本年，URI城市租住對全國15個藍領(lǐng)公寓品牌做長期監(jiān)測，發(fā)布《2025中國住房租賃藍領(lǐng)公寓品牌星級指數(shù)榜》，這份覆蓋全國13家藍領(lǐng)公寓運營品牌的測評榜單，不僅勾勒出當前行業(yè)頭部玩家的競爭格局，更折射出藍領(lǐng)公寓市場的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型信號。

隨著我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展與產(chǎn)業(yè)功能深度轉(zhuǎn)型，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口規(guī)模展現(xiàn)出顯著的增長態(tài)勢。自2011以來，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口占比逐年攀升，平均每年增長約1.06%。以勞動密集型為主的新型制造業(yè)和生活服務(wù)業(yè)發(fā)展勢頭強勁，藍領(lǐng)群體規(guī)模持續(xù)擴大。據(jù)相URI城市租住研究統(tǒng)計，截至2025年，藍領(lǐng)群體人數(shù)預(yù)估已突破4.11億，占中國7.5億就業(yè)人口的55%，這一龐大群體的租賃居住需求亟需市場補充。

過去，藍領(lǐng)人群受戶口和收入限制，在住房選擇上較為窘迫。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，約80%藍領(lǐng)人群因經(jīng)濟因素，無奈選擇群租房。但群租房不僅不受法律保護，還存在諸多安全隱患。因群租房引發(fā)的安全事故屢見不鮮。

但反觀2025年，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型深刻影響就業(yè)格局。新興產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，人工智能、新能源等創(chuàng)造大量新崗位，還帶動上下游及服務(wù)業(yè)發(fā)展，拉動就業(yè)。但產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型也帶來挑戰(zhàn)。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)如制造業(yè)、實體零售萎縮，造成人員失業(yè)。同時，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型對勞動者技能要求改變，引發(fā)結(jié)構(gòu)性失業(yè)。此外，全球經(jīng)濟增長放緩、國際貿(mào)易環(huán)境惡化，也給企業(yè)經(jīng)營帶來壓力，減少了就業(yè)崗位，大背景下勢必壓力下傳，對藍領(lǐng)住宿領(lǐng)域產(chǎn)生了一定的負面影響。

本期，URI城市租住學(xué)會應(yīng)用中國住房租賃品牌測評“五力模型”，以此評價住房租賃品牌的基本態(tài)勢。模型源于“波特五力模型”，由邁克爾·波特于20世紀80年代初提出?！安ㄌ匚辶δＰ汀卑ǎ汗?yīng)商的討價還價能力、購買者的討價還價能力、潛在競爭者進入的能力、替代品的替代能力、行業(yè)內(nèi)競爭者現(xiàn)在的競爭能力。在實際測評中，URI通過熵權(quán)法客觀賦權(quán)，通過對各個維度按照每個子項的數(shù)量進行歸一化處理，在數(shù)據(jù)標準化的前提下，求各子項比值，確定各維度權(quán)重計算綜合評分，最終通過星級形式展現(xiàn)。

具體可持續(xù)指標推導(dǎo)展示如下：

01.榜單核心特征

國資占半壁江山

專業(yè)運營品牌突圍

從榜單排名來看，2025年國資背景品牌成藍領(lǐng)公寓賽道的絕對主力：杭州安居寧巢（國企）、錦江酒店·途羚公寓（國企）、首鋼創(chuàng)業(yè)公社·37度公寓（國企）、尚藍公寓（國企）四家國資品牌躋身前十，其中杭州安居寧巢更是拿下榜首，與樂璟生活社區(qū)、Ease Living城璟租住共同構(gòu)成五星梯隊，代表行業(yè)最高運營水準。

市場化專業(yè)運營品牌同樣表現(xiàn)亮眼，樂璟生活社區(qū)、Ease Living城璟租住位列第二、三位，厘米公寓、九九住等品牌則以四星評級站穩(wěn)行業(yè)第二梯隊，展現(xiàn)出民營機構(gòu)在產(chǎn)品打磨、運營效率上的差異化優(yōu)勢。

整體來看，前十品牌中既有國資的資源與規(guī)模優(yōu)勢，也有民企的靈活與創(chuàng)新能力，形成“國資主導(dǎo)、民企賦能”的行業(yè)生態(tài)雛形。

02.藍領(lǐng)公寓市場現(xiàn)狀

規(guī)模擴容與品質(zhì)升級并行

政策與市場雙輪驅(qū)動

2025年藍領(lǐng)公寓市場呈現(xiàn)三大核心特征：

1. 市場需求持續(xù)釋放：隨著制造業(yè)、服務(wù)業(yè)藍領(lǐng)群體的城市扎根需求提升，全國藍領(lǐng)公寓租賃需求較上年增長約15%，核心城市的藍領(lǐng)住房缺口仍在擴大，成為住房租賃市場的重要增量板塊；

2. 運營水平顯著提升：頭部品牌已從單純的“提供床位”轉(zhuǎn)向“打造社區(qū)生活”，如榜單中的樂璟生活社區(qū)、Ease Living城璟租住等品牌，在配套設(shè)施（食堂、健身房、共享空間）、增值服務(wù)（職業(yè)培訓(xùn)、社群活動）上持續(xù)投入，藍領(lǐng)群體的居住體驗成為品牌競爭的核心維度；

3. 政策與市場雙輪驅(qū)動：各地保租房政策向藍領(lǐng)群體傾斜，不少城市將藍領(lǐng)公寓納入保租房籌建范疇，同時市場化資本也開始關(guān)注這一賽道，推動行業(yè)規(guī)范化發(fā)展。

03.2026年市場預(yù)判

URI城市租住采訪從業(yè)人員

總結(jié)五大趨勢

URI城市租住結(jié)合行業(yè)發(fā)展規(guī)律與政策導(dǎo)向，2026年藍領(lǐng)公寓市場將迎來五大關(guān)鍵變化：

1) “非改居”規(guī)模向一線城市核心區(qū)延伸：上海、北京等一線城市將進一步放開工業(yè)、商業(yè)用房改造為藍領(lǐng)公寓的限制，中富旅居（樂璟生活社區(qū)）等企業(yè)已布局長三角核心城市的“非改居”項目，這將有效補充核心區(qū)域藍領(lǐng)住房供給，緩解區(qū)位供需錯配問題；

2) 保障房與市場化項目形成“二分天下”格局：保障型租賃住房籌建規(guī)模將持續(xù)擴大，政府主導(dǎo)的保租房項目聚焦基礎(chǔ)居住需求，市場化藍領(lǐng)公寓則主打品質(zhì)化、個性化服務(wù)，兩類產(chǎn)品將分別覆蓋不同層級的藍領(lǐng)租住需求，形成互補競爭的市場結(jié)構(gòu)；

3) 產(chǎn)品服務(wù)升級但租金穩(wěn)中有降：頭部品牌將圍繞“住好房”持續(xù)升級產(chǎn)品，如智能化管理、精細化物業(yè)服務(wù)、社區(qū)文化建設(shè)等，但受新項目集中入市影響，核心城市外圍及二三線城市的藍領(lǐng)公寓租金將呈現(xiàn)下降趨勢，市場競爭從“規(guī)模搶位”轉(zhuǎn)向“服務(wù)卡位”；

4) 保租房公募REITs迎來擴容潮：隨著藍領(lǐng)公寓納入保租房范疇的比例提升，相關(guān)資產(chǎn)的證券化進程將加快，保租房公募REITs的發(fā)行規(guī)模與覆蓋范圍將進一步擴大，為行業(yè)引入更多長期資本，緩解運營企業(yè)的資金壓力；

5) “國資主導(dǎo)+專業(yè)機構(gòu)賦能”成主流格局：國資企業(yè)將憑借資源與政策優(yōu)勢持續(xù)占據(jù)市場主導(dǎo)地位，民營專業(yè)運營機構(gòu)則以管理輸出、品牌合作等方式為國資項目賦能；個人房東與小型二房東的市場份額將進一步收縮，尤其在非核心區(qū)域，規(guī)?；?、專業(yè)化運營成為行業(yè)門檻。

結(jié)語

2025年的藍領(lǐng)公寓榜單，既是對過去一年行業(yè)競爭的總結(jié)，也是2026年市場變革的預(yù)演。在國資引領(lǐng)、政策加持、資本入局的多重背景下，藍領(lǐng)公寓市場正從“解決有無”向“追求好壞”轉(zhuǎn)型，唯有兼顧規(guī)模與品質(zhì)、政策與市場的企業(yè)，才能在新一輪競爭中站穩(wěn)腳跟。

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數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

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