（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

陳建國(guó)、陳明、陳亮系三兄弟，其父陳老先生、母王女士于2012年和2021年相繼去世。

2007年，因北京市某胡同拆遷，陳老先生與三個(gè)兒子各自獲得經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房資格。其中，陳老先生獲批購(gòu)買一套住房（以下簡(jiǎn)稱一號(hào)房屋），而次子陳明也獲批另一套資格。

陳明主張：因自己當(dāng)時(shí)正在購(gòu)買房山的商品房，便與父親口頭約定——由他出資，借用父親名義購(gòu)買一號(hào)房屋，房屋歸其所有。隨后，陳明支付了全部購(gòu)房款29.8萬(wàn)余元，并在房屋交付后進(jìn)行裝修，自2013年起一直居住至今，期間物業(yè)費(fèi)、水電、供暖等費(fèi)用均由其繳納，房產(chǎn)證及相關(guān)票據(jù)亦由其保管。

2011年，一號(hào)房屋登記至陳老先生名下。

父母在世期間，陳明未要求過(guò)戶。2017年，王女士曾就一號(hào)房屋處置問(wèn)題申請(qǐng)人民調(diào)解，陳明在場(chǎng)表示“同意母親處理”。但調(diào)解未明確房屋歸屬。

2023年，因兄弟間就另一套登記在陳明名下的二號(hào)房屋達(dá)成遺產(chǎn)分割調(diào)解（B號(hào)調(diào)解書），陳明獲得143萬(wàn)元折價(jià)款，并配合過(guò)戶。

此后，陳明提起訴訟，請(qǐng)求：

確認(rèn)其與父親之間就一號(hào)房屋存在借名買房合同關(guān)系；

判令大哥陳建國(guó)、弟弟陳亮作為繼承人，協(xié)助將一號(hào)房屋過(guò)戶至其名下。

陳建國(guó)辯稱：

一號(hào)房屋是父母遺產(chǎn)；

購(gòu)房款系父親委托陳明代繳，有公證書為證；

父親曾給陳明75萬(wàn)元用于購(gòu)房，說(shuō)明雙方無(wú)借名合意；

陳明在父母生前從未主張權(quán)利，反而在調(diào)解中同意母親處置房屋。

陳亮表示對(duì)購(gòu)房過(guò)程不知情，不發(fā)表意見(jiàn)。

二、裁判結(jié)果（A號(hào)判決）

? 全部支持原告訴求！

法院判決：

確認(rèn)陳明與陳老先生就一號(hào)房屋存在借名買房合同關(guān)系；

陳建國(guó)、陳亮于判決生效后7日內(nèi)協(xié)助陳明辦理過(guò)戶手續(xù)，將房屋登記至陳明名下。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

借名買房關(guān)系可基于口頭約定成立

雖無(wú)書面協(xié)議，但結(jié)合以下事實(shí)可綜合認(rèn)定：

陳明全額支付購(gòu)房款；

房屋交付后由其裝修并長(zhǎng)期居??；

相關(guān)費(fèi)用由其繳納，原始票據(jù)由其持有；

雙方同期各自取得經(jīng)適房資格，具備“互換指標(biāo)”基礎(chǔ)。

委托付款不等于否定借名關(guān)系

被告提交的公證書僅證明陳明曾受托辦理繳費(fèi)，但不能推翻其實(shí)際出資和占有事實(shí)。法院認(rèn)為，委托行為與借名買房可并存。

調(diào)解記錄不構(gòu)成對(duì)權(quán)屬的放棄

2017年調(diào)解中，陳明僅表示“同意母親處置”，但未明確承認(rèn)房屋為遺產(chǎn)，且調(diào)解未形成最終處分結(jié)果，不能視為放棄權(quán)利。

兄弟間另一房屋的處理佐證交易習(xí)慣

二號(hào)房屋登記在陳明名下，兄弟通過(guò)調(diào)解確認(rèn)其歸屬并支付折價(jià)款，說(shuō)明家庭內(nèi)部認(rèn)可“誰(shuí)出資、誰(shuí)持房”的分配邏輯。

繼承人應(yīng)履行協(xié)助過(guò)戶義務(wù)

借名買房合同有效，出名人（父親）負(fù)有過(guò)戶義務(wù)。其去世后，繼承人應(yīng)在繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行該義務(wù)。

?? 關(guān)鍵指引：

在親屬間借名買房糾紛中，法院重點(diǎn)審查：

? 是否實(shí)際出資；

? 是否持續(xù)占有使用；

? 是否持有原始憑證；

? 是否存在合理借名動(dòng)機(jī)（如限購(gòu)、指標(biāo)互換等）。

即使無(wú)書面協(xié)議，高度蓋然性證據(jù)鏈仍可勝訴。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

“誰(shuí)出錢、誰(shuí)住、誰(shuí)管”是確權(quán)核心

法院越來(lái)越重視實(shí)際履行行為而非僅看登記。保留繳費(fèi)記錄、裝修合同、居住證明至關(guān)重要。

父母在世未過(guò)戶≠放棄權(quán)利

因親情或信任未及時(shí)過(guò)戶很常見(jiàn)。只要能證明借名合意，事后主張仍可獲支持。

公證書≠萬(wàn)能抗辯

“委托付款”公證書只能證明代辦行為，不能否定真實(shí)權(quán)屬。關(guān)鍵看資金來(lái)源和使用目的。

調(diào)解中的表態(tài)需謹(jǐn)慎

若在調(diào)解中模糊表態(tài)（如“同意處理”），可能被對(duì)方曲解。建議明確聲明：“本人主張房屋歸我所有，僅同意協(xié)商解決方式”。

兄弟姐妹爭(zhēng)產(chǎn)，證據(jù)比親情更有力

家庭內(nèi)部房產(chǎn)糾紛一旦進(jìn)入訴訟，法院只看證據(jù)。盡早固定證據(jù)、咨詢專業(yè)律師，避免“講理講不過(guò)，打官司又沒(méi)證據(jù)”。

? 行動(dòng)建議：

若您是借名人，請(qǐng)立即：

① 整理所有出資、繳費(fèi)、裝修、居住證據(jù)；

② 如出名人已去世，盡快起訴繼承人；

③ 避免在調(diào)解或聊天中作出模糊承諾。