安16萬(wàn)套掛牌二手房市場(chǎng)注入一針強(qiáng)心劑，增值稅政策的調(diào)整為買(mǎi)賣(mài)雙方同時(shí)打開(kāi)了成本降低的窗口。

新政解讀

根據(jù)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的最新公告，從2026年1月1日起，個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅政策將實(shí)行新標(biāo)準(zhǔn)。

具體而言，個(gè)人銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房時(shí)，增值稅征收率從之前的5.3%調(diào)整為3%。對(duì)于那些購(gòu)買(mǎi)已滿2年（含2年）的住房，銷(xiāo)售時(shí)則免征增值稅。

公告明確指出，這一政策調(diào)整自2026年1月1日起正式施行。不過(guò)公告中也附加了一項(xiàng)過(guò)渡條款：在2026年1月1日前，如果個(gè)人銷(xiāo)售住房涉及的增值稅尚未申報(bào)繳納，且符合新政策規(guī)定，可以按照新政策執(zhí)行。

與現(xiàn)行政策相比，這次調(diào)整的核心變化是不滿2年住房的增值稅征收率從5.3%降至3%，同時(shí)明確了對(duì)滿2年住房的免稅政策。

西安二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀

西安二手房市場(chǎng)目前呈現(xiàn)“以價(jià)換量”的特征。據(jù)了解，西安二手住宅存量掛牌套數(shù)已達(dá)160349套，較上月增加2533套。這意味著市場(chǎng)供應(yīng)充足，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年9月西安市二手住宅成交6857套，同比下降8.3%。從今年1-9月整體來(lái)看，西安二手住宅累計(jì)成交73049套，同比增長(zhǎng)1%。

對(duì)于西安二手房市場(chǎng)而言，增值稅政策的調(diào)整將直接降低交易成本。以一套200萬(wàn)元不滿兩年的住房為例，之前需要繳納約10.6萬(wàn)元的增值稅，而現(xiàn)在僅需繳納6萬(wàn)元，成本降低了4.6萬(wàn)元。

這種成本降低對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都有利。一方面，賣(mài)家可以更容易地出售不滿兩年的房產(chǎn)；另一方面，買(mǎi)家也能以更合理的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)到合適的房源。

新政策還將促進(jìn)“以舊換新”活動(dòng)的開(kāi)展。根據(jù)西安市2025年6月發(fā)布的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施，西安市一直在推進(jìn)住房“以舊換新”活動(dòng)。

通過(guò)降低出售舊房的成本，更多家庭將能夠順利進(jìn)行改善型置換。

配套政策形成組合效應(yīng)

實(shí)際上，西安近期已有多項(xiàng)房地產(chǎn)支持政策陸續(xù)出臺(tái)。除了增值稅政策調(diào)整外，契稅政策也已優(yōu)化。

近期西安主要房地產(chǎn)政策調(diào)整

· 增值稅政策

· 調(diào)整前：滿2年免征；不滿2年按5.3%征收

· 調(diào)整后：滿2年免征；不滿2年按3%征收

· 契稅優(yōu)惠

· 調(diào)整前：90平方米及以下首套房按1%征收

· 調(diào)整后：140平方米及以下住房統(tǒng)一按1%征收

· “以舊換新”個(gè)稅退稅

· 具體內(nèi)容：出售舊房后一年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新房，可申請(qǐng)已繳個(gè)稅退稅

西安市還在促進(jìn)一二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，加快存量住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理，引導(dǎo)降低中介服務(wù)費(fèi)，并完善“帶押過(guò)戶”操作規(guī)程。這些措施與增值稅調(diào)整形成政策組合拳，共同降低交易成本。

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市場(chǎng)展望與應(yīng)對(duì)建議

展望未來(lái)，西安二手房市場(chǎng)將逐步修復(fù)，2025年西安二手房市場(chǎng)整體表現(xiàn)為“供需失衡，交易節(jié)奏放緩”。

隨著政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，市場(chǎng)活躍度有望提升。特別是在2026年新政正式實(shí)施后，不滿兩年的房源流動(dòng)性將得到改善，推動(dòng)整體交易量回升。

對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方而言，在當(dāng)前的西安二手房市場(chǎng)中，采取不同的策略至關(guān)重要。

對(duì)于賣(mài)家，特別是持有不滿兩年房源的業(yè)主，可以考慮在2026年新政實(shí)施后再進(jìn)行交易，以享受更低的增值稅成本。目前，市場(chǎng)上的議價(jià)空間已升至10.53%，創(chuàng)下2023年以來(lái)的新高。建議業(yè)主適當(dāng)降低心理預(yù)期，以合理價(jià)格加速出售，以便置換更優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)。

對(duì)于買(mǎi)家，當(dāng)前是一個(gè)挑選空間大、議價(jià)能力強(qiáng)的窗口期。購(gòu)房者可以重點(diǎn)關(guān)注不滿兩年的次新房源，這些房源通常品質(zhì)較好，且在新政后交易成本大幅降低。同時(shí)，利用當(dāng)前買(mǎi)方市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，可以嘗試更大的議價(jià)空間。

隨著2026年1月1日新政正式實(shí)施，西安超過(guò)16萬(wàn)套掛牌二手房或?qū)⒂瓉?lái)新的流動(dòng)契機(jī)。買(mǎi)賣(mài)雙方之間的堅(jiān)冰，正隨著政策暖風(fēng)逐漸消融。