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重慶一小區(qū)物業(yè)陷“停擺”困局，誰該為38萬平米社區(qū)的管理真空負責？

落葉堆積，門亭緊鎖，業(yè)主們不得不親自拿起掃帚充當臨時保潔員，這是重慶兩江新區(qū)保利中央云璟小區(qū)持續(xù)近一個月的真實景象。

道路落葉堆積無人清掃，保安亭緊鎖空無一人，業(yè)主不得已自發(fā)提著掃帚簸箕充當臨時保潔員——重慶兩江新區(qū)保利中央云璟小區(qū)這一亂象，已持續(xù)近一個月。

一邊是保利物業(yè)以近2000萬元物業(yè)費欠繳、“日常服務工作難以為繼”為由，自2025年12月4日起大幅縮減服務；另一邊，小區(qū)業(yè)委會早在2025年2月便解聘該前期物業(yè)，并于同年9月啟動新物業(yè)選聘。

新舊物業(yè)更替的“空窗期”被無限拉長，讓這個建筑面積達38.6萬平方米的大型社區(qū)陷入了前所未有的管理真空。

01 高收費與低服務，矛盾積累的必然

“當初是看中品牌物業(yè)才買的房，但物業(yè)服務實在不符合預期?！睒I(yè)主嚴女士的話道出了多數(shù)人的心聲。保利中央云璟小區(qū)每平方米3.8元的月物業(yè)費，明顯高于周邊小區(qū)2元左右的水平。

業(yè)主劉先生表示，小區(qū)目前入住率僅約30%，分散的居住格局也削弱了部分業(yè)主的繳費意愿，形成“服務縮水→業(yè)主拒繳→服務再縮水”的惡性循環(huán)。

記者查詢重慶網(wǎng)絡(luò)問政平臺發(fā)現(xiàn)，業(yè)主們曾多次投訴，直指高額物業(yè)費與實際服務質(zhì)量嚴重不匹配，部分業(yè)主更質(zhì)疑該費用“嚴重超出政府四級物業(yè)服務收費標準”。

2024年6月1日新修訂的《重慶市物業(yè)服務收費管理辦法》施行后，重慶中心城區(qū)有電梯住宅的最高等級物業(yè)服務收費標準為1.9元/平方米·月。保利中央云璟3.8元的收費標準，不僅是政府指導價上限的兩倍，也明顯高于周邊市場實際價格。

02 解聘易退場難，一紙通知埋下的隱患

矛盾在2025年年底徹底激化。保利物業(yè)于2025年11月19日發(fā)布公告，稱因收繳率逐日下降、累計欠費近2000萬元，決定自2025年12月4日起暫停大部分服務。

然而，業(yè)委會面臨的困境同樣棘手。翠云街道辦事處工作人員透露，業(yè)委會于2025年2月發(fā)出的解聘通知中存在一個關(guān)鍵爭議條款：“需待新物業(yè)聘用后，舊物業(yè)方能交接”。這一約定為今天的僵局埋下了伏筆。

“去年2月就看到解聘通知了，可10個月過去，新物業(yè)在哪里？”業(yè)主楊女士的疑問直指核心。針對新物業(yè)選聘進展，業(yè)委會成員陽先生表示：“春節(jié)前新物業(yè)應該能到位?！钡诔掷m(xù)近一年的僵持局面面前，這句模糊的答復顯得格外單薄。

街道方面曾盡力協(xié)調(diào)，甚至在2025年12月18日促成了保利物業(yè)短暫恢復基礎(chǔ)服務，但因根本矛盾未解，服務再次縮水。

03 博弈三方，沒有贏家的消耗戰(zhàn)

目前，當?shù)亟值赖慕ㄗh明確而無奈：業(yè)委會應履行業(yè)主大會決議，結(jié)清欠費后敦促保利物業(yè)撤場。即便新物業(yè)未能及時到位，街道也可提供應急服務過渡。

然而，“結(jié)清欠費”這個前提，對于已對服務極度不滿的9成業(yè)主而言，幾乎是無法達成共識的議題。

一位不愿具名的資深物業(yè)行業(yè)管理人員表示，保利中央云璟的困局并非孤例。這尖銳地暴露了在房地產(chǎn)市場下行周期中，一個普遍存在的歷史遺留問題。

房地產(chǎn)市場熱度高漲時，房企與物業(yè)公司基于市場預期簽訂的高價“前期物業(yè)服務合同”，在當下市場環(huán)境中，正面臨與業(yè)主實際經(jīng)濟承受能力、物業(yè)服務感知度重新匹配的嚴峻挑戰(zhàn)。

一場典型的三方僵局由此形成：物業(yè)公司聲稱因運營成本高企陷入巨額虧損，難以維持正常服務；廣大業(yè)主則認為支付了遠超服務質(zhì)量的高價物業(yè)費，故而拒絕續(xù)繳費用；而依法成立的業(yè)主委員會，卻因雙方分歧過大，難以推動任何實質(zhì)性的協(xié)商與整改程序。

04 物業(yè)困局，何去何從？

保利中央云璟的案例反映了當前許多小區(qū)面臨的普遍問題。隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)整和業(yè)主權(quán)利意識的增強，前期物業(yè)服務合同與業(yè)主實際需求之間的差距日益凸顯。

類似情況在全國各地均有發(fā)生。例如，上海某高端小區(qū)因物業(yè)費糾紛，導致近半年服務品質(zhì)下降，最終通過業(yè)主大會表決，重新選聘物業(yè)公司并調(diào)整費用標準；杭州一小區(qū)則通過街道介入，建立了物業(yè)服務質(zhì)量與費用掛鉤的浮動機制，成功化解了持續(xù)一年的僵局。

這些案例表明，解決物業(yè)糾紛需要多方共同努力：物業(yè)公司應當提升服務質(zhì)量，做到質(zhì)價相符；業(yè)委會需要提升專業(yè)能力和談判技巧；而相關(guān)部門則應提供有效的指導和支持。

對于保利中央云璟的業(yè)主們來說，目前只能自發(fā)行動，盡力維持家園最基本的居住環(huán)境與秩序。這場關(guān)乎數(shù)千業(yè)主生活品質(zhì)的博弈，仍在持續(xù)。

如今，保利中央云璟的業(yè)主們自發(fā)組織起來，輪流打掃公共區(qū)域，看守大門，艱難維持著小區(qū)的基本運轉(zhuǎn)。而物業(yè)服務中心雖然依然開放，但工作人員對解決進展諱莫如深。

隨著春節(jié)臨近，這個大型社區(qū)能否在節(jié)前迎來新物業(yè)，結(jié)束長達數(shù)月的管理真空，仍是未知數(shù)。這場困局不僅考驗著各方的智慧與誠意，也為全國類似小區(qū)提供了一個值得警惕的案例。

（本文案例來源于公開報道，觀點僅供參考。部分圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請告知刪除?。?/p>

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