近日，小易從三亞市自然資源和規(guī)劃局最新公示發(fā)現(xiàn)，抱坡片區(qū)和市一中片區(qū)同時(shí)啟動(dòng)了控規(guī)修編。這兩個(gè)片區(qū)加起來超過1.5萬畝的土地，將迎來重要調(diào)整。

抱坡片區(qū)：重點(diǎn)補(bǔ)齊交通和配套短板

抱坡片區(qū)北臨繞城高速、南接環(huán)島高鐵，西至育新路、東至華僑學(xué)校，總面積944.34公頃（14165.1畝）。其中，開發(fā)邊界為620.02公頃，這為未來一個(gè)時(shí)期內(nèi)片區(qū)的集中建設(shè)活動(dòng)劃定了核心的地理與政策空間。

抱坡片區(qū)區(qū)位示意圖 來源：三亞市人民政府網(wǎng)

抱坡片區(qū)規(guī)劃范圍示意圖 來源：三亞市人民政府網(wǎng)

此次的修編報(bào)告顯示，片區(qū)開發(fā)程度已過半，但仍有大量土地待整合：

現(xiàn)狀建設(shè)用地524.39公頃，占總面積的55.54%。其中，居住、商業(yè)服務(wù)和工礦倉儲(chǔ)用地占比較大，而公共管理、綠地廣場等公共服務(wù)與開放空間用地相對(duì)不足。

抱坡片區(qū)現(xiàn)狀用地圖 來源：三亞市人民政府網(wǎng)

現(xiàn)狀非建設(shè)用地419.95公頃，占總面積的44.46%。主要由耕地、林地和園地構(gòu)成。這部分土地的屬性與未來的用途調(diào)整，是本次規(guī)劃修編需要重點(diǎn)論證與解決的核心問題之一。

本次修編賦予抱坡片區(qū)極高的戰(zhàn)略定位，將建設(shè)為集 “自貿(mào)創(chuàng)新、城市服務(wù)、政務(wù)服務(wù)和生態(tài)宜居”于一體的城市綜合組團(tuán)。

控規(guī)用地實(shí)施評(píng)估圖 來源：三亞市人民政府網(wǎng)

此外，本次修編還對(duì)片區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地布局與規(guī)模做出了系統(tǒng)性安排。規(guī)劃建設(shè)用地總量為614.92公頃，各類用地占比清晰地反映了規(guī)劃意圖：

公共服務(wù)大幅提升：公共管理與公共服務(wù)用地占比規(guī)劃至20.28%，體現(xiàn)了補(bǔ)齊短板的決心。

交通支撐優(yōu)先：道路交通用地占比大幅提高至25.22%，旨在構(gòu)建強(qiáng)大的路網(wǎng)骨架以支撐片區(qū)發(fā)展。

控規(guī)道路交通設(shè)施評(píng)估圖 來源：三亞市人民政府網(wǎng)

用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化：商業(yè)服務(wù)業(yè)用地占比規(guī)劃為9.03%，較現(xiàn)狀更為集約；同時(shí)保障了充足的居住與綠開空間。

可見，抱坡片區(qū)的修編是一次基于詳盡現(xiàn)狀分析、面向長遠(yuǎn)發(fā)展的規(guī)劃。

市一中片區(qū)：優(yōu)化用地布局，提升中心區(qū)品質(zhì)

位于三亞中心城區(qū)的市一中片區(qū)同樣也將啟動(dòng)控規(guī)修編。該片區(qū)總面積74.21公頃（約1113畝），北臨海南環(huán)島鐵路，南至鳳凰路，西至海潤路，距離三亞動(dòng)車站僅約1公里，區(qū)位條件優(yōu)越，但問題同樣突出。

目前片區(qū)存在四大核心問題：

首先是土地利用效率不高。片區(qū)內(nèi)還有3.41公頃的工業(yè)用地，這些工業(yè)用地和住宅區(qū)混在一起，不僅影響生活環(huán)境，也沒能發(fā)揮出中心城區(qū)土地應(yīng)有的價(jià)值。

來源：三亞市人民政府網(wǎng)

其次是路網(wǎng)問題突出?，F(xiàn)有的育秀路、海潤路等主要干道，因?yàn)榭缇€橋引橋的阻隔，成了交通堵點(diǎn)。內(nèi)部道路系統(tǒng)更是缺失嚴(yán)重，除了主干道外，次干路和支路基本沒有形成系統(tǒng)。

再者是公共服務(wù)設(shè)施不足。除了已經(jīng)建成的三亞市第一中學(xué)外，片區(qū)缺乏社區(qū)級(jí)的公園、文化、體育和養(yǎng)老設(shè)施。居民日常生活中的很多基本需求都得不到滿足。

最后是規(guī)劃與實(shí)際脫節(jié)?，F(xiàn)在的控制性詳細(xì)規(guī)劃是2019年編制的，很多內(nèi)容已經(jīng)跟不上2023年批復(fù)的《三亞市國土空間總體規(guī)劃》的要求。而且片區(qū)內(nèi)大量已建區(qū)域與現(xiàn)行規(guī)劃存在矛盾，導(dǎo)致規(guī)劃很難落地實(shí)施。

來源：三亞市人民政府網(wǎng)

小易注意到，此次公布的修編論證報(bào)告中提到了一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題：在規(guī)劃范圍內(nèi)的33個(gè)建設(shè)用地地塊中，目前只有4個(gè)地塊是完全按照控規(guī)要求實(shí)施的。

內(nèi)部路網(wǎng)方面，除了工業(yè)園路建成外，其他規(guī)劃道路都還沒實(shí)施，部分規(guī)劃道路甚至與已建的小區(qū)重疊。

來源：三亞市人民政府網(wǎng)

這種情況導(dǎo)致片區(qū)的整體發(fā)展受到了很大限制。比如說，規(guī)劃中的體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地等都還沒有落地，社區(qū)級(jí)的配套設(shè)施更是缺乏。

來源：三亞市人民政府網(wǎng)

那么，這次規(guī)劃修編打算怎么解決這些問題呢？

第一是優(yōu)化用地布局。重點(diǎn)調(diào)整那些工業(yè)用地，讓它們轉(zhuǎn)型升級(jí)為更符合中心城區(qū)定位的功能，比如商業(yè)或者公共服務(wù)設(shè)施。這樣既能提升土地價(jià)值，也能改善片區(qū)環(huán)境。

第二是完善道路系統(tǒng)。這不是簡單修幾條路的問題，而是要系統(tǒng)性地完善次干路和支路網(wǎng)，打通那些斷頭路，讓片區(qū)內(nèi)部的交通能夠順暢起來。

第三是補(bǔ)齊公共服務(wù)短板。除了完善教育設(shè)施外，重點(diǎn)補(bǔ)充文化、體育、養(yǎng)老等配套設(shè)施，建立一個(gè)完整的生活圈，讓居民在家門口就能滿足基本生活需求。

三亞市區(qū)實(shí)景圖 來源：網(wǎng)易海南房產(chǎn)

這次三亞對(duì)兩大片區(qū)進(jìn)行控規(guī)修編釋放了一個(gè)很明確的信號(hào)：加快推進(jìn)中心城區(qū)的提質(zhì)升級(jí)。小易會(huì)持續(xù)關(guān)注后續(xù)進(jìn)展，第一時(shí)間為大家?guī)碜钚孪ⅰ?/p>