昨晚圈里最扎眼的一單交易，不是“成交了”，而是“成交在這個(gè)價(jià)格上”。

僑鑫匯悅臺(tái)一套約237㎡房源，以約4500萬(wàn)成交，折合約19萬(wàn)/㎡，直接把“廣州第一豪宅”的光環(huán)撕開(kāi)了一道口子。

很多人第一反應(yīng)是“豪宅跌了”，但我更愿意把它理解為：廣州頂豪的免檢期結(jié)束了，市場(chǎng)開(kāi)始按貨論價(jià)。

如果它是事故價(jià)、法拍價(jià)、極端樓層價(jià)，誰(shuí)都能找個(gè)理由把它解釋掉；

偏偏這單交易被業(yè)內(nèi)確認(rèn)是正常成交，位于5號(hào)樓中高樓層，戶型為三房?jī)蓮d三衛(wèi)（有改四房的空間），成交時(shí)間就在12月中旬前后。

也就是說(shuō)，這不是某個(gè)業(yè)主情緒崩了，而是買(mǎi)家用真金白銀告訴你：頂豪也要接受現(xiàn)實(shí)世界的定價(jià)規(guī)則。

01

一套房，把“第一豪宅”拉回地面

豪宅市場(chǎng)的價(jià)格，從來(lái)不是簡(jiǎn)單的漲跌，而是“是否仍然有足夠理由貴”。這一單之所以刺眼，是因?yàn)閷?duì)比太直接：

同面積段在2023年曾有公開(kāi)成交約6500萬(wàn)、單價(jià)約27.45萬(wàn)/㎡的記錄；

兩年后4500萬(wàn)、19萬(wàn)/㎡，相當(dāng)于少了約2000萬(wàn)，回撤幅度接近三成。

在豪宅圈，最怕的不是跌，是“大家開(kāi)始敢比價(jià)、敢挑刺、敢用產(chǎn)品說(shuō)話”

——當(dāng)一個(gè)盤(pán)不再被當(dāng)成“符號(hào)資產(chǎn)”，而是被當(dāng)成“商品資產(chǎn)”，光環(huán)就會(huì)失靈，剩下的只能拼硬實(shí)力。

02

別盯著19萬(wàn)：

先看它為什么發(fā)生在4/5號(hào)樓的237㎡

把匯悅臺(tái)當(dāng)作一個(gè)整體來(lái)談，很容易誤判。頂豪最殘酷的地方恰恰在于：同一個(gè)小區(qū)，價(jià)值可以天差地別。

237㎡這類產(chǎn)品，在匯悅臺(tái)內(nèi)部本來(lái)就不是景觀體系里的“王炸”。

4、5號(hào)樓同面積段多為東南向望江望琶洲，視野存在遮擋，行業(yè)里對(duì)其資源位的評(píng)價(jià)一直偏靠后；

與此同時(shí)，同面積段還有掛牌價(jià)折合約18萬(wàn)/㎡的信號(hào)出現(xiàn)，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)這類資源位的預(yù)期正在統(tǒng)一下修，而不是偶然一槍。

更關(guān)鍵的是產(chǎn)品邏輯。

237㎡做成“大三房+保姆間”，在十年前可能叫“豪宅范”，在今天會(huì)被買(mǎi)家直接按“效率”扣分。

得房率偏低、動(dòng)線偏舊、空間組織更像上一代豪宅審美，而新規(guī)時(shí)代的新豪宅，越來(lái)越強(qiáng)調(diào)空間使用率、客餐廳尺度、動(dòng)靜分區(qū)、收納系統(tǒng)以及景觀面的純粹性。

說(shuō)白了：買(mǎi)家不再為“匯悅臺(tái)”三個(gè)字無(wú)條件買(mǎi)單，而是開(kāi)始為“具體這一套值不值”買(mǎi)單。

03

真正的戲肉：

同小區(qū)出現(xiàn)斷層定價(jià)，頂豪進(jìn)入成熟階段

這單成交真正釋放的信號(hào)，并不是“匯悅臺(tái)要崩”，而是匯悅臺(tái)內(nèi)部的分層定價(jià)被市場(chǎng)公開(kāi)確認(rèn)。

業(yè)內(nèi)普遍的共識(shí)是：

小區(qū)核心江景資源位依然能賣(mài)到30萬(wàn)+/㎡，而非核心資源位的價(jià)格繼續(xù)向下尋找成交區(qū)間，小區(qū)整體均價(jià)也從高峰期約30萬(wàn)/㎡回落至約24—25萬(wàn)/㎡一帶。

這意味著廣州頂豪的邏輯正在切換：過(guò)去是“看盤(pán)的段位”，現(xiàn)在是“看單套的貨色”。

以后你再說(shuō)“我買(mǎi)的是匯悅臺(tái)”，市場(chǎng)會(huì)下意識(shí)追問(wèn)一句：

你買(mǎi)的是硬通貨，還是普通貨？這不是刻薄，這是成熟市場(chǎng)的必修課。

04

新頂豪強(qiáng)勢(shì)崛起：

老豪宅不是輸在地段，而是輸在代際

很多人喜歡把這類變化歸因于“經(jīng)濟(jì)不好”。但頂豪市場(chǎng)的矛盾往往更直白：

不是沒(méi)錢(qián)，而是錢(qián)更挑剔。

最近廣州新一代頂豪的表現(xiàn)，就是最強(qiáng)對(duì)照。

保利玥璽灣首開(kāi)錄得約106億銷(xiāo)售額，成為全國(guó)罕見(jiàn)的“百億開(kāi)盤(pán)”豪宅樣本，均價(jià)約17萬(wàn)/㎡、最高單價(jià)破30萬(wàn)/㎡；

萬(wàn)博香江一號(hào)相關(guān)大平層產(chǎn)品的備案價(jià)也被傳出高達(dá)23.8萬(wàn)/㎡。

在這些新項(xiàng)目身上，你能看到一種更強(qiáng)勢(shì)的定價(jià)依據(jù)：更高的空間效率、更現(xiàn)代的戶型邏輯、更清晰的資源稀缺性表達(dá)、更符合當(dāng)代高凈值家庭的生活方式。

當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)了更“新、更強(qiáng)、更不講情面”的對(duì)照組，老頂豪里資源位一般、產(chǎn)品效率一般的那部分房源，就很難繼續(xù)吃“名字溢價(jià)”。

頂級(jí)資金并沒(méi)有離開(kāi)廣州，它只是把溢價(jià)投給了更符合時(shí)代審美的“新規(guī)則”。

05

給購(gòu)房者的結(jié)論：

豪宅的風(fēng)險(xiǎn)從來(lái)不是漲跌，而是買(mǎi)錯(cuò)層級(jí)

頂豪市場(chǎng)正在發(fā)生的這套“按貨論價(jià)”，會(huì)逐步傳導(dǎo)到改善盤(pán)、再傳導(dǎo)到更廣泛的市場(chǎng)。未來(lái)房?jī)r(jià)越來(lái)越像消費(fèi)市場(chǎng)：

溢價(jià)越來(lái)越依賴不可替代性。

對(duì)自住改善來(lái)說(shuō)，邏輯很簡(jiǎn)單：

別被光環(huán)帶跑，優(yōu)先盯資源位、景觀純度、戶型效率、社區(qū)兌現(xiàn)；

對(duì)資產(chǎn)配置來(lái)說(shuō)，更要明白頂豪市場(chǎng)的馬太效應(yīng)會(huì)越來(lái)越強(qiáng)

——核心稀缺單位更穩(wěn)，普通產(chǎn)品更容易被壓縮溢價(jià)。

這次“破20”的匯悅臺(tái)，其實(shí)是在提醒所有人：豪宅不再是“買(mǎi)進(jìn)神壇就穩(wěn)贏”，而是“買(mǎi)對(duì)那一套才算數(shù)”。

匯悅臺(tái)沒(méi)下神壇，是市場(chǎng)終于學(xué)會(huì)驗(yàn)貨

我一直覺(jué)得，一個(gè)城市的豪宅市場(chǎng)是否成熟，不看它漲不漲，而看它能不能做到“同盤(pán)不同價(jià)、同價(jià)不同貨”。

這單19萬(wàn)/㎡的成交，不是匯悅臺(tái)的終局，而是廣州頂豪的新起點(diǎn)：

老頂豪守住自住保值的基本盤(pán)，新頂豪扛起價(jià)值成長(zhǎng)的溢價(jià)盤(pán)，頂級(jí)資金各取所需，市場(chǎng)反而更健康。

校長(zhǎng)留個(gè)題：

你覺(jué)得這次“破20”是偶發(fā)失守，還是廣州頂豪定價(jià)規(guī)則改寫(xiě)的開(kāi)始？

我更傾向后者。你呢？