2025年，覆蓋全國(guó)多城的物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮，讓千萬(wàn)家庭切實(shí)感受到了口袋里的變化。大眾關(guān)注的“省錢”表象之下，是物業(yè)行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)”的必然變化。

降費(fèi)潮覆蓋范圍與降幅背后的數(shù)據(jù)支撐

這場(chǎng)降費(fèi)潮不是個(gè)別小區(qū)的“小打小鬧”，而是形成了全國(guó)性的擴(kuò)散態(tài)勢(shì)。中指研究院2025年12月的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市物業(yè)費(fèi)均價(jià)為2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%，環(huán)比也下降0.09%。

存量房領(lǐng)域星級(jí)越高的物業(yè)服務(wù)，降幅反而越明顯，五星級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)同比下跌0.51%，四星級(jí)下跌0.28%，三星級(jí)下跌0.09%。

從地域分布來(lái)看，降費(fèi)項(xiàng)目集中在二三線城市，武漢、重慶、銀川、成都、南昌、徐州成為核心陣地。其中武漢、重慶表現(xiàn)最為突出，完成物業(yè)費(fèi)下調(diào)的小區(qū)數(shù)量較多。

除了直接降費(fèi)，空置房折扣成為補(bǔ)充形式。蘭州、長(zhǎng)沙、鎮(zhèn)江、青島等地明確，連續(xù)空置6個(gè)月以上的房屋可享物業(yè)費(fèi)折扣，蘭州新區(qū)更是直接按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%收取，蘭州主城區(qū)按70%收取，長(zhǎng)沙實(shí)行階梯式優(yōu)惠，鎮(zhèn)江統(tǒng)一按70%收取。

這一政策精準(zhǔn)覆蓋了全國(guó)大量空置住宅，解決了長(zhǎng)期存在的“空置仍全額繳費(fèi)”的爭(zhēng)議，也成為降費(fèi)潮的重要組成部分。

政策引導(dǎo)與市場(chǎng)倒逼的雙重發(fā)力

任何一場(chǎng)行業(yè)性變革都不是單一因素推動(dòng)的，物業(yè)費(fèi)降費(fèi)潮的背后，是政策引導(dǎo)與市場(chǎng)倒逼的雙重作用。

2025年以來(lái)，住建部等多部門持續(xù)推進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)規(guī)范化工作，各地紛紛落地配套政策，核心舉措包括取消公共區(qū)域裝修押金、電梯維修雙重收費(fèi)等六類不合理項(xiàng)目，其中僅裝修押金一項(xiàng)，就惠及全國(guó)76%曾被收費(fèi)的小區(qū)，平均每戶可追回2000元。

地方層面的配套政策讓降費(fèi)落地更具體。重慶、青島、武漢、蘭州等城市紛紛出臺(tái)物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，尤其聚焦業(yè)主大會(huì)成立前的前期物業(yè)費(fèi)，劃定收費(fèi)上限。

武漢新洲區(qū)將住宅前期物業(yè)費(fèi)納入指導(dǎo)價(jià)管理，其最高限價(jià)3.84元/平/月，高于當(dāng)?shù)?.99元的均值，既管住了亂漲價(jià)，又給市場(chǎng)留足空間。

蘭州更細(xì)化空置房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，明確需滿足水、電、燃?xì)膺B續(xù)6個(gè)月零使用且房屋未裝修或未出租方可享受折扣。

這種“全國(guó)框架+地方細(xì)化”的政策體系，從制度上遏制了不合理收費(fèi)，為降費(fèi)潮提供了保障。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇則是降費(fèi)的核心動(dòng)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，新盤減少導(dǎo)致物業(yè)行業(yè)從“增量競(jìng)爭(zhēng)”轉(zhuǎn)向“存量博弈”。中國(guó)報(bào)告大廳數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量突破7萬(wàn)家，頭部企業(yè)市占率提升至18.3%，盡管頭部企業(yè)集中度提升，但中小企業(yè)數(shù)量仍居高不下，管理面積的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)低于企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)，“僧多粥少”的格局讓競(jìng)爭(zhēng)白熱化。

以前是物業(yè)“說(shuō)了算”，現(xiàn)在為了留住項(xiàng)目、提升收繳率，企業(yè)只能主動(dòng)降價(jià)。有物業(yè)企業(yè)工作人員直言，適度調(diào)價(jià)是重視客戶、爭(zhēng)取市場(chǎng)機(jī)會(huì)的必要選擇，畢竟在業(yè)主話語(yǔ)權(quán)提升的當(dāng)下，服務(wù)不好、價(jià)格不優(yōu)的企業(yè)隨時(shí)可能被替換。

業(yè)主話語(yǔ)權(quán)的覺(jué)醒則成為重要推手。各地新規(guī)逐步賦予業(yè)主核心權(quán)益：首次物業(yè)服務(wù)合同期限最長(zhǎng)不超過(guò)兩年、每季度公示收支明細(xì)、部分地區(qū)已上線統(tǒng)一服務(wù)評(píng)價(jià)平臺(tái)。

這些權(quán)益讓業(yè)主從被動(dòng)接受者轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)監(jiān)督者，以南寧為例，2025年1-7月該市受理的物業(yè)管理相關(guān)訴求中，收費(fèi)類訴求占比達(dá)41.59%，位居各類訴求首位。

業(yè)主通過(guò)聯(lián)名議價(jià)、組建業(yè)委會(huì)等方式與物業(yè)協(xié)商，形成了強(qiáng)大的市場(chǎng)倒逼力量，上海部分老舊小區(qū)通過(guò)成立業(yè)委會(huì)，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)收繳率從58%到92%的躍升，印證了業(yè)主參與的重要性。

降費(fèi)會(huì)不會(huì)導(dǎo)致服務(wù)縮水？

降費(fèi)潮讓業(yè)主受益，但一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題不容忽視：物業(yè)費(fèi)降低后，服務(wù)質(zhì)量會(huì)不會(huì)跟著下降？這并非多余的擔(dān)憂，已有企業(yè)因經(jīng)營(yíng)壓力選擇撤場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年以來(lái)，龍湖物業(yè)、金科服務(wù)、中海物業(yè)、金碧物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)等超10家企業(yè)發(fā)布主動(dòng)撤場(chǎng)公告，虧損是主要導(dǎo)火索，此外業(yè)主長(zhǎng)期欠繳物業(yè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)商歷史問(wèn)題難以解決等也成為重要原因。

但這種擔(dān)憂并非不可化解，行業(yè)正在探索“降費(fèi)不降質(zhì)”的路徑。江蘇常州花語(yǔ)馨苑小區(qū)物業(yè)公司在降費(fèi)公告中承諾，續(xù)聘后出資100萬(wàn)元用于服務(wù)質(zhì)量整改和品質(zhì)提升。

武漢武昌區(qū)一老小區(qū)采用信托制物業(yè)模式，將物業(yè)費(fèi)存入業(yè)主共有信托賬戶，收支全透明，僅提取10%作為物業(yè)酬金，剩余全部用于服務(wù)。有頭部物業(yè)在全國(guó)3000多個(gè)小區(qū)落地“人+機(jī)器+遠(yuǎn)程運(yùn)營(yíng)”模式，通過(guò)智慧化手段保障服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。這些案例證明，只要管理規(guī)范、成本可控，降費(fèi)與優(yōu)質(zhì)服務(wù)可以并存。

頭部企業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型提供了長(zhǎng)效解決方案。2025年頭部物業(yè)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型滲透率已超92%，通過(guò)智能巡檢模塊，維修完成率達(dá)96%；收費(fèi)系統(tǒng)承接80%常規(guī)費(fèi)用類別，助力收繳率提升15-20個(gè)百分點(diǎn)。技術(shù)替代重復(fù)性勞動(dòng)，讓頭部企業(yè)人工成本占比進(jìn)一步優(yōu)化，人均管理面積顯著提升，這些成本節(jié)約正是降費(fèi)的底氣所在。

降費(fèi)潮之后，走向質(zhì)價(jià)相符的良性循環(huán)

這場(chǎng)物業(yè)費(fèi)降費(fèi)潮，終結(jié)了行業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)“靠收費(fèi)賺錢”的粗放模式，倒逼企業(yè)回歸服務(wù)本質(zhì)。一個(gè)普通三口之家因新規(guī)每年可節(jié)省的支出存在地域差異，以蘭州100平方米住宅為例，按2.5元/平方米/月標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，年節(jié)省可達(dá)900元，核心城市存量房小區(qū)年節(jié)省金額多在900-3000元區(qū)間。這不僅減輕了居民負(fù)擔(dān)，也讓小區(qū)二手房吸引力提升，間接促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通。

但變革不會(huì)一蹴而就，老舊小區(qū)缺乏業(yè)委會(huì)、部分地方配套措施不完善、物業(yè)與業(yè)主溝通機(jī)制缺失等問(wèn)題仍需解決。

未來(lái)的物業(yè)行業(yè)，不再是“誰(shuí)先搶占規(guī)模誰(shuí)贏”，而是“誰(shuí)能提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)誰(shuí)能生存”，尤其在高端市場(chǎng)，上海、北京等核心城市豪宅物業(yè)費(fèi)屢創(chuàng)新高，形成“存量降費(fèi)、高端升費(fèi)”的分化格局。

可以肯定的是，降費(fèi)不是終點(diǎn)，而是行業(yè)重構(gòu)的起點(diǎn)。當(dāng)政策監(jiān)管到位、業(yè)主積極參與、企業(yè)主動(dòng)轉(zhuǎn)型，物業(yè)行業(yè)將告別“收費(fèi)爭(zhēng)議不斷、服務(wù)參差不齊”的舊時(shí)代，走向“服務(wù)透明、收費(fèi)合理、多方共贏”的良性循環(huán)。

對(duì)于業(yè)主而言，享受降費(fèi)紅利的同時(shí)，主動(dòng)參與小區(qū)管理、理性監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，也是推動(dòng)行業(yè)進(jìn)步的責(zé)任；對(duì)于物業(yè)企業(yè)而言，唯有放下“躺著賺錢”的幻想，深耕服務(wù)、擁抱技術(shù)，通過(guò)智慧化轉(zhuǎn)型和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)提升效率，才能在重構(gòu)中站穩(wěn)腳跟。