展望2026年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)在“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的總體框架下做好系列工作。既要進(jìn)一步發(fā)揮近幾年系列存量政策的效應(yīng)，也要持續(xù)挖掘潛在市場(chǎng)需求，更要精準(zhǔn)把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)律特征。要以房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍來守牢底線，持續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展。

本文選自上海易居房地產(chǎn)研究院《2025-2026年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》，本報(bào)告是易居研究院一年更新一次的重磅房地產(chǎn)市場(chǎng)研究成果，著眼于分析與預(yù)判全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。本文主要展望2026年，年度的市場(chǎng)關(guān)鍵詞：著力回穩(wěn)。

一

市場(chǎng)成交

（一）全國(guó)商品房銷售面積：積極向好

2026年，全國(guó)商品房銷售面積同比跌幅有望收窄，并呈現(xiàn)積極向好態(tài)勢(shì)。第一、2026年是持續(xù)挖掘市場(chǎng)需求的關(guān)鍵年，尤其在城中村改造、危舊房改造、支持困難群體購房、引導(dǎo)二手房房東置換需求釋放等方面，能夠激發(fā)較多潛在的市場(chǎng)需求，其將為房地產(chǎn)市場(chǎng)行情提振帶來更為充足的力量。我們將此類需求總結(jié)為“具有規(guī)模性的購房潛力”。第二、優(yōu)質(zhì)供給引導(dǎo)需求的機(jī)制會(huì)進(jìn)一步發(fā)揮。如好房子的建設(shè)將更加規(guī)范和具有吸引力，疊加現(xiàn)房銷售模式、購房信貸金融支持等，都將有力促進(jìn)銷售市場(chǎng)的向好發(fā)展。第三、產(chǎn)品會(huì)更加適配，尤其是結(jié)合經(jīng)濟(jì)適用等角度，部分小戶型和低總價(jià)的房源消化會(huì)更好，其對(duì)于全年銷售指標(biāo)的改善具有積極作用。

二

市場(chǎng)供應(yīng)

（一）全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額：跌幅有望收窄

2026年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)將呈現(xiàn)積極變化，即同比跌幅有望持續(xù)收窄。第一、近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了深度調(diào)整，以市場(chǎng)化法治化等機(jī)制淘汰了一些高負(fù)債或經(jīng)營(yíng)脆弱的企業(yè)，所以其他企業(yè)的投資表現(xiàn)會(huì)更佳，其有助于改善開發(fā)投資指標(biāo)的結(jié)構(gòu)。據(jù)此，開發(fā)投資指標(biāo)不會(huì)呈現(xiàn)2025年兩位數(shù)下滑的態(tài)勢(shì)，而是具有跌幅收窄的向好表現(xiàn)。第二、開發(fā)投資的向好，將為固定資產(chǎn)投資止跌回穩(wěn)提供支持。在2026年各地將從優(yōu)供給角度出發(fā)，積極供應(yīng)性價(jià)比更高的土地項(xiàng)目，這將為開發(fā)投資帶來企穩(wěn)的更好基礎(chǔ)。第三、最近兩年部分房企在銷售和市場(chǎng)占有率方面有積極成績(jī)，其可為2026年開發(fā)投資指標(biāo)企穩(wěn)提供更扎實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）全國(guó)房屋新開工面積：降幅將收窄

2026年全國(guó)房屋新開工面積降幅將持續(xù)收窄，總體方向向好。第一、當(dāng)前在積極投資拿地和新開工的房企具有優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)特征，近兩年的土地結(jié)構(gòu)也較為合理。同時(shí)，國(guó)家層面也創(chuàng)造了良好的營(yíng)商環(huán)境，其都為新開工提供了有力支持。第二、新開工指標(biāo)總體觸底。同時(shí)全國(guó)重點(diǎn)城市的新開工市場(chǎng)依然被看好，尤其是軌交周邊和職住資源豐富的區(qū)域，具有較好的市場(chǎng)消化能力，進(jìn)而能激勵(lì)房企加快新開工。

三

庫存去化

（一）庫存與去化：去化壓力有望緩解

2026年去庫存工作將提速。第一、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已明確去庫存導(dǎo)向，將其作為防范化解風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)住樓市等一系列工作的抓手，去庫存工作的政策環(huán)境將更優(yōu)。在房屋銷售方面，或?qū)⒊雠_(tái)更有力和精準(zhǔn)的政策，同時(shí)存量政策和增量政策集成發(fā)揮效應(yīng)，以進(jìn)一步降低買賣成本和加快去化節(jié)奏。第二、去庫存和保障房房源籌集的結(jié)合度將提高。各地會(huì)加大力度收儲(chǔ)存量商品房，以用作保障房房源，這也可以較快地實(shí)現(xiàn)庫存規(guī)模的削減。第三、庫存本身也有品質(zhì)提升的可能，比如說對(duì)標(biāo)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，對(duì)部分庫存房源進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整或配套增加，將增加去庫存動(dòng)力。

四

市場(chǎng)價(jià)格

（一）全國(guó)商品房成交均價(jià)：具有趨穩(wěn)基礎(chǔ)

2026年全國(guó)商品房成交均價(jià)預(yù)計(jì)跌幅收窄，且有進(jìn)一步趨穩(wěn)可能。第一、從房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)情況來看，由于這兩年供應(yīng)的地塊多屬于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，所以決定了價(jià)格水平不會(huì)弱于前兩年，客觀上也防范價(jià)格過快下跌。第二、各地房?jī)r(jià)走勢(shì)要和項(xiàng)目供求關(guān)系關(guān)聯(lián)。若是項(xiàng)目周邊的競(jìng)品多，則價(jià)格層面有調(diào)整的可能。但若是競(jìng)品不多或?qū)儆凇叭卯a(chǎn)品”，即好地段、好配套和好價(jià)格，那么此類房源價(jià)格會(huì)保持穩(wěn)定或堅(jiān)挺。

（二）70城房?jī)r(jià)指數(shù)：朝著止跌方向前進(jìn)

2026年全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)仍呈跌幅態(tài)勢(shì)，但會(huì)朝著止跌方向前進(jìn)。第一、部分城市會(huì)率先止跌，尤其是深度調(diào)整的一二線城市，其成為新一輪房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)的領(lǐng)頭羊城市。第二、部分城市跌幅也有持續(xù)收窄的可能，尤其是考慮到這兩年新房供應(yīng)相對(duì)不多的情況。在供求關(guān)系的調(diào)整下，價(jià)格層面趨穩(wěn)基礎(chǔ)將更為牢固。第三、若樂觀預(yù)計(jì)，環(huán)同比指標(biāo)有望在2026年底基本止跌，也就意味著全國(guó)樓市將進(jìn)入新一輪發(fā)展階段。但部分城市若需求引導(dǎo)到位，那么以更快速度止跌亦是有可能。

（來源：易居研究院）