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作者| 史大郎&貓哥

來(lái)源| 是史大郎&大貓財(cái)經(jīng)Pro

郁亮還是離開(kāi)萬(wàn)科了。

從1990年加入萬(wàn)科至今，他在萬(wàn)科已經(jīng)36年了，“到齡退休”，是一個(gè)比較體面的方式，對(duì)這位老兵，萬(wàn)科沒(méi)有說(shuō)感謝，只是“確認(rèn)與公司董事會(huì)無(wú)任何意見(jiàn)分歧”。

2017年，郁亮從“王石的得力副手”，正式成為萬(wàn)科的掌舵人。

在當(dāng)年的股東大會(huì)上，郁亮說(shuō)，“十年后，萬(wàn)科還會(huì)是地產(chǎn)公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經(jīng)營(yíng)了”。

十年之期還沒(méi)到，萬(wàn)科還是地產(chǎn)公司，確實(shí)“慘淡”經(jīng)營(yíng)，而他已經(jīng)在萬(wàn)科謝幕了。

郁亮是一個(gè)”狠人”。

首先是他的職業(yè)選擇完全逆潮流，北大畢業(yè)，當(dāng)時(shí)別人都去體制內(nèi)或者外企，他要去萬(wàn)科，當(dāng)時(shí)的地產(chǎn)行業(yè)還是草莽時(shí)代，對(duì)高素質(zhì)人才沒(méi)啥吸引力，郁亮的選擇完全與眾不同。

他對(duì)自己也特別狠，45歲以前郁亮是個(gè)胖子，他決定花五年時(shí)間給自己準(zhǔn)備50歲生日禮物，禮物是啥呢？是登珠峰、跑全馬和練出六塊腹肌。

最后他成功減重50斤，很考驗(yàn)身材的迪奧套裝，他都輕松穿上，全馬最快3小時(shí)零6分，絕對(duì)的業(yè)余高手，珠峰也登上了。

他最狠的，是在行業(yè)高潮的時(shí)候敢潑冷水。

2014年，全行業(yè)干得熱火朝天，他寫了篇文章叫《房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代》，說(shuō)錢越來(lái)越難掙了。

然后是他上臺(tái)之后，迎來(lái)高光時(shí)刻，2018年9月，萬(wàn)科的秋季例會(huì)，滿場(chǎng)就三個(gè)醒目的大字——“活下去”，那時(shí)候，萬(wàn)科是房企的標(biāo)桿，房企們也都在看萬(wàn)科的眼色。

但一看到這三個(gè)字，大家都說(shuō)這是表演作秀，現(xiàn)在證明，郁亮是個(gè)吹哨人，不過(guò)沒(méi)人聽(tīng)他的，錯(cuò)過(guò)了最后一次自救的機(jī)會(huì)。

也不怪同行質(zhì)疑，因?yàn)樗麄冸S后就發(fā)現(xiàn)，“帶頭大哥言行不一”。

在土地市場(chǎng)，萬(wàn)科一點(diǎn)也不像要努力“活下去”的樣子，相反，在各種土拍中，萬(wàn)科都十分醒目，權(quán)益拿地金額基本都是第一。

2018-2022年的5年時(shí)間里，萬(wàn)科拿地總金額，超過(guò)6500億，把同行看得目瞪口呆。

土儲(chǔ)是未來(lái)，但剛預(yù)警完就下注，萬(wàn)科算是進(jìn)行了一場(chǎng)逆周期的豪賭。

花這么多錢，錢從哪兒來(lái)呢？肯定是靠負(fù)債。

以前，對(duì)于房企來(lái)講，規(guī)模全靠負(fù)債驅(qū)動(dòng)，大家也都不太把這事放在心上，在這個(gè)行業(yè)，負(fù)債屬于“生產(chǎn)資料”，花出去的土地費(fèi)用，就是未來(lái)的現(xiàn)金流。

“拿地-預(yù)售-回款-再拿地”，這一套早就跑通了。

但這套模式的前提，是有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

2018年，萬(wàn)科繁花似錦，銷售突破了6000億，凈利潤(rùn)337億，而手里的貨幣資金近1900億，覆蓋930多億的一年內(nèi)到期債務(wù)綽綽有余。

不過(guò)，那年萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率也達(dá)到了84.59%，是當(dāng)時(shí)的最高水平。

誰(shuí)能想到，到了2021年，政策、金融、銷售環(huán)境同時(shí)收緊，風(fēng)險(xiǎn)就來(lái)了。

2024年，萬(wàn)科的風(fēng)險(xiǎn)暴露。

凈虧損495億，全年計(jì)提336億，其中包括當(dāng)年買在高點(diǎn)的土地存貨跌值，成為萬(wàn)科債務(wù)里面的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

之后的債務(wù)壓力就更大了。

3600多億的有息債務(wù)，其中一年內(nèi)到期的就有1500多億，但是這個(gè)時(shí)候，手里的現(xiàn)金只有600多億了，現(xiàn)金短債比只有0.4。

而這600多億，還得優(yōu)先保交樓，能還債的并不多。

最終，大股東全面入駐并借款300多億，1年的時(shí)間，郁亮先是退居二線，現(xiàn)在直接退休。

但他還留下了一個(gè)大懸念。

這是什么呢？

這就跟前總裁祝九勝有關(guān)系了，祝九勝人稱“九爺”，在銀行干了20多年，后來(lái)去了萬(wàn)科，這人現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)去了，為什么呢？

有很多的舉報(bào)，主要就是說(shuō)祝九勝在萬(wàn)科體外構(gòu)建了一個(gè)龐大的資金體系，進(jìn)行了大規(guī)模的表外融資，這些債務(wù)，在財(cái)報(bào)上體現(xiàn)不出來(lái)的，后來(lái)萬(wàn)科是跟地方房地產(chǎn)商搞合作開(kāi)發(fā)，這個(gè)體外系統(tǒng)就提供了大量的資金給這些項(xiàng)目。

有些合作方認(rèn)為這里問(wèn)題很多，比如涉嫌高利貸、挪用項(xiàng)目資金、私分違法收入等等。

祝九勝已經(jīng)進(jìn)去了，這些事的真相到底是什么？會(huì)極大地影響萬(wàn)科的命運(yùn)。

今年，又是萬(wàn)科的一個(gè)償債高峰，年內(nèi)5筆債券到期，金額100億。從債主們?nèi)ツ甑膽B(tài)度來(lái)看，可能逼債會(huì)是主流。

這些，暫時(shí)就跟退休的郁亮沒(méi)啥關(guān)系了。