這四類房子，當(dāng)下，一定要立刻出手。

因拆遷短期火爆的區(qū)域

最近，市場(chǎng)成交最火的板塊基本都是剛需板塊，老破小和近郊次新房最近成交都很火——

其中甚至有一些板塊的房東，已經(jīng)開(kāi)始了“跳價(jià)”。

當(dāng)然，這些剛需板塊中不乏因?yàn)閮r(jià)格補(bǔ)跌到位、剛需全面入場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)板塊；

但是也有一類板塊在其中渾水摸魚(yú)——

單純只是因?yàn)榉浅！岸绦А钡?strong>拆遷利好帶來(lái)了短暫的火爆，根本就不可持續(xù)。

這樣的板塊的房東朋友們，大家一定要見(jiàn)好就收，房子抓緊賣(mài)掉——

過(guò)于托大，后面可能就真的賣(mài)不掉了。

這幾年是上海的拆遷大年，市區(qū)郊區(qū)都有很多板塊進(jìn)行了動(dòng)拆遷。

在前些年市場(chǎng)景氣的時(shí)候，其實(shí)拆遷戶購(gòu)買(mǎi)力也只是隱藏在購(gòu)房大軍之中并不顯眼；

但是在當(dāng)下這種市場(chǎng)很差的時(shí)代，拆遷戶的購(gòu)買(mǎi)力就成了生力軍——很明顯的把一些板塊買(mǎi)火了：

比如徐匯動(dòng)遷，直接就把徐匯內(nèi)環(huán)的老破小、隔壁黃浦五里橋的老破小給買(mǎi)火了；

比如青浦徐涇動(dòng)遷，也加速了周邊二手房的成交——我也聽(tīng)到了一些調(diào)價(jià)的消息。

但是實(shí)際上，這種因?yàn)閯?dòng)拆遷帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力是非常不可持續(xù)的——

因?yàn)榘鍓K并沒(méi)有因?yàn)槭裁粗匕醯漠a(chǎn)業(yè)落地、資源提升、或者有了什么重大規(guī)劃利好到來(lái)帶來(lái)了購(gòu)買(mǎi)力的導(dǎo)入；

大部分的板塊也根本無(wú)法整片拆遷，基本就是拆幾個(gè)、原拆原建幾個(gè)、剩下的依然美麗家園——

一方面拆遷購(gòu)買(mǎi)力無(wú)法延續(xù)，另一方面板塊能級(jí)很難通過(guò)拆遷大幅度提升，周邊的房子很難因?yàn)椴疬w獲得價(jià)值提升。

這些板塊的火爆，就只是單純因?yàn)橛械鼐壡楣?jié)的動(dòng)遷戶買(mǎi)家集中入場(chǎng)，帶來(lái)了階段性的供需失衡，才形成了“假火爆”。

但是這輪拆遷購(gòu)買(mǎi)力沒(méi)了，后面可沒(méi)有新的人來(lái)繼續(xù)接盤(pán)，你這房子該不好賣(mài)還是不好賣(mài);

甚至，還可能還會(huì)因?yàn)橹安疬w的地塊開(kāi)發(fā)變成了新房，直接分流購(gòu)買(mǎi)力讓你的房子更難賣(mài)。

聰明的房東，絕不應(yīng)該在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)跳價(jià)；

而是趁著有人接盤(pán)，抓緊把房子賣(mài)掉，接盤(pán)的恩人錯(cuò)過(guò)就不再有了。

待解禁區(qū)域的次新房

最近收到了很多賣(mài)房咨詢的房東，問(wèn)題都是關(guān)于解禁的：

一類是待解禁區(qū)域的二手房東，問(wèn)解禁后是不是會(huì)繼續(xù)下跌？

另一類就是直接持有解禁新房的房東，問(wèn)是不是應(yīng)該解禁后立刻掛牌，未來(lái)是不是大概率要破發(fā)？

每次聊到解禁的問(wèn)題，都要祭出法寶：解禁套數(shù)排行榜。

判斷解禁區(qū)域的房子是否要快點(diǎn)賣(mài)掉，有幾個(gè)的判斷標(biāo)準(zhǔn)：

1、板塊內(nèi)解禁的小區(qū)的量，對(duì)于板塊來(lái)說(shuō)是否真的很大？

如果是排行榜前面這些，一個(gè)板塊兩三千套次新房的情況——

那其實(shí)不用糾結(jié)，板塊的房?jī)r(jià)必將進(jìn)一步下探，能賣(mài)的掉就趕緊賣(mài)把。

但是如果一個(gè)區(qū)域斷供好多年，就那么一個(gè)新房待解禁——理論上來(lái)說(shuō)對(duì)于板塊的影響是非常有限的。

比如大寧的解禁次新房，本身就一個(gè)靜安天悅。

雖然項(xiàng)目有1000套房子——但是掛牌率就算他比較高、甚至是普通小區(qū)的一倍以上達(dá)到5%-8%的水平，也就是讓板塊多出來(lái)幾十套掛牌量。

這種量級(jí)在眾多次新房的大寧，本身能帶來(lái)的影響就是十分有限的。

但是需要注意的是，大寧的問(wèn)題在于整個(gè)北上海大片區(qū)要解禁的次新房體量是非常大的。

這就要說(shuō)到第二個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)。

2、板塊所在的大片區(qū)，是否有大體量的解禁次新房要入市？

比如北上海這幾年包括鞍山、東外灘、西藏北路、臨平路都有大量的次新房待解禁，整體的規(guī)模也接近1萬(wàn)套。

要注意這些可都是一千多萬(wàn)甚至兩千萬(wàn)的房子，這個(gè)影響就是非常大了——眾多板塊的次新房要一起踩踏。

這種情況下，大寧即便板塊內(nèi)只有這么一個(gè)次新房，也會(huì)被大片區(qū)的次新房解禁裹挾著下降———大勢(shì)所趨，非板塊本身問(wèn)題。

當(dāng)然，大家也發(fā)現(xiàn)了，解禁套數(shù)比較多的板塊大部分都位于外環(huán)外。

這里我要補(bǔ)充一個(gè)概念———大虹橋的解禁套數(shù)最多，但是影響的不僅僅是大虹橋本身。

因?yàn)榇蟛糠制治鹘及鍓K的購(gòu)買(mǎi)力都來(lái)自于市區(qū)外溢，本質(zhì)上是同一批人。

大虹橋解禁造成的房?jī)r(jià)下降——會(huì)不同比例的傳導(dǎo)到所有近郊板塊。

因此，解禁的區(qū)域，如果你是二手房東，趁著最近行情好可以抓緊出手。

如果你是新房馬上要解禁的，那么先掛牌出去，宣傳起來(lái)，早點(diǎn)蓄客。

當(dāng)然，也不是不可以長(zhǎng)期持有，完全可以等到近郊區(qū)域全面價(jià)值兌現(xiàn)——

只不過(guò)要很多年以后了，而且市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手會(huì)更多、且更強(qiáng)。

這就是我下一部分要說(shuō)的。

房子不會(huì)賣(mài)，價(jià)格不好談

賣(mài)房策略輕度咨詢

新房大量入市的區(qū)域

這幾年，對(duì)二手房?jī)r(jià)格沖擊最大的因素就是新房的供應(yīng)量。

新房的魔力在于，可以把板塊一段時(shí)間內(nèi)的購(gòu)買(mǎi)力直接吸走大部分——

如果項(xiàng)目一個(gè)接著一個(gè)，那么周邊板塊的二手房必然成交量驟降，價(jià)格必然應(yīng)聲下跌。

最典型的，就是浦東內(nèi)環(huán)以聯(lián)洋為首的眾多改善板塊。

這些板塊的購(gòu)買(mǎi)力來(lái)源主要是兩部分：

地緣的陸家嘴購(gòu)買(mǎi)力+整個(gè)浦東的改善購(gòu)買(mǎi)力。

這幾年，這兩部分購(gòu)買(mǎi)力都被新房持續(xù)分流：

前者被北上海楊浦、虹口、閘北大量的新房全面分流；

后者被浦東這幾年集中供應(yīng)的幾大片區(qū)（前灘南、新楊思、北蔡、張家浜）新房分流。

到了今年，基本浦東內(nèi)環(huán)就聯(lián)洋還憑借著浦東內(nèi)環(huán)王者的地位保持了比較不錯(cuò)的成交量，當(dāng)然價(jià)格也還是沒(méi)抗?。?/p>

而浦東內(nèi)環(huán)的其他板塊，花木、源深、洋涇、楊東等區(qū)域都是量?jī)r(jià)齊跌。

當(dāng)然，浦東內(nèi)環(huán)下跌的原因不僅僅是新房供應(yīng)，但是新房絕對(duì)是比較重要的一大原因。

類似的受新房供應(yīng)影響的板塊很多，比如桃浦和南大新房的大規(guī)模供應(yīng)之后，桃浦、萬(wàn)里、大華、上大等板塊的二手房都是暴跌。

桃浦的一些次新房社區(qū)竟然都已經(jīng)跌到了5萬(wàn)出頭，成了中環(huán)上最大的洼地。

2026年也有一些集中供應(yīng)新房的區(qū)域，之前我在2026，上海哪些區(qū)域會(huì)火起來(lái)？一文中詳細(xì)寫(xiě)過(guò)，本文不再重復(fù)說(shuō)一遍。

這些區(qū)域，注定二手房也要承受很大的壓力。

當(dāng)然，相比于市區(qū)，面對(duì)新房供應(yīng)郊區(qū)的二手房壓力其實(shí)是更大的。

市區(qū)的產(chǎn)品升級(jí)之后，新房?jī)r(jià)格普遍上漲，對(duì)周邊二手多少有點(diǎn)抬轎子的作用；

郊區(qū)之前因?yàn)榕牡厣?，本身升?jí)后的產(chǎn)品并不多，這幾年沖擊其實(shí)不大。

但是，隨著2025年郊區(qū)土拍變多，預(yù)計(jì)2026年會(huì)有一批新房上市，這些產(chǎn)品都是大幅度升級(jí)的，最近我看到很多郊區(qū)項(xiàng)目也做了徐匯濱江同款的抬板設(shè)計(jì)。

產(chǎn)品升級(jí)是好事情，麻煩的在于這些項(xiàng)目的價(jià)格大概率漲不動(dòng)——

舉個(gè)例子，比如徐涇新拍的地塊，開(kāi)發(fā)商的預(yù)期只有6.3萬(wàn)左右，產(chǎn)品方案預(yù)計(jì)是三陽(yáng)臺(tái)+贈(zèng)送+外立面升級(jí)+社區(qū)配置升級(jí)（會(huì)所），這讓周?chē)亩址吭趺崔k？

這種新房集中供應(yīng)、產(chǎn)品升級(jí)、價(jià)格沒(méi)有漲價(jià)的區(qū)域，建議大家一定要抓緊賣(mài)掉，不然后面會(huì)更難。

偽豪宅

2025年樓市的主旋律就是補(bǔ)跌——

尤其是之前非常堅(jiān)挺的中產(chǎn)社區(qū)，里面的三房改善產(chǎn)品，在今年大部分都完成了補(bǔ)跌。

其實(shí)不存在不會(huì)下跌的房子，只是稀缺的跌的慢而已。

從節(jié)奏上看：

2024年，其實(shí)上海的剛需產(chǎn)品的主跌浪就已經(jīng)基本完成，2025年跟著大盤(pán)陰跌、補(bǔ)跌；

2025年，中產(chǎn)社區(qū)開(kāi)始陸續(xù)補(bǔ)跌，到了年底大部分中產(chǎn)板塊的主跌浪已經(jīng)完成，基本觸底；

而當(dāng)下，樓市的主跌浪來(lái)到了2000w+的預(yù)算段——

最近2000萬(wàn)大量的房源開(kāi)始補(bǔ)跌價(jià)格成交，部分豪宅社區(qū)也出現(xiàn)了低價(jià)成交。

其實(shí)2000萬(wàn)以上的豪宅市場(chǎng)本身情況還好，因?yàn)楹勒w在上海樓市的套數(shù)占比非常小，且豪宅或多或少都有些稀缺資源。

雖然近期掛牌量很大——但是可能一波行情就清庫(kù)存了。

但是2000出這個(gè)總價(jià)段，很尷尬：

可能是豪宅區(qū)里面的中產(chǎn)社區(qū)，或者類似瑞虹那種成片開(kāi)發(fā)的豪宅之下一線的板塊。

這些區(qū)域賣(mài)出了接近豪宅的單價(jià)甚至是總價(jià)，但是本身就是典型的“不稀缺產(chǎn)品”。

這些區(qū)域的替代品很多，如今市中心升級(jí)后的新房產(chǎn)品，本身就在持續(xù)分流這些偽豪宅的購(gòu)買(mǎi)力；

而時(shí)間本身也是這些板塊最大的敵人——隨著房齡老化，其短板愈發(fā)暴露，比如高容積率，比如差的物業(yè)管理，比如脫落的外立面。

這些偽豪宅，很大概率在這輪補(bǔ)跌后，很難再次回到他們?cè)?jīng)的高度：

因?yàn)槟莻€(gè)位置有了更新、品質(zhì)更好的項(xiàng)目占據(jù)了位置。

因此，如果你是持有偽豪宅的房東，建議你趁著現(xiàn)在價(jià)格還不錯(cuò)，抓緊出手。

等到真的全跌下去了，這房子恐怕再也無(wú)法回春了。

篇幅有限，具體的情況還要結(jié)合具體的房源情況分析。

感興趣的朋友可以聯(lián)系我們聊聊。