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重慶一小區(qū)物業(yè)陷“停擺”困局，誰該為38萬平米社區(qū)的管理真空負(fù)責(zé)？

落葉堆積，門亭緊鎖，業(yè)主們不得不親自拿起掃帚充當(dāng)臨時(shí)保潔員，這是重慶兩江新區(qū)保利中央云璟小區(qū)持續(xù)近一個(gè)月的真實(shí)景象。

道路落葉堆積無人清掃，保安亭緊鎖空無一人，業(yè)主不得已自發(fā)提著掃帚簸箕充當(dāng)臨時(shí)保潔員——重慶兩江新區(qū)保利中央云璟小區(qū)這一亂象，已持續(xù)近一個(gè)月。

一邊是保利物業(yè)以近2000萬元物業(yè)費(fèi)欠繳、“日常服務(wù)工作難以為繼”為由，自2025年12月4日起大幅縮減服務(wù)；另一邊，小區(qū)業(yè)委會(huì)早在2025年2月便解聘該前期物業(yè)，并于同年9月啟動(dòng)新物業(yè)選聘。

新舊物業(yè)更替的“空窗期”被無限拉長(zhǎng)，讓這個(gè)建筑面積達(dá)38.6萬平方米的大型社區(qū)陷入了前所未有的管理真空。

01 高收費(fèi)與低服務(wù)，矛盾積累的必然

“當(dāng)初是看中品牌物業(yè)才買的房，但物業(yè)服務(wù)實(shí)在不符合預(yù)期。”業(yè)主嚴(yán)女士的話道出了多數(shù)人的心聲。保利中央云璟小區(qū)每平方米3.8元的月物業(yè)費(fèi)，明顯高于周邊小區(qū)2元左右的水平。

業(yè)主劉先生表示，小區(qū)目前入住率僅約30%，分散的居住格局也削弱了部分業(yè)主的繳費(fèi)意愿，形成“服務(wù)縮水→業(yè)主拒繳→服務(wù)再縮水”的惡性循環(huán)。

記者查詢重慶網(wǎng)絡(luò)問政平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，業(yè)主們?cè)啻瓮对V，直指高額物業(yè)費(fèi)與實(shí)際服務(wù)質(zhì)量嚴(yán)重不匹配，部分業(yè)主更質(zhì)疑該費(fèi)用“嚴(yán)重超出政府四級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”。

2024年6月1日新修訂的《重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》施行后，重慶中心城區(qū)有電梯住宅的最高等級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.9元/平方米·月。保利中央云璟3.8元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不僅是政府指導(dǎo)價(jià)上限的兩倍，也明顯高于周邊市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格。

02 解聘易退場(chǎng)難，一紙通知埋下的隱患

矛盾在2025年年底徹底激化。保利物業(yè)于2025年11月19日發(fā)布公告，稱因收繳率逐日下降、累計(jì)欠費(fèi)近2000萬元，決定自2025年12月4日起暫停大部分服務(wù)。

然而，業(yè)委會(huì)面臨的困境同樣棘手。翠云街道辦事處工作人員透露，業(yè)委會(huì)于2025年2月發(fā)出的解聘通知中存在一個(gè)關(guān)鍵爭(zhēng)議條款：“需待新物業(yè)聘用后，舊物業(yè)方能交接”。這一約定為今天的僵局埋下了伏筆。

“去年2月就看到解聘通知了，可10個(gè)月過去，新物業(yè)在哪里？”業(yè)主楊女士的疑問直指核心。針對(duì)新物業(yè)選聘進(jìn)展，業(yè)委會(huì)成員陽先生表示：“春節(jié)前新物業(yè)應(yīng)該能到位?！钡诔掷m(xù)近一年的僵持局面面前，這句模糊的答復(fù)顯得格外單薄。

街道方面曾盡力協(xié)調(diào)，甚至在2025年12月18日促成了保利物業(yè)短暫恢復(fù)基礎(chǔ)服務(wù)，但因根本矛盾未解，服務(wù)再次縮水。

03 博弈三方，沒有贏家的消耗戰(zhàn)

目前，當(dāng)?shù)亟值赖慕ㄗh明確而無奈：業(yè)委會(huì)應(yīng)履行業(yè)主大會(huì)決議，結(jié)清欠費(fèi)后敦促保利物業(yè)撤場(chǎng)。即便新物業(yè)未能及時(shí)到位，街道也可提供應(yīng)急服務(wù)過渡。

然而，“結(jié)清欠費(fèi)”這個(gè)前提，對(duì)于已對(duì)服務(wù)極度不滿的9成業(yè)主而言，幾乎是無法達(dá)成共識(shí)的議題。

一位不愿具名的資深物業(yè)行業(yè)管理人員表示，保利中央云璟的困局并非孤例。這尖銳地暴露了在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期中，一個(gè)普遍存在的歷史遺留問題。

房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度高漲時(shí)，房企與物業(yè)公司基于市場(chǎng)預(yù)期簽訂的高價(jià)“前期物業(yè)服務(wù)合同”，在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境中，正面臨與業(yè)主實(shí)際經(jīng)濟(jì)承受能力、物業(yè)服務(wù)感知度重新匹配的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

一場(chǎng)典型的三方僵局由此形成：物業(yè)公司聲稱因運(yùn)營(yíng)成本高企陷入巨額虧損，難以維持正常服務(wù)；廣大業(yè)主則認(rèn)為支付了遠(yuǎn)超服務(wù)質(zhì)量的高價(jià)物業(yè)費(fèi)，故而拒絕續(xù)繳費(fèi)用；而依法成立的業(yè)主委員會(huì)，卻因雙方分歧過大，難以推動(dòng)任何實(shí)質(zhì)性的協(xié)商與整改程序。

04 物業(yè)困局，何去何從？

保利中央云璟的案例反映了當(dāng)前許多小區(qū)面臨的普遍問題。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整和業(yè)主權(quán)利意識(shí)的增強(qiáng)，前期物業(yè)服務(wù)合同與業(yè)主實(shí)際需求之間的差距日益凸顯。

類似情況在全國(guó)各地均有發(fā)生。例如，上海某高端小區(qū)因物業(yè)費(fèi)糾紛，導(dǎo)致近半年服務(wù)品質(zhì)下降，最終通過業(yè)主大會(huì)表決，重新選聘物業(yè)公司并調(diào)整費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；杭州一小區(qū)則通過街道介入，建立了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與費(fèi)用掛鉤的浮動(dòng)機(jī)制，成功化解了持續(xù)一年的僵局。

這些案例表明，解決物業(yè)糾紛需要多方共同努力：物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)提升服務(wù)質(zhì)量，做到質(zhì)價(jià)相符；業(yè)委會(huì)需要提升專業(yè)能力和談判技巧；而相關(guān)部門則應(yīng)提供有效的指導(dǎo)和支持。

對(duì)于保利中央云璟的業(yè)主們來說，目前只能自發(fā)行動(dòng)，盡力維持家園最基本的居住環(huán)境與秩序。這場(chǎng)關(guān)乎數(shù)千業(yè)主生活品質(zhì)的博弈，仍在持續(xù)。

如今，保利中央云璟的業(yè)主們自發(fā)組織起來，輪流打掃公共區(qū)域，看守大門，艱難維持著小區(qū)的基本運(yùn)轉(zhuǎn)。而物業(yè)服務(wù)中心雖然依然開放，但工作人員對(duì)解決進(jìn)展諱莫如深。

隨著春節(jié)臨近，這個(gè)大型社區(qū)能否在節(jié)前迎來新物業(yè)，結(jié)束長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的管理真空，仍是未知數(shù)。這場(chǎng)困局不僅考驗(yàn)著各方的智慧與誠(chéng)意，也為全國(guó)類似小區(qū)提供了一個(gè)值得警惕的案例。

（本文案例來源于公開報(bào)道，觀點(diǎn)僅供參考。部分圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)告知?jiǎng)h除?。?/p>

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