導讀

為深化落實中央城市工作會議“依靠改革開放增強城市動能，高質量開展城市更新”的會議精神，集約節(jié)約利用土地、盤活存量建筑資源，打通政策落地的“最后一公里”，北京市規(guī)劃和自然資源委員會推動《北京市建設用地功能混合使用指導意見》（以下簡稱《指導意見》）正式施行。

為深入實施《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》，依據(jù)《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《北京市城市更新條例》《國務院關于深化北京市新一輪服務業(yè)擴大開放綜合試點建設國家服務業(yè)擴大開放綜合示范區(qū)工作方案的批復》等相關要求，結合本市實際，制定本意見。

總體要求

（一）指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹落實黨的二十大精神、中央城市工作會議精神和習近平總書記對北京重要講話精神，堅持以新時代首都發(fā)展為統(tǒng)領，堅持以人民為中心，完整、準確、全面貫徹新發(fā)展理念，堅定推動高質量發(fā)展的戰(zhàn)略定力，全面深化改革，以推進城市更新為重要抓手，切實增強經(jīng)濟活力，完善城市功能，提高空間品質，久久為功持續(xù)深入實施北京城市總體規(guī)劃。

（二）基本原則

堅持規(guī)劃引領，落實北京城市總體規(guī)劃戰(zhàn)略引領和剛性管控要求，持續(xù)優(yōu)化提升首都功能；堅持創(chuàng)新發(fā)展，強化規(guī)劃實施的彈性適應能力，拓展經(jīng)濟社會高質量發(fā)展空間；堅持集約高效，合理引導空間資源的流動和集聚，增強城市發(fā)展活力。

（三）概念內涵

本意見所稱建設用地功能混合使用（以下簡稱“用地功能混合”），是指在規(guī)劃編制、規(guī)劃實施、建筑更新階段，通過合理引導街區(qū)功能混合、地塊性質兼容和建筑用途轉換，滿足不同發(fā)展階段的需求，節(jié)約集約利用空間資源。

（四）適用范圍

朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)、大興區(qū)、順義區(qū)、昌平區(qū)、房山區(qū)、門頭溝區(qū)、平谷區(qū)、懷柔區(qū)、密云區(qū)、延慶區(qū)等13個區(qū)和亦莊新城的建設用地功能混合使用，適用本意見。

首都功能核心區(qū)和北京城市副中心的建設用地功能混合使用，在嚴格落實黨中央、國務院對控制性詳細規(guī)劃批復要求的基礎上，參照本意見執(zhí)行。

本意見未涉及的其他建設用地功能混合使用情形，按照本市相關規(guī)定執(zhí)行。

規(guī)劃編制階段，加強街區(qū)層面功能混合

為傳導總體規(guī)劃管控要求，加強剛彈結合管理，控制性詳細規(guī)劃采取主導功能管控的方式推動街區(qū)功能混合，科學合理布局城市生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間，促進產(chǎn)城融合、職住平衡，營造高品質的活力街區(qū)。

（一）主導功能分區(qū)

控制性詳細規(guī)劃編制中應根據(jù)街區(qū)主導功能、定位要求與特色亮點，合理劃定建設用地的主導功能分區(qū)，明確主導功能，提出功能混合相關要求。

（二）主導功能管控

主導功能分區(qū)中主導功能建設用地面積占比應符合主導功能管控要求，主導功能以外的各類用地統(tǒng)籌考慮多情景、多類型、多模式的使用需要，合理進行用地功能混合配置。

（三）重點地區(qū)引導

適應各圈層的差異化發(fā)展需求，加強城市重點功能區(qū)和政策區(qū)功能混合規(guī)劃引導，充分保障首都功能和重大項目落地，優(yōu)化配置用地資源，提升街區(qū)發(fā)展能級，打造品質高、風貌優(yōu)的品牌街區(qū)。

（四）街區(qū)分類引導

實施率較高的存量更新類街區(qū)（實施率80%以上），重點推動非首都功能疏解、城市功能完善、環(huán)境綜合整治等工作，在存量資源更新中通過適度功能混合，補充基礎設施、公共服務設施和公共安全設施短板，完善城市功能。

實施率中度的優(yōu)化完善類街區(qū)（實施率40%-80%），強化重點功能區(qū)、軌道交通站點一體化區(qū)域（含軌道微中心）等地區(qū)土地資源高效復合利用，通過功能整合提升區(qū)域綜合效益和綜合承載能力。

實施率較低的動態(tài)引導類街區(qū)（實施率40%以下），高標準統(tǒng)籌謀劃布局合理、功能完善、職住均衡、服務優(yōu)質的活力街區(qū)，實現(xiàn)空間資源集約高效利用。

（五）地塊深化落實

規(guī)劃實施應落實控制性詳細規(guī)劃確定的主導功能分區(qū)與功能管控等要求，加強空間資源高效配置，將主導功能和混合功能細化落實到地塊，統(tǒng)籌安排用地功能布局。同時，加強動態(tài)監(jiān)測，保障街區(qū)主導功能有效傳導、其他功能合理配置。

規(guī)劃實施階段，支持地塊使用性質兼容

在規(guī)劃實施階段，實行性質兼容正負面清單管理和比例管控，提升土地使用的靈活性和適應性，促進空間高效復合利用。項目建設應統(tǒng)籌好主用途與兼容用途的關系，應保持主用途的主導地位并優(yōu)先實現(xiàn)，兼容用途應始終服務于主用途。兼容用途應互不相斥，符合安全、環(huán)境、消防等相關要求。屬于保障性租賃住房項目的，按照有關規(guī)定執(zhí)行。

（一）兼容清單管理

地塊性質兼容應符合正負面清單管理要求，居住用地、公共管理與公共服務用地、商業(yè)服務業(yè)用地、工礦用地和倉儲用地按照允許兼容、禁止兼容功能清單的規(guī)定和要求執(zhí)行。

（二）兼容比例管控一般要求

居住用地、公共管理與公共服務用地、商業(yè)服務業(yè)用地、工業(yè)研發(fā)用地和倉儲用地兼容功能的總地上建筑規(guī)模不超過地上總建筑規(guī)模的15%。

一類工業(yè)用地兼容功能的總地上建筑規(guī)模不超過地上總建筑規(guī)模的30%，兼容工業(yè)研發(fā)以外功能的總地上建筑規(guī)模不超過地上總建筑規(guī)模的15%。

（三）兼容比例管控特殊要求

允許位于軌道交通站點一體化區(qū)域（含軌道微中心）、家園中心等范圍內的地塊，在符合街區(qū)主導功能以及產(chǎn)業(yè)、居住、三大設施等規(guī)模管控要求的前提下，對兼容用途及其比例管控要求進行綜合論證后，可進行高于兼容比例管控一般要求的功能混合。

涉及存量國有建設用地且為單一用途產(chǎn)業(yè)用地的功能兼容，按照存量國有建設用地盤活利用的有關規(guī)定執(zhí)行。

（四）兼容情景管理

在項目設計方案中應確定地塊性質兼容的具體內容和規(guī)模。

按有償方式使用土地的建設項目，按照供地條件、正負面清單和比例管控要求，細化明確兼容功能及比例，按照主用途確定土地配置方式、使用年期，結合兼容用途及其建筑規(guī)模比例綜合確定地價。

按劃撥方式使用土地的建設項目，兼容功能符合劃撥用地目錄的，可由實施主體統(tǒng)一建設后，按規(guī)定辦理相關手續(xù)。軌道交通站點一體化區(qū)域（含軌道微中心）、家園中心等兼容商業(yè)等經(jīng)營性功能且需同期建設的，可由區(qū)政府、經(jīng)開區(qū)管委會委托實施主體統(tǒng)一建設，土地先按劃撥方式供應，經(jīng)營性部分按照相關規(guī)定辦理土地有償使用手續(xù)。

在供地條件、土地有償使用合同或劃撥決定書中，對地塊的主用途以及兼容用途的具體內容和規(guī)模比例有明確規(guī)定的，從其規(guī)定。

（五）產(chǎn)權登記及轉讓管理

產(chǎn)權單位可對兼容用途部分依法申請辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。公共管理與公共服務用地的兼容用途部分不得對外銷售。工礦用地和倉儲用地的主用途部分和兼容的經(jīng)營性用途部分應整體持有，確需轉讓的應一并轉讓，兼容的經(jīng)營性用途部分不得脫離主用途部分單獨轉讓，避免變相開發(fā)。

建筑更新階段，鼓勵存量建筑用途轉換

在存量建筑更新階段，納入城市更新項目庫的項目，在保障安全、符合詳細規(guī)劃、城市更新等相關專項規(guī)劃以及保障主體的合法權益的前提下，可結合政策導向、市場需求、物業(yè)權利人訴求及公共利益需要，對存量建筑進行用途轉換，優(yōu)化城市功能和空間布局，改善人居環(huán)境，激發(fā)城市活力，促進高質量發(fā)展。涉及轉換為保障性租賃住房的，按照有關規(guī)定執(zhí)行。

存量建筑用途轉換應符合歷史文化資源保護相關規(guī)定，同時應遵守其他有關規(guī)劃建設和用途管制的規(guī)定，不得變相將違法建筑合法化。

（一）轉換正面清單管理

存量建筑用途轉換應以保障安全和公共利益優(yōu)先為前提，按照存量建筑用途轉換正面清單要求進行分類轉換。

鼓勵各類存量建筑轉換為市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施，探索建立相應獎勵機制。

允許商業(yè)、商務金融和娛樂康體等商業(yè)服務業(yè)用地中的建筑用途相互轉換

允許文化、教育、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、托育服務、社會福利、社區(qū)綜合服務、機關團體等用途相互轉換，允許利用非經(jīng)營性公共管理和公共服務設施補充便民服務設施

允許工礦用地和倉儲用地，利用存量建筑完善生產(chǎn)生活配套、補充公共服務設施、補齊城市功能短板、發(fā)展高精尖產(chǎn)業(yè)等國家和本市支持的產(chǎn)業(yè)。相關用途轉換應滿足國家和本市對產(chǎn)業(yè)空間的相關管控要求。

（二）轉換規(guī)模比例管控

建筑用途轉換優(yōu)先保障本區(qū)域民生需要和產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，合理確定用途轉換比例。

商業(yè)、商務金融和娛樂康體等商業(yè)服務業(yè)用地中的建筑用途相互轉換和商業(yè)服務業(yè)用途轉換為公共服務用途的，結合城市功能需要和物業(yè)權利人意愿確定轉換比例，按照不改變規(guī)劃用地性質和土地用途管理。

文化、教育、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、托育服務、社會福利、社區(qū)綜合服務、機關團體等用途的相互轉換，結合居民更新需求、物業(yè)權利人意愿，并征求行業(yè)主管部門意見，綜合確定轉換比例，可按照不改變規(guī)劃用地性質和土地用途管理。允許公共管理和公共服務設施中，不超過地上總建筑規(guī)模的10%，轉換為便民服務設施，按照不改變規(guī)劃用地性質和土地用途管理。

一類和二類工業(yè)用地上的存量建筑功能轉換，轉換后生產(chǎn)用途以外的其他用途總地上建筑規(guī)模不超過宗地地上總建筑規(guī)模的30%，且轉換為工業(yè)研發(fā)以外用途的總地上建筑規(guī)模不超過宗地地上總建筑規(guī)模15%的，按照不改變規(guī)劃用地性質和土地用途管理。超過以上比例要求的，應當依法辦理土地用途變更手續(xù)。符合《北京市城市更新條例》第五十條情形的，遵照執(zhí)行。

工業(yè)研發(fā)用地和倉儲用地上的存量建筑功能轉換，轉換后主用途以外的其他用途總地上建筑規(guī)模不超過宗地地上總建筑規(guī)模15%的，按照不改變規(guī)劃用地性質和土地用途管理。轉換后主用途以外的其他用途總地上建筑規(guī)模占比超過15%的，應當依法辦理土地用途變更手續(xù)。符合《北京市城市更新條例》第五十條情形的，遵照執(zhí)行。

（三）用途轉換管理

存量建筑用途轉換經(jīng)批準后依法辦理規(guī)劃建設手續(xù)。存量建筑用途轉換符合正面清單和比例管控要求的，按照不改變規(guī)劃用地性質和土地用途管理。不增加建筑規(guī)模的，不補繳土地價款。利用更新改造空間按照實施方案從事經(jīng)營活動，未辦理不動產(chǎn)變更登記的，不影響實施主體辦理市場主體登記以及經(jīng)營許可手續(xù)。符合正面清單，但超過比例管控要求的，應當依法辦理土地用途變更手續(xù)，按照不同建筑用途的建筑規(guī)模比例或者功能重要性確定主用途，按照主用途確定土地配置方式、使用年期，結合兼容用途及其建筑規(guī)模比例綜合確定地價。符合《北京市城市更新條例》第五十條情形的，遵照執(zhí)行。

公共管理與公共服務用地存量建筑的用途轉換部分不得對外銷售。工礦用地和倉儲用地存量建筑的用途轉換部分不得分割轉讓，避免變相開發(fā)。

加強過程管理和實施保障

（一）加強統(tǒng)籌協(xié)調

市規(guī)劃自然資源委要發(fā)揮好統(tǒng)籌協(xié)調作用，及時匯總施行過程中遇到的問題，總結推廣相關經(jīng)驗，及時完善管理規(guī)則，指導各區(qū)因地制宜制定相關實施細則。遇有重大事項應及時向市委、市政府請示報告，如涉及重大決策事項應當提請首都規(guī)劃建設委員會審議。

（二）強化部門聯(lián)動

發(fā)展改革、經(jīng)濟和信息化、住房城鄉(xiāng)建設、市場監(jiān)管、稅務、衛(wèi)生健康、生態(tài)環(huán)境、文化和旅游、公安、消防等部門依據(jù)職責，從建設管理、投資收益等方面，為加強用地功能混合實施管理提供支撐和保障，同時加強安全監(jiān)管。其他相關行業(yè)主管部門應依據(jù)本部門職責，加強政策創(chuàng)新和典型案例引領。

（三）壓實屬地責任

各區(qū)政府、經(jīng)開區(qū)管委會應組織建立本地區(qū)用地功能混合管控機制和決策咨詢機制，廣泛聽取街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、社區(qū)居委會和居民意見，集成市區(qū)兩級土地、規(guī)劃、財政、金融等政策工具，因地制宜制定適合本地區(qū)的工作細則，探索用地功能混合在不同應用階段的實施路徑，摸清存量情況，制定實施計劃，推進手續(xù)辦理。各區(qū)要加強項目前期審核、中期監(jiān)督、后期評估、全程監(jiān)管的全生命周期管理，促進土地資源集約高效利用。

內容來源：北京規(guī)劃自然資源微信公眾號

中國城市規(guī)劃協(xié)會

我國城鄉(xiāng)規(guī)劃工作的非營利性行業(yè)組織。致力于制定城市規(guī)劃執(zhí)業(yè)規(guī)則、推廣規(guī)劃相關行業(yè)標準、搭建行業(yè)研究交流平臺。