近日，國(guó)內(nèi)低效用地再開發(fā)試點(diǎn)第三批典型案例公布，涉及14個(gè)?。ㄊ校?，共26個(gè)案例，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)存量工業(yè)用地提質(zhì)增效、存量商業(yè)用地轉(zhuǎn)型、存量公共服務(wù)設(shè)施功能提升、存量片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)等不同類型，通過盤活存量土地和低效用地，不僅實(shí)現(xiàn)了土地節(jié)約集約利用、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)，更促進(jìn)了城市功能完善、人居環(huán)境改善、歷史文脈傳承和生態(tài)安全格局筑牢，為各地提供了實(shí)踐樣本與經(jīng)驗(yàn)借鑒。其中山東共有4個(gè)案例，涉及濟(jì)南、青島、臨沂。

青島西海岸新區(qū)董家口化工園區(qū)改造案例（本文為節(jié)選的部分內(nèi)容）

2018年董家口化工園區(qū)批復(fù)后，國(guó)內(nèi)外多家高端化工制造企業(yè)擬與董家口經(jīng)濟(jì)區(qū)洽談投資入駐事宜，但因化工園區(qū)面積有限，園區(qū)內(nèi)新增建設(shè)用地面積較少，土地成為制約項(xiàng)目落地的關(guān)鍵因素。自2019年起，董家口經(jīng)濟(jì)區(qū)管委聚焦盤活存量用地，由管委主導(dǎo)、各類主體參與，充分運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，對(duì)化工園區(qū)規(guī)劃進(jìn)行修編升級(jí)，通過修規(guī)再提級(jí)、收回再出讓、招商再開發(fā)、集中再供應(yīng)、先建再租賃等模式，將“擠”出的存量土地用于招商項(xiàng)目落地，實(shí)現(xiàn)土地集約節(jié)約利用。主要做法包括

（一）修規(guī)再提級(jí)，“騰籠換鳥”招引項(xiàng)目落地

針對(duì)園區(qū)開發(fā)建設(shè)初期規(guī)劃前瞻性、引領(lǐng)性不足，對(duì)準(zhǔn)入項(xiàng)目類別不明確，投資產(chǎn)出效益標(biāo)準(zhǔn)要求不高等問題，修編《青島董家口經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》《青島董家口化工產(chǎn)業(yè)園總體發(fā)展規(guī)劃》，將園區(qū)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目定位為高端精細(xì)化工、新材料等，明確投資強(qiáng)度不低于1000萬元/畝、畝均稅收不

低于40萬元/畝。根據(jù)修規(guī)后的產(chǎn)業(yè)布局，對(duì)不符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的工業(yè)用地，采取騰籠換鳥的方式嫁接優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。對(duì)于不符合產(chǎn)業(yè)定位的企業(yè)，董家口經(jīng)濟(jì)區(qū)協(xié)商引導(dǎo)其另行選址，在原地塊引入總投資65億元的“鏈主”企業(yè)海灣化學(xué)項(xiàng)目，聚焦園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)土地效益躍升。

（二）收回再出讓，“拋磚引玉”置換引新項(xiàng)目

針對(duì)企業(yè)拿地后未能適應(yīng)外部市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難、部分土地低效利用等問題，董家口經(jīng)濟(jì)區(qū)開展拉網(wǎng)式排查，建立低效用地、“僵尸企業(yè)”信息臺(tái)賬，梳理12宗951畝低效用地，進(jìn)行收回后再出讓、再開發(fā)。陽煤恒源化工項(xiàng)目，原計(jì)劃總投資54億元，2014年取得土地，合同約定2015年開工、2017年竣工，但后期因項(xiàng)目資金鏈斷裂，投資計(jì)劃擱淺，造成土地低效利用。對(duì)此，董家口經(jīng)濟(jì)區(qū)根據(jù)投資協(xié)議和出讓合同約定，對(duì)其使用的153畝土地進(jìn)行收回，并重新出讓給惠城環(huán)?？萍脊尽Ｄ壳盎莩黔h(huán)保新材料項(xiàng)目已投入運(yùn)營(yíng)，年產(chǎn)值3.5億元。

（三）招商再開發(fā)，“蝶變換裝”實(shí)現(xiàn)合作雙贏

針對(duì)一次性拿地面積大，但受多種因素影響無法全部高效利用，通過與企業(yè)協(xié)商，采取合作招商、自主招商等方式，引進(jìn)符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的項(xiàng)目，擴(kuò)大投資規(guī)模，限期內(nèi)完成供而未用地塊的開發(fā)利用。雙星集團(tuán)廠區(qū)內(nèi)有270畝供而未用土地，為盡快盤活該地塊，董家口經(jīng)濟(jì)區(qū)積極推動(dòng)雙星集團(tuán)以土地作價(jià)入股方式與內(nèi)蒙古幸匯國(guó)創(chuàng)重工有限公司合作，建設(shè)綠色智能礦山裝備產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，研發(fā)生產(chǎn)160噸以上無人駕駛新能源礦卡。

（四）集中再供應(yīng)，“聚零為整”成片開發(fā)建設(shè)

園區(qū)原土地權(quán)屬分散，國(guó)有建設(shè)用地、集體建設(shè)用地、農(nóng)用地混雜，無法成片有效利用。為實(shí)現(xiàn)板塊內(nèi)土地成片開發(fā)建設(shè)，董家口經(jīng)濟(jì)區(qū)采用“聚零為整、集中連片”方式，劃定專用區(qū)域發(fā)展特定產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一供地、統(tǒng)一配套，發(fā)揮了園區(qū)的集聚效應(yīng)。如立足青島市高端化工新材料優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)鏈，對(duì)504畝零星地塊、邊角地進(jìn)行整合劃片，劃定為精細(xì)化工集聚區(qū)，通過國(guó)有土地回購(gòu)、集體土地征收后，再統(tǒng)一供應(yīng)，落地精細(xì)化工項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)高端化工企業(yè)“鏈條式”“集群式”發(fā)展。

（五）先建再租賃，“筑巢引鳳”供給標(biāo)準(zhǔn)廠房

針對(duì)一些新技術(shù)、輕資產(chǎn)的項(xiàng)目和企業(yè)，因缺乏初期啟動(dòng)資金難以落地等問題，董家口經(jīng)濟(jì)區(qū)引導(dǎo)國(guó)有平臺(tái)公司利用現(xiàn)有土地資源建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房，通過租賃、股權(quán)合作等方式，助推項(xiàng)目成功落地。如總投資約8億元的聚烯烴成核劑項(xiàng)目，是省新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換重大項(xiàng)目庫第一批優(yōu)選項(xiàng)目，填補(bǔ)國(guó)內(nèi)多項(xiàng)技術(shù)空白。該項(xiàng)目由董家口發(fā)展集團(tuán)按照項(xiàng)目工藝要求投資建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房，前期租賃給項(xiàng)目方使用，待項(xiàng)目達(dá)到上市條件后再依約將土地和廠房轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目方，既解決了項(xiàng)目落地燃眉之急，又實(shí)現(xiàn)了國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。

聲明：上述內(nèi)容疏漏難免，僅供有限參考，不支持以論據(jù)使用

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