今天終于有空坐下來，好好聊聊《求是》雜志那篇關于房地產的重磅文章。我反反復復讀了好幾遍，心里就一個感覺：好久沒讀到這么透徹、這么有分量的分析了。

大家都知道，《求是》是黨中央的核心理論刊物，它的文章往往代表著最高決策層對某個領域最根本的思考和判斷。

所以，這篇關于房地產的文章，咱們完全可以把它看作是“上面”對樓市最真實、最底層的認知。

本期內容，咱們不摻雜個人情緒，就老老實實透過文章，來看看關于2026年的樓市，決策層到底是怎么想、怎么判斷的。

01、開篇定調：直面現(xiàn)實，毫不回避

文章一上來，就直接把最嚴峻的現(xiàn)實攤在了桌面上。

第一句話就明確指出：當前房地產銷售和價格出現(xiàn)了較大幅度的回落，這對實體經濟的需求、社會整體的資產負債表、乃至金融機構的負債端，都產生了實實在在的沖擊。

緊接著，文章給房地產下了一個非常關鍵的定義：它具有顯著的金融資產屬性。正因為這個屬性，房地產才“牽一發(fā)而動全身”。

其實這個道理，前幾年我們在直播里就反復講過：房地產最大的問題，就是它綁定了整個社會的信用鏈條。

從地方政府的“錢袋子”——土地財政，到老百姓買房、做生意申請的抵押貸、經營貸，整個社會資金的流動和創(chuàng)造，很大程度上都錨定在“磚頭”上。

這幾乎成了我們貨幣傳導的核心機制。

現(xiàn)在房地產下行，這根信用鏈條松動了，甚至有些地方出現(xiàn)了斷裂，所以我們才會看到居民部門貸款意愿持續(xù)走低的現(xiàn)象。錢，流不動了。

面對這種局面，《求是》給出的核心結論是：必須切實改善和穩(wěn)定房地產市場預期，為國民經濟的平穩(wěn)運行提供支撐。而這篇文章本身，就是為了“改善預期”而來的。

但文章也強調，改善預期不能靠喊口號，必須建立在全面、辯證地認清當前形勢的基礎上。

那么，當前的形勢到底是什么呢？

02、形勢判斷：一個時代的終結

《求是》用一句話給出了蓋棺定論：傳統(tǒng)的房地產發(fā)展模式，已經走到了盡頭。

為什么這么說？原因很清晰：

1.“缺房”時代，徹底結束了。

從1998年房改，到2003年市場化深化，二十多年狂奔下來，到2024年底，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已經到了41平方米左右，算下來戶均住房超過1.1套。

從總量上看，房子已經不再是極度稀缺的商品。

2.“狂飆”的城鎮(zhèn)化，慢下來了。

國內住房建設狂潮，有一個大前提是快速城鎮(zhèn)化。

如今，城鎮(zhèn)化已經從高速增長期轉入穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展也從“攤大餅”式的增量擴張，轉向了以存量更新、提質增效為主的階段。大規(guī)模造城的時代，也落幕了。

這兩點，是從最根本的供需層面做的判斷。

所以，在2023年7月的重要會議上，國家首次明確提出：我國房地產市場供求關系已經發(fā)生重大變化，出現(xiàn)了局部供過于求的情況。

基于這個總判斷，文章又從需求端，總結出當下樓市的兩個核心特征：

第一，住房問題從“總量短缺”轉向“結構性不足”。

簡單說就是，買得起房的家庭，基本都買了，有的還不止一套；而真正買不起房的群體，比如新市民、年輕人，住房負擔很重。所以，未來的重點是要補上保障性住房這塊短板。

第二，老百姓的需求從“有沒有”升級為“好不好”。

大家不再僅僅滿足于有個遮風擋雨的地方，而是對居住品質、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務有了更高的要求。這也正是國家反復強調要大力發(fā)展“好房子”、“高品質住宅”的根本原因——市場最真實的需求變了。

如果你關注最近各地的銷售數據，就會發(fā)現(xiàn)一個鮮明的“K型分化”：賣得最好的，要么是核心地段、擁有頂尖產品力的豪宅，要么就是像鄭州“四代宅”那種代表未來居住趨勢的創(chuàng)新產品。

北京、上海、深圳、杭州，無一例外。

這兩個特征，正好對應了從2023年底開始不斷強化的 “住房雙軌制”新思路：未來市場，大概是 80%的保障房（解決“有沒有”）+ 20%的高品質商品房（滿足“好不好”）。

03、地位重申：房地產依然是“壓艙石”

看到這里，可能有人會覺得：是不是房地產不重要了？

《求是》文章明確反駁了這種觀點，指出“房地產重要性下降”的論調是錯誤的。

文章重新梳理了房地產的產業(yè)鏈：它上游連著鋼鐵、水泥，下游帶動家電、家具、裝修等幾十個行業(yè)，對投資、消費、就業(yè)這些關鍵經濟指標都有著舉足輕重的影響。

它仍然是國民經濟不可或缺的基礎產業(yè)和支柱產業(yè)。

有個數據很能說明問題：2024年，我國房地產業(yè)和建筑業(yè)增加值的總和，占GDP的比重達到13%，直接帶動的就業(yè)人口超過7000萬。這個基本盤，依然非常龐大。

那么，未來的市場空間還有多大呢？文章也做了估算：

機構預測，我國城鄉(xiāng)每年合理的新建住宅規(guī)模應該在1000萬到1490萬套之間。如果按每套100平米算，這就是每年10億平方米左右的銷售量級。

另外，文章還算了幾筆“存量賬”：

雖然人均面積到了41平米，但扣除公攤，實際套內面積可能只有35平米左右，與發(fā)達國家相比仍有提升空間。

更重要的是，目前城鎮(zhèn)已有的約350億平方米存量住房，按照每年2%的折舊率估算，就會產生約7億平方米的更新替代需求。

再加上持續(xù)的人口流入、家庭結構變化帶來的“以小換大”等改善需求，中國住房市場的年需求總量依然是巨大且穩(wěn)定的。

04、未來方向：政策與市場的再平衡

最后，《求是》為未來的房地產發(fā)展定下了基調：房地產市場的健康穩(wěn)定，關系到我國經濟大盤的穩(wěn)定。

并指出了幾條非常關鍵的原則：

第一，政策要有力，預期要穩(wěn)定。

文章特別強調，政策的力度要符合甚至超越市場預期，要“一次性給足”，不能采用“添油戰(zhàn)術”，導致市場和政策陷入無休止的博弈和觀望。

這一條可謂一針見血，直指過去幾年調控中出現(xiàn)的核心問題。救市如救火，貴在果斷堅決。

第二，供給端要“嚴控增量、盤活存量”。

具體來說，就是鼓勵收購存量商品房，主要用于補充保障性住房；同時，要有序推動“好房子”建設，滿足升級后的居住需求。

前幾天我們分析過，這個方向如果能夠堅定執(zhí)行，那么新房市場有望在2027年前后迎來實質性的轉機。

寫在最后：

從去年12月的重要會議開始，我們就能明顯感覺到，高層對房地產的認知進入了一個新階段。如今《求是》的這篇文章，則讓我們系統(tǒng)性地看到了這種新認知的思想深度和戰(zhàn)略高度。

它既毫不回避地承認了舊模式的終結和當前的困難，又清晰地指明了房地產的支柱地位不可動搖，并給出了未來發(fā)展的雙軌路徑和核心原則。

這一切，都將直接而深刻地影響2026年乃至更長時間的政策走勢和市場形態(tài)。

對于我們普通人來說，看懂這篇文章，也就看懂了未來樓市的“導航圖”：狂飆突進、普漲的時代結束了，但基于真實居住需求、追求品質的分化時代正在開啟。

買房這件事，將徹底回歸其本質——它首先是一個關于“家”的選擇，然后才是一項需要謹慎權衡的資產配置。