中國主要城市新房與二手房價格分化的走勢持續(xù)到2025年年末。

中指研究院2026年1月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年12月，在新建住宅方面，深圳、北京、上海、南京等城市均有高端改善性項(xiàng)目入市，帶動百城新房價格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲。二手住宅方面，二手房掛牌量仍在高位，房價繼續(xù)調(diào)整。

2025年12月份，全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米17084元(人民幣，下同)，環(huán)比上漲0.28%；同比上漲2.58%。當(dāng)月，100個城市二手住宅平均價格為每平方米13016元，環(huán)比下跌0.97%；同比下跌8.36%。

有機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，2025年樓市穩(wěn)住了整體成交規(guī)模，但仍存在一些深層次問題。2026年，房地產(chǎn)市場整體將進(jìn)入“弱復(fù)蘇、緩平衡、深分化”的階段，在保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性基礎(chǔ)上，重塑市場新的供求平衡，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

　　市場

　　元旦樓市不“打烊” 房企營銷創(chuàng)新提振情緒

據(jù)央廣網(wǎng)報(bào)道，“趁著元旦假期，特意來看看房，政策調(diào)整了，有些樓盤價格也到位了，想抓緊時機(jī)多比較比較。”一位正在北京某售樓處咨詢的年輕購房者這樣說道。元旦假期，盡管全國多地氣溫偏低，但樓市在政策持續(xù)發(fā)力與房企積極營銷的雙重作用下，呈現(xiàn)出若干積極信號，市場信心正在逐步修復(fù)。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶指出：“2026年樓市已在強(qiáng)烈的‘穩(wěn)預(yù)期’信號中開啟，1月是政策與市場走向的關(guān)鍵觀察期�！彼硎�，盡管市場整體表現(xiàn)仍較平淡，觀望情緒尚未完全轉(zhuǎn)變，但政策效應(yīng)的傳導(dǎo)是一個過程，部分城市已展現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性回暖的勢頭�！　�

政策暖風(fēng)頻吹，核心城市人氣漸聚　　

北京是近期政策調(diào)整力度較大的城市之一。2025年12月24日，北京優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，大幅降低購房門檻，精準(zhǔn)釋放新市民、多子女家庭的住房需求。新政效應(yīng)在元旦期間開始顯現(xiàn)�！白罱鼛Э戳棵黠@上來了，尤其是中小戶型和學(xué)區(qū)周邊的房源，咨詢量比上個月增加了兩三成�！北本┏枀^(qū)一名資深房產(chǎn)中介表示。

元旦假期期間，北京新房市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，北京新建商品住宅三天合計(jì)網(wǎng)簽2.52萬平方米、240套。二手房方面，商品住宅合計(jì)網(wǎng)簽88套。在曹晶晶看來，新政一定程度上為市場帶來積極變化，新政后北京部分樓盤到訪量較新政前有所增加。

深圳市場則呈現(xiàn)“高端熱、活動旺”的特點(diǎn)。元旦前夕，房企沖刺業(yè)績、豪宅集中入市形成短期高峰，深圳灣、后海等核心區(qū)豪宅熱銷，中信城開信悅灣(兩小時售罄，成交額超百億)、后海招商璽(開盤即售罄)等項(xiàng)目，憑借核心區(qū)位、稀缺景觀及央企品質(zhì)，精準(zhǔn)鎖定高凈值人群。

假期期間，深圳樓市雖整體成交量受節(jié)日影響回落，但熱度不減。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，假期期間，深圳共成交新房64套、0.69萬平方米，二手商品住宅成交76套。其中，寶安區(qū)舉辦的首屆“深圳好房節(jié)”集結(jié)16個優(yōu)質(zhì)樓盤，兩天吸引超5000人次到場，線上直播觀看人次突破2萬�！昂梅抗�(jié)不僅是一個展銷平臺，更是一個信號——市場在主動創(chuàng)造熱點(diǎn)，推動供需對接�！币晃粎⒄鬼�(xiàng)目的營銷負(fù)責(zé)人說。

一名中介反映：“最近咨詢量上來了，一些性價比高的房源帶看明顯增多。雖然價格還在博弈，但愿意出來看房的人多了，就是信心的第一步。”　　

　　房企積極促動，營銷創(chuàng)新提振市場情緒　

元旦期間，房企并未大規(guī)�！疤善健�，而是通過多樣化的暖場活動、限時優(yōu)惠、線上線下聯(lián)動等方式，積極吸引客戶、傳遞信心。

廣州多個項(xiàng)目推出額外折扣、一口價特惠、贈送裝修禮包等多重優(yōu)惠，加推促銷力度不減。深圳外圍區(qū)域以“好房節(jié)+限時優(yōu)惠”組合拳吸引剛需客戶。杭州、西安、天津等地雖以常規(guī)暖場活動為主，但到訪禮、DIY手作、車位贈送等方式，仍在一定程度上維持了售樓部的活躍氛圍。

“假期來看房，還能參加手作活動，孩子玩得開心，我們也能靜下心來了解項(xiàng)目�！痹诤贾菽稠�(xiàng)目售樓部，一位帶著孩子的母親這樣說道。這類注重體驗(yàn)、家庭參與的營銷方式，正逐漸成為房企連接客戶、傳遞品牌溫度的重要途徑。

曹晶晶總結(jié)道：“由于2026年春節(jié)假期相對靠后，傳統(tǒng)銷售淡季窗口相應(yīng)后移，因此1月的市場成交表現(xiàn)對于一季度整體‘成色’較為關(guān)鍵。市場能否實(shí)現(xiàn)‘開門紅’，核心在于‘穩(wěn)定預(yù)期’能否迅速轉(zhuǎn)化為政策落地，并與市場現(xiàn)實(shí)有效銜接�！�

　　預(yù)測

　　2026繼續(xù)去庫存穩(wěn)預(yù)期

據(jù)中新社報(bào)道，今年中國樓市怎么走？2025年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。當(dāng)月，多項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)政策出臺。

12月30日，個人銷售住房增值稅新政發(fā)布，個人購買不足2年的住房對外銷售的增值稅征收率由過去的5%下調(diào)為3%，滿2年的繼續(xù)免征增值稅。

多地也繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，例如，北京放寬非京籍及多孩家庭購房限制，降低非戶籍家庭社保/個稅年限要求；深圳首張城中村改造安置房票落地。

中指研究院分析稱，2026年是“十五五”開局之年，也是穩(wěn)地產(chǎn)的關(guān)鍵一年，相關(guān)政策有望靠前發(fā)力。北上深等核心城市限制性政策有望繼續(xù)優(yōu)化，城中村改造貨幣化安置、房貸利率調(diào)價、購房補(bǔ)貼加力等具備發(fā)力空間。從供給端來看，去年土地市場已在“縮量提質(zhì)”，各地“好房子”的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也在不斷完善，后續(xù)有望繼續(xù)通過優(yōu)質(zhì)供給激發(fā)改善性需求。

易居研究院表示，在經(jīng)歷2016-2021年持續(xù)攀升的繁榮期后，2022-2025年房地產(chǎn)經(jīng)歷了罕見的四年長周期下行，充分說明市場處于深刻調(diào)整過程中。連降四年，和房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化有直接關(guān)系，也警示市場存在需求不足的風(fēng)險。

該研究院表示，截至目前，二手房交易規(guī)�？傮w不錯，銷售市場的形勢分析需把新房二手房進(jìn)行統(tǒng)籌，并理性看待。與此同時，要認(rèn)識到潛在購房需求不足的問題，后續(xù)要在政策效應(yīng)進(jìn)一步釋放以及需求挖掘方面發(fā)力，尤其要重視“去庫存”工作。

在全新到來的2026年，房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)的進(jìn)程依然不容松懈。

“行業(yè)深層次的結(jié)構(gòu)性庫存問題、房價預(yù)期等仍未完全解決，市場信心的修復(fù)仍需要更長過程。”克而瑞認(rèn)為，2026年，市場整體將進(jìn)入“弱復(fù)蘇、緩平衡、深分化”的階段，在保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性基礎(chǔ)上，重塑市場新的供求平衡，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

　　回顧

　　廣州2025年住宅賣了17萬套 二手均價2萬+新房3萬+

坐標(biāo)廣州越秀區(qū)，一家擁有四家門店的中介公司在2025年流失了約10%的經(jīng)紀(jì)人，另有6人轉(zhuǎn)兼職崗。該中介公司負(fù)責(zé)人表示，其司在2025年促成房地產(chǎn)交易的業(yè)績同比降了20%，促成成交的房源房價也同比降了約20%至30%。

在小業(yè)主主動降價賣房之下，2025年廣州二手房成交量基本穩(wěn)住。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，2025年(統(tǒng)計(jì)周期：2024年12月26日至2025年12月25日，下同)廣州二手住宅網(wǎng)簽(自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽)108812套，一手住宅網(wǎng)網(wǎng)簽63755套，全年大約網(wǎng)簽172567套房�！　�

　　二手房全年賣了超10萬套，房價為近五年低位　　

據(jù)廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，2025年12月(統(tǒng)計(jì)周期：11月26日至12月25日)，廣州市二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)和面積分別為8787套、87.60萬平方米，環(huán)比分別小幅下降4.40%和4.23%。當(dāng)中南沙區(qū)、天河區(qū)和荔灣區(qū)的成交有所增長，其余區(qū)域均有所下降。

在2025年全年，廣州二手住宅共成交108812套，同比微跌1.8%，但比2022年高出32%；成交均價為26420元/㎡，同比降了6.7%，為2021年以來的最低位。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)指出，目前二手樓市成交表現(xiàn)平穩(wěn)，因價格調(diào)整帶來的高性價比優(yōu)勢分流了新房客戶。不過，由于市中心剛改、頂豪新盤項(xiàng)目入市分流影響，天河、越秀兩區(qū)整體成交跌幅明顯，同比分別下降10.7%、17.4%。

值得關(guān)注的是，在2025年，市場成交主力集中在90-130㎡面積段，意味著買房人主要是求一步到位和改善。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，房價止跌跡象未現(xiàn)，行業(yè)信心及預(yù)期不強(qiáng)，預(yù)計(jì)2026年短期里價格仍會持續(xù)承壓，但市場在深度調(diào)整后，價格跌幅有望迎來收窄。　　

　　一手住宅庫存去化需24.5個月，創(chuàng)近五年新高　　

2025年，廣州一手住宅成交63755套，同比下跌10.6%；成交面積為700萬㎡，同比下跌11%；成交均價為34438元/㎡，同比下降4%。

廣州中原研究發(fā)展部指出，2025年，天河新房住宅均價高達(dá)80143元/㎡，同比上漲6%，是全市唯一房價上漲的區(qū)域。與該區(qū)保利玥璽灣、保利天曜兩個“頂豪”相繼入市，同步也拉高了區(qū)域均價不無關(guān)系。

2025年遠(yuǎn)郊網(wǎng)簽292.30萬㎡，同比下降14.3%；近郊網(wǎng)簽247.51萬㎡，同比下降10.2%；中心區(qū)網(wǎng)簽159.91萬㎡，同比下降6.2%。

但由于2025年市場整體成交能力有所放緩，導(dǎo)致消化周期從2024年末的18.7個月提升至24.5個月，為近五年新高，消化周期抬頭趨勢明顯�！　�

　　千萬豪宅成交減少25%，今年成交量或微增　　

2025年廣州一二手千萬豪宅成交3437套，同比減少25%，成交均價89438元/㎡，同比漲了8%。一手千萬豪宅方面，住宅類大平層以天河區(qū)為絕對主力，全年成交1455套，均價達(dá)11.2萬元/㎡，海珠、荔灣位居第二、三位；別墅方面，核心區(qū)多無成交，以郊區(qū)增城為主導(dǎo)。廣州中原研究發(fā)展部指出，目前客戶持幣觀望情緒依然嚴(yán)重，行業(yè)信心有待修復(fù)，對2026年保持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，預(yù)估全年成交，同比增長1%-2%。

　　香港有人839萬港元買房 一年賣掉凈賺91萬元

在全面“撤辣”(2024年2月28日，香港特區(qū)政府財(cái)政司宣布即日起撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施，即“撤辣”)近兩年后，香港迎來房地產(chǎn)市場“觸底”之后的“反彈”。

據(jù)香港中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)，2025年，香港整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商鋪物業(yè))錄得80700宗，當(dāng)中一手住宅成交20564宗，創(chuàng)2019年以來的6年新高；二手住宅成交39843宗，創(chuàng)2021年以來的4年新高。

香港中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事楊明儀指出，2025年，香港整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商鋪物業(yè))錄得80700宗，總值6164.38億元（港元，下同），較2024年的67979宗及5341.40億元分別上升18.7%及15.4%。至此，香港樓市整體買賣已連升2年，宗數(shù)及金額同創(chuàng)2021年的96133宗及9178.38億元后的4年新高。

在2025年12月份，香港整體樓宇買賣登記錄得8997宗，總值672.07億元，較11月的7121宗及584.29億元分別上升26.3%及15.0%，宗數(shù)及金額齊創(chuàng)2024年4月9880宗及839.35億元后的20個月新高。

一手私人住宅方面，2025年錄得20564宗及2255.7億元，較2024年的16869宗及2084.7億元分別上升21.9%及8.2%，宗數(shù)創(chuàng)2019年20685宗后的6年新高，金額創(chuàng)2021年2367.9億元后的4年新高。在發(fā)展商積極推售新盤及貨尾之下，香港一手交投連升三年兼重上兩萬宗水平。

二手私人住宅方面，2025年錄得39843宗及2917.2億元，較2024年的33792宗及2423.0億元，分別上升17.9%及20.4%，宗數(shù)及金額齊創(chuàng)2021年51928宗及4750.0億元后的4年新高。

　　個案

　　短期購房行為有人獲利 近4年進(jìn)場者也有虧損

值得關(guān)注的是，在香港房價“觸底”之后，一些短期的購房行為已經(jīng)出現(xiàn)獲利個案。

據(jù)香港中原地產(chǎn)太古城區(qū)副區(qū)域營業(yè)董事張光耀介紹，近日促成華山閣低層F室買賣成交，實(shí)用面積685平方呎，3房間隔，成交價930萬元，平均實(shí)用呎價13577元。據(jù)悉，上一手業(yè)主于2024年9月以839萬元購入單位，持貨約一年，此次轉(zhuǎn)手拋售賬面獲利91萬元，單位升值10.8%。

當(dāng)然，近四年進(jìn)場者仍有虧本案例存在。比如一業(yè)主于2021年以606萬元購入粉嶺帝庭軒5座中層H室，近期以450萬元易手，持房約5年賬面虧本156萬元，房價貶值25.7%。

南都灣財(cái)社記者從香港中原地產(chǎn)監(jiān)測的香港十大屋苑成交數(shù)據(jù)看見，在2025年，該十大屋苑已實(shí)現(xiàn)成交量價齊升。當(dāng)中成交量升了6.2%。

成交均價方面，在2025年12月，十大屋苑的平均實(shí)用呎價同比2024年12月升了3.3%至12%不等，當(dāng)中漲幅最大的九龍片區(qū)美孚新邨達(dá)到12%，也是唯一一個漲幅破10%的樓盤。不過，十個屋苑中也有一個同比降價，為九龍片區(qū)的黃埔花園，其成交量同比漲了40.7%，但成交實(shí)用呎價同比降了6.5%。

采寫：南都記者 邱永芬

部分來源：央廣網(wǎng) 中新社 央視 新華社 等

制圖：易福紅(豆包AI生成)