大家好我是老札，2025年房地產(chǎn)大復(fù)盤下來(lái)，不管你是站在岸邊看熱鬧的觀察者，還是身處局中被房子套牢的買房人，大概率都經(jīng)歷了一場(chǎng)顛覆認(rèn)知的割裂。

身邊的二手房掛牌價(jià)一天比一天低，有的業(yè)主降了十幾萬(wàn)都賣不掉，連房租都在跟著縮水，不少城市的租客隨便砍價(jià)幾百塊都能成交。

可打開(kāi)年底的官方統(tǒng)計(jì)報(bào)表，上面卻明明白白寫著“止跌回穩(wěn)”，數(shù)據(jù)說(shuō)得有鼻子有眼，這種體感和數(shù)據(jù)的巨大溫差，不是你錯(cuò)覺(jué)，而是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷深層次的結(jié)構(gòu)重塑。

如果只看新房市場(chǎng)，2025年的樓市簡(jiǎn)直是“寒冬里的一把火”，甚至有點(diǎn)燙手。

年底12月份百城新建住宅數(shù)據(jù)一出來(lái)，26個(gè)城市價(jià)格還在堅(jiān)挺上漲，加上6個(gè)持平的城市，意味著三分之一的監(jiān)控城市新房沒(méi)跌。

連最敏感的一線城市都在漲價(jià)名單里，乍一看，樓市的陰霾好像全散了，但你要是細(xì)摳數(shù)據(jù)上漲的動(dòng)力來(lái)源，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這根本不是什么普漲，而是一場(chǎng)專屬“富人區(qū)”的狂歡。

新房均價(jià)之所以能被拉起來(lái)，不是咱們普通人買的剛需房漲價(jià)了，而是入市的房子本身變了，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生了劇變。

這就像一個(gè)原本又賣平價(jià)貨又賣高端品的百貨市場(chǎng)，突然把所有平價(jià)商品清退，貨架上全擺上了奢侈品，你再算平均單價(jià)，自然會(huì)一路飆升，可這根本不能反映大多數(shù)人的真實(shí)購(gòu)買力。

這種“豪宅掩護(hù)撤退”的戲碼，2025年演得明明白白，尤其是第四季度，新房漲幅突然擴(kuò)大到0.93%，核心推手不是市場(chǎng)全面回暖，而是北京、上海這些核心城市集中推了一大批高端改善盤。

最震撼的莫過(guò)于深圳前海的豪宅項(xiàng)目，單套最高總價(jià)能飆到3.2億元，開(kāi)盤才3個(gè)小時(shí)就賣光了，就這一錘子買賣，直接把深圳乃至全國(guó)的新房成交均價(jià)拽上去一截。

上海更不用說(shuō)，全年都被豪宅供應(yīng)主導(dǎo)，新房掛牌均價(jià)累計(jì)漲了10.13%，這個(gè)漲幅讓其他城市望塵莫及。

所以當(dāng)你看到百城新建商品住宅均價(jià)定格在每平方米17084元，同比上漲2.58%時(shí)，千萬(wàn)別以為自己手里的普通房子值錢了。

這2.58%的漲幅，多半是金字塔頂端35%的高端住宅成交撐起來(lái)的，說(shuō)白了就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的“結(jié)構(gòu)性牛市”。

國(guó)家定調(diào)的“穩(wěn)中向好、止跌回穩(wěn)”，在新房這邊，靠高端盤的強(qiáng)勢(shì)去化和產(chǎn)品升級(jí)，確實(shí)在數(shù)據(jù)上完成了漂亮的閉環(huán)。

可一旦把視線從光鮮的售樓處移開(kāi)，看向存量巨大的二手房市場(chǎng)，畫面瞬間從彩色變成黑白。

這里沒(méi)有豪宅集中簽約的數(shù)據(jù)美化，只有無(wú)數(shù)普通房東在掛牌價(jià)上一退再退，2025年的二手房走勢(shì)，就是一條沒(méi)有反轉(zhuǎn)機(jī)會(huì)的下行拋物線。

年初1到2月，受上一年政策余溫影響，確實(shí)有過(guò)短暫的溫和修復(fù)，不少人還盼著“金三銀四”能來(lái)個(gè)小陽(yáng)春。

成都第一季度甚至表現(xiàn)出超強(qiáng)韌性，讓人以為它能穿越周期，但事實(shí)證明這只是下墜過(guò)程中的短暫停頓。

3月份開(kāi)始，跌幅的口子徹底被撕裂，再也合不上，二季度跌幅擴(kuò)大到2.12%，三季度2.26%，四季度直接沖到2.73%。這背后的信號(hào)很明確：市場(chǎng)承接力不僅沒(méi)恢復(fù)，還在加速衰退。

全年算下來(lái)，二手房?jī)r(jià)格跌了8.36%，比前一年還慘烈，這個(gè)下跌榜單上，沒(méi)有例外：

太原這樣的內(nèi)陸省會(huì)同比跌了9.2%，鹽城、淮安、濰坊這些三四線城市陷在供過(guò)于求的泥潭里掙扎，重慶、天津、北京、上海、南京這些曾經(jīng)的一二線重鎮(zhèn)也沒(méi)能幸免。

就連上半年嘴硬的“成都神話”，下半年也扛不住了，中介的口徑從“市場(chǎng)堅(jiān)挺”變成了“勸房東降價(jià)”。

2025年持有二手房的人都有個(gè)直觀感受：想找個(gè)還在漲的城市，比中彩票還難。就算是一線城市，二手住宅價(jià)格也累計(jì)回調(diào)了6.72%。

新房靠豪宅拉動(dòng)的“偽普漲”，二手房因品質(zhì)斷層和信心不足的“真陰跌”，這種割裂的本質(zhì)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值邏輯的根本性重估，過(guò)去“只要是房子就能漲”的時(shí)代，徹底結(jié)束了。

現(xiàn)在的市場(chǎng)特別挑剔，“好房子”和“舊房子”已經(jīng)成了兩個(gè)完全不同的物種。

政策其實(shí)看得很清楚，所謂“賣舊買新”，潛臺(tái)詞就是引導(dǎo)資金從老舊、低效的存量資產(chǎn)里撤出來(lái)，去置換符合現(xiàn)代居住標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)新房。

但對(duì)于手握老破小或者非核心區(qū)房產(chǎn)的房東來(lái)說(shuō)，這個(gè)過(guò)程太痛苦了，這種痛苦還不止賣房難，連“退而求其次”靠租金抗跌都成了奢望。

很多人覺(jué)得房子賣不掉至少能出租，靠租金收益對(duì)沖房?jī)r(jià)下跌，可2025年12月的數(shù)據(jù)狠狠打碎了這個(gè)幻想。

監(jiān)測(cè)的50個(gè)重點(diǎn)城市里，只有北海一個(gè)城市租金漲了，其余49個(gè)城市全在跌，連三亞這樣的旅游勝地都沒(méi)能幸免。

這直接戳破了“旅游旺季帶動(dòng)租金”的單一邏輯，決定房租高低的，從來(lái)不是游客的熱情，而是當(dāng)?shù)鼐用裾鎸?shí)的收入水平和支付能力。

還有些中介大肆吹噓租售比提高了，說(shuō)收益率能到4%甚至6%，這根本是個(gè)欺騙人的數(shù)學(xué)游戲。

租售比是租金除以房?jī)r(jià)，現(xiàn)在不是租金漲了，而是房?jī)r(jià)跌得太狠，分母變小了，才讓算出來(lái)的回報(bào)率看似變高了。

房東根本沒(méi)法把持房成本轉(zhuǎn)嫁給租客，因?yàn)樽饪偷腻X包也不寬裕，房租要是太貴，租客大可以換個(gè)便宜的房子，甚至直接離開(kāi)這座城市，用腳投票。

既然市場(chǎng)底部的殘酷已經(jīng)擺在這里，2026年該抱有怎樣的期待？先把結(jié)論說(shuō)在前頭：寬松會(huì)是主基調(diào)，但別幻想國(guó)家兜底讓房?jī)r(jià)重回高點(diǎn)解套。

要維持市場(chǎng)穩(wěn)定，降息大概率會(huì)來(lái)，畢竟降低資金成本是緩解購(gòu)房者壓力最直接的辦法。

所有政策補(bǔ)貼，本質(zhì)都是階段性的鎮(zhèn)痛劑，目的是防止市場(chǎng)系統(tǒng)性休克，不是讓資產(chǎn)泡沫重新膨脹。

接下來(lái)可能還會(huì)看到地方政府收購(gòu)存量房當(dāng)儲(chǔ)備，或者放開(kāi)除一線核心區(qū)外的限購(gòu)，但大家要清醒：“止跌回穩(wěn)”的“穩(wěn)”，和讓房?jī)r(jià)回到高點(diǎn)讓你解套，完全是兩碼事。

像北京、上海這樣的頂級(jí)城市，聚集了全國(guó)最好的資源，核心區(qū)域的新建商品房未來(lái)大概率會(huì)重回歷史高點(diǎn)，甚至再創(chuàng)新高，畢竟3.2億豪宅被秒空的購(gòu)買力擺在這里。

但這份榮耀，跟你手里那套既不在核心地段、又沒(méi)品質(zhì)優(yōu)勢(shì)的普通二手房，沒(méi)半毛錢關(guān)系。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的“均值回歸”，已經(jīng)變成了殘酷的“K型分化”，新房市場(chǎng)靠?jī)?yōu)質(zhì)改善盤維持?jǐn)?shù)據(jù)體面，繼續(xù)講述高端居住的故事；二手房和租金市場(chǎng)，則必須在擠泡沫的過(guò)程中尋找真正的底部。

2025年的市場(chǎng)已經(jīng)告訴我們：沒(méi)有只漲不跌的神話，資產(chǎn)優(yōu)勝劣汰才是成熟市場(chǎng)的常態(tài)。

未來(lái)的機(jī)會(huì)，只屬于那些有稀缺性、居住品質(zhì)過(guò)硬的“好房子”；而對(duì)于絕大多數(shù)普通存量房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，接受現(xiàn)實(shí)，才是穿越這個(gè)周期最關(guān)鍵的心理建設(shè)。