當(dāng)年曹德旺談及房地產(chǎn)未來(lái)時(shí)，曾被不少人斥為 “外行妄議”，可如今回頭再看，這位深耕制造業(yè)的企業(yè)家，反而成了最清醒的觀察者。眼下，二三十層的高層住宅問(wèn)題集中爆發(fā)，二手房掛牌量持續(xù)攀升，價(jià)格跌幅讓持有者心驚。

高層住宅為何漸漸失寵？2026 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)又將迎來(lái)哪些關(guān)鍵轉(zhuǎn)折？答案藏在市場(chǎng)變化與政策調(diào)整的細(xì)節(jié)里。

近期，曹德旺多年前談?wù)摌鞘械囊曨l再度刷屏，評(píng)論區(qū)滿(mǎn)是 “早聽(tīng)他的就好了” 的感慨。

事實(shí)上，從未有過(guò)所謂 “曹德旺 2026 年樓市預(yù)言”，但十年前樓市最狂熱的時(shí)期，他就點(diǎn)破了一個(gè)沒(méi)人愿意相信的真相：“房子本是用來(lái)住的，就算炒到天價(jià)終會(huì)回落，尤其是二三十層的高層住宅，早晚成生活負(fù)擔(dān)�！� 這番話，恰似對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)的精準(zhǔn)注解。

回溯 2016 年，樓市狂熱程度至今令人咋舌。南京、合肥、蘇州、廈門(mén)這 “樓市四小龍”，搶房場(chǎng)面堪比春運(yùn)搶票。南京河西一次開(kāi)盤(pán)，10 個(gè)樓盤(pán)共 3200 套房，引得上萬(wàn)人徹夜排隊(duì)。有人抱著枕頭、裹著毛毯守在售樓處，現(xiàn)場(chǎng)甚至備好了 120 救護(hù)車(chē)以防意外。

高層住宅更是 “香餑餑”，越高的樓層越搶手，購(gòu)房者連實(shí)地看房都省了，僅憑一張戶(hù)型圖就搶著交定金。家庭聚會(huì)的核心話題全是買(mǎi)房，手里沒(méi)個(gè)兩三套房產(chǎn)都不好意思開(kāi)口，所有人都篤信 “買(mǎi)了就漲，轉(zhuǎn)手就賺”。

就在全民沉浸炒房狂歡時(shí)，曹德旺潑了冷水。他在公開(kāi)活動(dòng)中直言：“房子就是鋼筋水泥堆的，值不了那么多錢(qián)；那些高層住宅，未來(lái)維護(hù)成本會(huì)壓垮業(yè)主。”

他更犀利反問(wèn)：“有錢(qián)人早有好幾套，沒(méi)錢(qián)人買(mǎi)不起，炒房的將來(lái)賣(mài)給誰(shuí)？” 這番話瞬間引爆爭(zhēng)議，地產(chǎn)從業(yè)者嘲笑他 “賣(mài)玻璃的不懂樓市”，炒房者罵他 “破壞財(cái)富夢(mèng)想”，連普通購(gòu)房者都覺(jué)得他危言聳聽(tīng)�？啥潭處啄�，現(xiàn)實(shí)就印證了他的判斷。

2026 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正迎來(lái)五大清晰可見(jiàn)的轉(zhuǎn)折，每一個(gè)都呼應(yīng)著曹德旺當(dāng)年的預(yù)判。

第一個(gè)轉(zhuǎn)折是資產(chǎn)泡沫徹底消退，“炒房致富” 神話終結(jié)。2025 年數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)百城二手住宅價(jià)格全年下跌 7%，一線城市扛不住了 —— 北京朝陽(yáng)區(qū)某高端公寓降價(jià)百萬(wàn)掛牌半年無(wú)人問(wèn)津，上海浦東部分次新盤(pán)價(jià)格跌回 2019 年水平。

二線城市跌幅超 9%，曾經(jīng)的 “搶房熱門(mén)地” 杭州未來(lái)科技城，不少房源價(jià)格較峰值腰斬。三四線城市更慘烈，山東、河南多個(gè)縣城房?jī)r(jià)跌破三千元 / 平，一套百平米住宅總價(jià)不及一輛中檔車(chē)，仍難尋買(mǎi)家。

晚上走在這些城市的新城區(qū)，大片高層小區(qū)亮燈率不足三成，“空城” 景象隨處可見(jiàn)，不少人成了 “房奴中的房奴”，既賣(mài)不掉又要還貸款，徹底被套牢。

第二個(gè)轉(zhuǎn)折是高層住宅加速 “失寵”，低密產(chǎn)品成新主流。曹德旺重點(diǎn)預(yù)警的高層住宅問(wèn)題，如今集中爆發(fā)。電梯老化是重災(zāi)區(qū)，全國(guó)近 80 萬(wàn)臺(tái)電梯使用超 15 年，17 萬(wàn)臺(tái)超 20 年，故障頻發(fā)成常態(tài)。

北京通州一個(gè) 2008 年建成的小區(qū)，2024 年半年內(nèi)電梯故障達(dá) 30 余次，曾有 2 歲幼童被困半小時(shí)。住在 18 樓的獨(dú)居老人，因害怕電梯出事，半個(gè)月不敢下樓。

維修更成難題：更換一部電梯需 30 多萬(wàn)，按規(guī)定要三分之二業(yè)主參與表決且過(guò)半數(shù)同意，可低層業(yè)主不愿出錢(qián)，租客不配合聯(lián)系房東，即便有政府補(bǔ)貼，多數(shù)小區(qū)仍因 “人心不齊” 推進(jìn)受阻。

此外，外墻脫落、消防設(shè)施老化、供水故障等問(wèn)題接踵而至，鄭州某小區(qū)去年因外墻瓷磚墜落砸傷路人，整棟樓維修花費(fèi)超百萬(wàn)。

第三個(gè)轉(zhuǎn)折是預(yù)售制退潮，現(xiàn)房銷(xiāo)售成市場(chǎng)主流。2025 年中央城市工作會(huì)議明確提出 “全面推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售制”，從根源解決交付難題。這一政策迅速落地，北京、上海、廣州等城市 2025 年四季度新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，現(xiàn)房占比達(dá) 68%。

購(gòu)房者心態(tài)徹底轉(zhuǎn)變，“所見(jiàn)即所得” 成剛需，畢竟誰(shuí)也不愿再冒 “開(kāi)發(fā)商跑路” 的風(fēng)險(xiǎn)。成都某樓盤(pán)從預(yù)售改現(xiàn)房后，雖然價(jià)格微漲 5%，但到訪量提升兩倍，開(kāi)盤(pán)即售罄。

與之對(duì)應(yīng)，仍采用預(yù)售的項(xiàng)目去化艱難，不少開(kāi)發(fā)商被迫推出 “保交樓保險(xiǎn)”“延期賠付” 等政策，卻難挽頹勢(shì)。2026 年，現(xiàn)房銷(xiāo)售將覆蓋絕大多數(shù)城市，預(yù)售制或?qū)⒅辉谏贁?shù)核心城市保留。

第四個(gè)轉(zhuǎn)折是政策從 “刺激樓市” 轉(zhuǎn)向 “保障民生”。各地已停止 “限購(gòu)松綁”“補(bǔ)貼買(mǎi)房” 等刺激性政策，轉(zhuǎn)而發(fā)力保障房建設(shè)。

2025 年全國(guó)收購(gòu)存量商品房用作保障房、人才房超 120 萬(wàn)套，這些房源價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)低 30% 以上，且配套完善。杭州、深圳等地的保障房項(xiàng)目，因性?xún)r(jià)比高，申請(qǐng)人數(shù)超房源量十倍。

同時(shí)，限高政策全面收緊：西安、濟(jì)南等城市明確中心城區(qū)住宅高度不超 80 米，南京、蘇州禁止新建 18 層以上住宅。超高層住宅徹底退出市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始拆改已規(guī)劃的超高層項(xiàng)目，轉(zhuǎn)而規(guī)劃 11 層以下低密社區(qū)。

第五個(gè)轉(zhuǎn)折是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型 “品質(zhì)競(jìng)賽”，物業(yè)價(jià)值凸顯。過(guò)去 “高周轉(zhuǎn)、拼規(guī)�！� 的模式走到盡頭，頭部房企紛紛轉(zhuǎn)向 “品質(zhì)深耕”。萬(wàn)科 2025 年推出的 “健康住宅 2.0” 系列，配備新風(fēng)系統(tǒng)、隔音門(mén)窗、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站，即便價(jià)格高于周邊 10%，仍受青睞。

物業(yè)服務(wù)成核心競(jìng)爭(zhēng)力，北京某小區(qū)因物業(yè)響應(yīng)及時(shí)、維護(hù)到位，二手房?jī)r(jià)格較周邊同品質(zhì)小區(qū)高 15%。與之相反，物業(yè)差的小區(qū)陷入 “貶值循環(huán)”：業(yè)主不滿(mǎn)拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)沒(méi)錢(qián)維護(hù)，房屋品質(zhì)下降，價(jià)格進(jìn)一步下跌。

2026 年，“品質(zhì) + 物業(yè)” 將成為房企生存的關(guān)鍵，那些仍靠 “高杠桿、炒概念” 的企業(yè)，難逃被淘汰的命運(yùn)。

回頭看，曹德旺從不是 “預(yù)言家”，只是看透了房子的本質(zhì) —— 它從來(lái)不是金融工具，而是居住空間。2026 年的五大轉(zhuǎn)折，本質(zhì)是市場(chǎng)回歸理性的必然。

對(duì)于普通人而言，這意味著囤房時(shí)代徹底結(jié)束，與其執(zhí)著于 “多套房”，不如選一套品質(zhì)過(guò)硬、物業(yè)靠譜的自住房。畢竟，房子最終的價(jià)值，終究要回歸到 “住得安心” 上。

那些還抱著炒房幻想的人該清醒了：泡沫退去后，留下的只有居住屬性的本質(zhì)。房地產(chǎn)的 “黃金時(shí)代” 或許落幕了，但 “居住的好時(shí)代” 正在到來(lái)。