降稅新政已正式執(zhí)行，給樓市帶了熱度。

二手房增值稅滿2年免征，不滿2年的按3%征收，而以前這個比例是5.3%（含附加稅）。

樓市君看到好幾個高贊的評論是：房子沒增值，交什么增值稅？

還有人表示剛交完幾十萬，現(xiàn)在后悔還來得及嗎？

這個新政會對樓市帶來什么影響？咱們來淺析一下。

｜圖源：國家財政部

壹

先來看大家問比較關(guān)切的兩個實際問題：

其一，房子剛賣，還沒過戶，能享受3%嗎？

二手交易增值稅，通常都是辦理過戶當(dāng)天才交，所以正常情況下簽過合同，只要在1月1日后過戶，都可以享受政策福利。

其二，公寓適不適用？目前政策主要面向的是住宅，公寓暫時沒有覆蓋。

當(dāng)然，部分人更關(guān)心政策帶來的影響，比如我們的三年老粉。

｜圖源：后臺粉絲留言

首先是短期表現(xiàn)，掛牌量可能會明顯增加。

比如新政出臺當(dāng)天，廣州二手新增掛牌了463套，環(huán)比前一日增長了17.8%，而目前貝殼外網(wǎng)顯示總掛牌量大約14.6萬套。

｜圖源：貝殼找房

內(nèi)網(wǎng)實際掛牌量多少？18萬套左右（中介透露）！隨著新政落地和效果傳導(dǎo)，大家覺得明年這個數(shù)據(jù)會去到多少？

其次，未來“同個項目一邊收樓，一邊掛牌”的現(xiàn)象會越來越明顯，次新二手和新房搶買家，帶來一定壓力。

以前不滿2增值稅及附加高達(dá)5.3%，就算是急賣也會顧忌這個成本選擇等滿兩年，延緩了上架時間。

但現(xiàn)在增值稅降至3%，再考慮二手房成交周期要237天（2025年上半年），已經(jīng)有業(yè)主剛收樓就放盤了。

比如琶洲南TOD這套，中介透露業(yè)主前兩天才收樓，證到手還沒焐熱就掛牌了，單價11萬+/平，幾乎是和新政同步出來的。

｜圖源：貝殼找房

次新房加速流出，憑借價格、即買即住的優(yōu)勢，給買家提供了新房之外的又一個選擇。

據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，黃埔紅盤萬科城市之光目前掛牌量225套，部分還不滿2年。

還有花地灣萬科金域曦府，首批交付是2023年10月，目前掛牌量已經(jīng)有33套。

萬博和樾府，在售/待上架房源累計超過270套，尤其五期，今年8月才收樓，也已經(jīng)放出了52套。

｜廣州樓市發(fā)布 制

貳

不過長期來看，增值稅減負(fù)整體利好樓市，它能撬動一個鏈條：“賣舊買新”。

1、加速二手市場流動起來，帶動置換需求釋放。

增值稅新政可不是“心理按摩”，而是實實在在地減負(fù)。

以普通置換家庭賣掉300萬的房子為例，新政前要交16萬左右的增值稅，新政后幾乎“砍半”，只需交9萬元。

而總價1000萬的房子升艙或者換倉，能省23萬，相當(dāng)一輛好車，是實打?qū)嵉睦谩?/p>

所以當(dāng)整個大盤轉(zhuǎn)起來，想要賣一買一的老破小要做的就是比別人跑得更快。

目前廣州在售的二手房中，樓齡在20年以上，面積100平以下的老房子就超過6.3萬套，將加速置換需求釋放。

｜圖源：貝殼找房

2、市區(qū)改善盤更加成為香餑餑，品質(zhì)也會整體向上卷。

降低置換成本后，更多家庭有能力實現(xiàn)“以小換大”、“以舊換新”的住房改善需求。

而核心區(qū)新規(guī)產(chǎn)品、四代宅，或?qū)⒊蔀橹脫Q大軍的考慮對象，尤其對中大戶型、品質(zhì)住宅的拉動比較明顯，倒逼新房市場品質(zhì)升級。

｜廣州樓市發(fā)布 制

尤其原本就比較搶手的項目，好單位和樓層可能更加緊俏。

目前，部分熱盤已經(jīng)宣布1月1日起漲價或收回折扣。

比如保利天曜宣布網(wǎng)簽已超過60億，1月1日起產(chǎn)品全線漲價3%。

中交天翠全線價格上漲2%；敏捷萬博金湖壹號收回5%折扣。

越秀鴻景臺首開去化126套，元旦已收回開盤優(yōu)惠。

｜圖源：朋友圈

當(dāng)然，目前也只是基于利好傳導(dǎo)的趨勢分析，具體效力還得看后續(xù)實際情況。

叁

增值稅新政并非是孤立的，主打一個“政策疊加效應(yīng)”。

關(guān)于減負(fù)這塊，2024年12月1日起契稅已經(jīng)降了一輪， 優(yōu)惠范圍擴(kuò)大至140平以上住房，首套統(tǒng)一1%，二套2%。

還有存量公積金貸款利率（2025年5月8日前已放款），從1月1日起也自動下調(diào)至2.6%，不用申請，不用跑銀行就能省下幾萬塊。

｜圖源：財聯(lián)社

可能很多人覺得，樓市深度調(diào)整已久，為什么不直接梭哈？

矯枉過正也是不行的，目前就是小步快跑的磨底階段，更考驗地段價值和新盤的實力。

2026年新盤格局割裂可能會更加明顯。

一方面，2025年出讓的溢價地基本會集中亮相，形成多個“局部熱點”。

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另一方面，頂豪陣容異常強(qiáng)大，而且基本都聚集在市區(qū)，高端局熱度會延續(xù)甚至燒得更旺。

｜廣州樓市發(fā)布 制

非核心的普通項目，除了打時差，大概率會通過價格讓步快速跑量。

政策都有個傳導(dǎo)周期，樓市氣色也在慢慢恢復(fù)。提高流動性是重要目的之一，而非刺激一二手漲價。

所以投資客想脫手或許不難，但想賺錢就難了，買家進(jìn)場會比以往任何一個時間點都更好，一系列減負(fù)后就是輕裝上陣了。

大家覺得，增值稅新政，對樓市是利好還是利空？歡迎留言評論~