在房價下跌4年后，越來越多人開始躁動。

有人琢磨：

“跌了這么久，2026年是不是該抄底了？”

“好想買房，但又怕買在山腰上咋辦？”

也有人在感嘆：

“今年房價能漲了嗎？跌得受不了??！”

“要是再跌，該不該賣掉房子？”

深圳樓市也仿佛一座圍城：

沒房的人在琢磨上車，有房的人在掙扎甩賣。

在這種糾結(jié)下，深圳2025年成交了近10萬套住宅，其中二手房更是創(chuàng)近4年來的成交新高。

但同時，二手房掛盤量也一路漲到了11月的約8.9萬套，比年初大增超過3萬套、增幅超50%。

而無論是想買房、還是想賣房，都在評估：2026年會是什么走勢？

以下是我們的一些觀察結(jié)論與預(yù)測：

（僅供參考，不構(gòu)成投資建議，歡迎討論~）

1、低谷期已過，成交量不會更差了。

回過頭看，其實樓市成交量的低谷期早在2022年就已經(jīng)過去了，往后幾年成交都回暖了。

▲近5年一二手住宅成交總量、二手房價走勢 | 數(shù)據(jù)來源：深圳樂有家研究中心（下同）

雖然成交量比不上2024年新政出臺時，但從月度成交數(shù)據(jù)來看，每個月保底7000套左右不難，預(yù)計2026年的成交量也會在8萬套以上。

成交穩(wěn)住，價格就不會大跌，這是其中一個好消息。

▲2025年深圳月度成交量逐漸穩(wěn)定

2、房子還是難賣。

雖然成交量不低，但競爭還是很激烈。

一手房方面，在年初之后，去化周期逐月增加，到年底重新回到14.8個月左右。

▲去化周期逐漸拉長，新房越來越難賣 | 圖源：深圳貝殼研究院

二手房方面，掛盤量從年初約5.8萬套，一路走高到11月約8.9萬套，大漲約53.4%。

▲2025年1月掛盤量5.81萬套

▲2025年11月掛盤量8.9萬套

這一數(shù)據(jù)是由深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會曝光的，可信度比較高，但后續(xù)已經(jīng)不再公布數(shù)據(jù)。

而根據(jù)@貝殼找房 數(shù)據(jù)，12月就新增了超過1.13萬套房源。

▲一個月新增掛牌房源超過1萬套 | 圖源：貝殼找房APP

同時，從2023年至今共網(wǎng)簽了超過12萬住宅，隨著這些房源逐漸進(jìn)入市場，預(yù)計2026年的掛盤量還會增加。

3、政策或大轉(zhuǎn)變，有望全面松綁。

有別于之前偏向“委婉”的態(tài)度，最近《求是》雜志刊登的文章，出現(xiàn)了兩大變化：

一是，肯定了房地產(chǎn)對于經(jīng)濟(jì)和社會的作用，這已經(jīng)很久沒重點提過的概念了。

從中也透露了房地產(chǎn)的重要數(shù)據(jù)：

2024年，我國房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重合計達(dá)13%，直接帶動就業(yè)人口超7000萬人。

▲文章全文（上下滑動查看完整稿件）| 圖源：求是網(wǎng)

二是，對于房地產(chǎn)政策，也提出了“政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)”“取消相關(guān)限制性措施”等觀點。

過去階段性地推出過不少樓市利好政策，力度從小到大，導(dǎo)致市場普遍認(rèn)為“政策還沒完全發(fā)力，再等等”，這次則意味著政策有可能“一步到位”。

要知道，這篇文章的作者是現(xiàn)任住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心房地產(chǎn)處副處長、副研究員鐘庭軍，其本身觀點也代表了內(nèi)部對于房地產(chǎn)的認(rèn)知和態(tài)度。

所以很多人猜測：包括深圳在內(nèi)的一線城市，今年有望大松綁。

這也是2026年的重點利好之一。

4、新房供應(yīng) “少而精”，二手房會是成交主力。

從2023年開始，深圳的住宅用地供應(yīng)量就大幅下降。

去年的宅地供應(yīng)走“質(zhì)量”路線，出現(xiàn)了很多低容積率的項目，加上新規(guī)戶型，預(yù)計能吸引不少追求質(zhì)量的買房人。

▲2025年宅地容積率低至2.5 | 數(shù)據(jù)來源：深圳買房計劃綜合深圳公共資源交易中心

供地少+舊改難，導(dǎo)致2025年新房供應(yīng)創(chuàng)下了近10年來的第二個低點——加上人才房安居房等，也不過約3.66萬套，只有2023年的一半。

預(yù)計2026年，新房供應(yīng)量也不會明顯增加。

那么，二手房龐大的掛盤量，也就有了目標(biāo)群體——無新房可選的買房人，只能選擇二手房。

這對于業(yè)主來說也是好消息。

比如，2025年二手房成交量占比達(dá)到約60%，預(yù)計2026年也不會低于50%。

▲二手房成交量占比逐年提升 | 圖源：深圳樂有家研究中心

5、分化加劇，“鳳頭雞尾”都好賣。

年底豪宅盤接連大賣，兩個頂豪都賣超100億，讓很多人重新意識到：

有錢買房人其實并不少。

事實上，除了為稀缺新頂豪買單外，更多人在為低價房源買單。

近5年，深圳總價300萬以下房源成交占比從2021年的15.4%，一路上漲至約25%。

▲低價房源成交量占比大幅上漲 | 圖源：深圳樂有家研究中心

6、現(xiàn)房崛起，買房人更愛“確定性”。

高峰期，人們看著地基就敢出手；

低谷期，人們卻等著買建好的現(xiàn)房。

今年，現(xiàn)房銷售占比一度超過45%，這是過去高峰期幾乎不敢想象的。

一方面，不少新盤滯銷的房源慢慢熬成了現(xiàn)房，增加了買房人的可選項；

另一方面，現(xiàn)房能降低買房人的居住成本、收房風(fēng)險，而且由于滯銷往往更便宜，所以也更受市場歡迎。

據(jù)貝殼找房統(tǒng)計，目前深圳還有超過80個新盤擁有住宅現(xiàn)房房源。

預(yù)計這些房源也會是明年的成交主力。

▲深圳現(xiàn)房項目（含公寓），上下滑動查看完整圖片 | 圖源：貝殼找房

7、連跌4年，2026年跌幅有望收窄。

2025年，除了一季度房價上漲，后續(xù)幾乎都是持下跌趨勢，而且年中之后跌幅擴(kuò)大。

一年間，房價跌了約了9.2%，將近一成。

▲房價下跌加快（房價數(shù)據(jù)來源：深圳樂有家研究中心；漲跌數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局）

2025年相比起高峰期，跌幅已超過26%。

如果和12月的5.75萬/㎡相比，跌幅更是超過了28%。

▲數(shù)據(jù)來源：深圳樂有家研究中心

但也不用過于悲觀。

一方面，新房供應(yīng)繼續(xù)收緊，二手房會是買房人的購房主要選項，有利于降低價格競爭。

另一方面，回遷“房票制度”、潛在的松綁/降息新政等，都有利于增加購房需求。

但具體能否帶動房價上漲，依然是未知數(shù)。從往年情況來看，2026年房價跌幅估計不會擴(kuò)大，如果有新政帶動，跌幅可能止步5%以內(nèi)。

目前，國內(nèi)不少機(jī)構(gòu)也預(yù)期明年跌幅將收窄或止跌回穩(wěn)，而海外機(jī)構(gòu)高盛則預(yù)期中國房地產(chǎn)市場在2027年前后企穩(wěn)。

那么，你覺得今年適合賣房、買房，還是按兵不動？