今天盤了一下蘇州2026年的新房

截止至1月初一共81個

（估算下半年，100+只會少不會多）

其中吳中+相城純新盤占比65%

低密（含別墅+容積率1.5以內(nèi)地塊）占比超68%

粗略估算，今年蘇州樓市的主題——百盤大戰(zhàn)？？？

五句話，說清2026年蘇州市場看點——

• 2026

  一批房企滿血復(fù)活

  ，甚至有民企手握3-4塊地，還有房企準(zhǔn)備好資金大力拿地；

• 時隔多年，古城區(qū)別墅迎來大爆發(fā)；

  湖東大平層時代即將終結(jié)

  ，別墅登場；

• 相城別墅“大戰(zhàn)斗”，繼陽澄湖別墅群之后，

  虎丘濕地別墅群異軍突起

  ，大牌房企扎堆；

• 低密賽道依然是

  主流，但發(fā)生兩大趨勢改變：一是產(chǎn)品開始轉(zhuǎn)向做合院、聯(lián)排；二是

  開始做小面積豪宅

• 吳中、

  相城領(lǐng)跑

  ，保利置業(yè)、藍(lán)綠城、旭輝、龍湖等優(yōu)質(zhì)房企重倉，

  更多房企開始轉(zhuǎn)向代建賽道

①2026蘇州市場滿血復(fù)活！一批房企集中下場！

從2026年的新盤房企格局來看，有幾個重要趨勢——

①一批房企開始滿血復(fù)活，民企嘉盛手上已經(jīng)吞了3塊地，天房也拿下一塊低密宅地，即將在今年集中爆發(fā)；據(jù)小道消息，還有一些房企已經(jīng)準(zhǔn)備好拿地資金，準(zhǔn)備金三銀四在蘇州大干一場；

②市場依舊是央國企+城投為主流打頭陣，甚至“蘇高新”拿下10多宗地塊，在新區(qū)擁有絕對統(tǒng)治地位；

③越來越多的房企開始轉(zhuǎn)向做代建，藍(lán)綠城、旭輝、龍湖、保利置業(yè)、萬科等頭部企業(yè)都開始洽談地塊，轉(zhuǎn)向做代建業(yè)務(wù)。

在資金、信用、操盤能力的全面比拼中，其他名不見經(jīng)傳的中小房企已徹底喪失競爭資格。

②警惕！吳中、相城新盤大混戰(zhàn)，堪稱史上最卷...

數(shù)據(jù)顯示，2026年園區(qū)、獅山、姑蘇核心新盤量極少。

一共81個新盤，其中53個新盤都在相城、吳中，占比65%。吳中郭巷、城南，相城元和、虎丘濕地公園、陽澄湖別墅...個頂個的卷。

這些板塊，新房既要和競品搶客戶，又要和二手房市場搶客戶，壓力爆炸大。

③低密占比68%！上游“低密”扯頭花，下游“好房子”斷供...

截止至1月份，2026年蘇州81個盤，已經(jīng)確定的別墅規(guī)劃24個，還未出規(guī)劃但容積率1.5以內(nèi)的地塊有31個。

換言之，今年低密新盤占比68%。

這個占比，背后又藏著幾個重要內(nèi)幕信息：

1、低密扎堆，產(chǎn)品繼續(xù)轉(zhuǎn)變、升級、提升

蘇州別墅已經(jīng)不稀缺，四代宅也不稀缺，大露臺大陽臺更是不稀缺。

想從買家口袋里掏錢，起碼掏出點沒見過的東西。

比如，2026年蘇州很多別墅，產(chǎn)品開始繼續(xù)升級，拒絕高低配，開始打造純墅區(qū)，要么純疊墅，要么聯(lián)排、合院數(shù)量增多；

比如，上海杭州很火的“全域抬板”設(shè)計，今年蘇州也有項目引進(jìn)了→先不說它能提升多少居住體驗，起碼打出了辨識度和差異化，在這個克隆人一樣的市場，最先被被記住，才有贏面。

2、更多低密項目，即將開始轉(zhuǎn)向做小面積豪宅

有限的市場容量下，大部分開發(fā)商選擇在高端賽道卷，也是無奈之舉。

但這樣下來，蘇州的剛需或者普通改善幾乎等于被放棄，比如300-400w現(xiàn)在只能去跟二手房和尾盤坐一桌。

蘇州的發(fā)展活力，離不開新蘇州人。如果這些人的“需求”的難以被滿足，那么“宜居新一線”的吸引力也將大打折扣。

居居已經(jīng)得到消息，2026年，蘇州很多低密項目將開始做一些小面積豪宅，嚴(yán)格控制戶均面積。比如備受關(guān)注的招商永旺北地塊，將打造小面積純洋房；比如古城別墅云棲海棠里，打造了200㎡左右的聯(lián)排別墅。

④2026年新盤去化，關(guān)鍵在金三銀四。

80幾個盤，部分會在年初入市，但更多的可能要等下半年。但下半年的新盤能不能賣得動，完全取決于2026年初市場的去化結(jié)果。

如果2026年市場持續(xù)低迷，庫存進(jìn)一步積壓，那么這批“生不逢時”的新盤，將面臨“地獄開局”，部分項目甚至可能延期入市。

是枯木逢春還是繼續(xù)滾雪球？看看有沒有新大招吧~