案情回顧

2021年3月，出租方張某與承租方劉某簽訂《房屋租賃合同》，就劉某承租張某房屋開辦飯店事宜達成明確約定：租賃期限自2021年4月1日起至2030年3月30日止，租期長達9年；租金按季度繳納，每季度金額為7.5萬元；合同明確約定違約條款：若乙方逾期繳納租金，甲方有權(quán)終止合同、收回房屋，且乙方需承擔(dān)相應(yīng)違約金。合同履行初期，劉某均依約足額支付租金，履約情況良好，直至2024年6月30日。

2024年7月、10月，劉某未按合同約定足額支付租金，每季度均欠繳租金37500元。2024年12月30日，劉某委托其開辦飯店的負責(zé)人顧某，通過微信向張某發(fā)送了涉案房屋內(nèi)部的照片及視頻，并同步告知：“鑰匙給你放在門口花盆里了，老板劉某不租了，所有的東西我都給你錄個視頻?！?024年12月31日，張某查看后回復(fù)顧某稱“未找到鑰匙”，但顧某未再作出任何回應(yīng)。

2025年2月，張某再次通過微信向顧某催繳欠付租金，顧某仍無回應(yīng)。因多次催繳無果，張某為維護自身合法權(quán)益，向法院提起訴訟，訴訟請求明確：1.判令劉某支付2024年7月1日至2025年3月31日期間欠付的房屋租金15萬元；2.判令劉某支付相應(yīng)違約金。

庭審中，被告劉某提出抗辯：其已于2024年12月30日通過顧某通知張某解除租賃合同，張某于12月31日作出回應(yīng)，應(yīng)視為已收回房屋，故2025年1月1日后不應(yīng)再產(chǎn)生租金及相關(guān)費用，請求法院駁回張某的全部訴訟請求。

案件結(jié)果

法院經(jīng)全面審查案件事實、證據(jù)及雙方辯論意見后，依法作出如下判決：

一、被告劉某于判決生效之日起十日內(nèi)向原告張某支付2024年7月1日至2024年12月31日期間欠繳的房屋租金75000元，并按合同約定支付相應(yīng)逾期付款違約金；二、被告劉某于判決生效之日起十日內(nèi)向原告張某支付2025年1月1日至2025年3月31日期間的房屋占有使用費125000元。

法律分析

北京澤達律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析：

本案核心爭議之一是劉某單方解除合同的行為是否有效。根據(jù)《民法典》第五百六十二條、第五百六十三條規(guī)定，合同解除分為協(xié)商一致解除、約定解除和法定解除三種情形。本案中，雙方既未協(xié)商一致解除合同，劉某亦無證據(jù)證明存在約定或法定的解除事由，其單方提出解除合同并搬離房屋的行為，屬于違約解除。

劉某通過顧某發(fā)送房屋照片、視頻、告知鑰匙存放地的行為，已以明示方式表明不再履行租賃合同義務(wù)，構(gòu)成“明示違約”。根據(jù)《民法典》第五百八十條規(guī)定，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔(dān)違約責(zé)任。張某于2024年12月31日對該通知作出回應(yīng)，應(yīng)視為劉某的解除意思表示已到達張某，法院據(jù)此認定涉案租賃合同于2024年12月31日終止，但合同終止不影響劉某因違約行為應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。

2024年7月1日至2024年12月31日期間，共計兩個租賃季度，根據(jù)合同約定，每季度租金7.5萬元，該期間租金總額為15萬元。劉某兩季度共欠繳租金7.5萬元，該部分款項系租賃合同履行期間的應(yīng)付債務(wù)，劉某應(yīng)足額支付，且因其逾期支付行為，需按合同約定承擔(dān)逾期付款違約金。

合同終止后，承租方的核心義務(wù)是“妥善返還租賃房屋”，該義務(wù)不僅包括交還房屋鑰匙，更核心的是清理房屋內(nèi)個人物品、與出租方辦理正式交接手續(xù)，確保出租方能夠恢復(fù)對房屋的正常占有、使用和收益。本案中，經(jīng)法院現(xiàn)場勘查，涉案房屋內(nèi)留有大量物品，且無法明確區(qū)分哪些屬于張某交付的酒店用品、哪些屬于劉某的個人物品，劉某亦未提交證據(jù)證明其已明確放棄房屋內(nèi)物品的所有權(quán)和處置權(quán)，導(dǎo)致張某無法正常收回房屋并重新出租或使用，客觀上造成了張某的損失。

根據(jù)《民法典》第五百七十七條、第五百八十四條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任。損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。因此，劉某應(yīng)支付2025年1月1日至2025年3月31日期間的房屋占有使用費，該費用的計算標(biāo)準(zhǔn)參照原合同租金及相關(guān)款項標(biāo)準(zhǔn)（12.5萬元/季度），符合公平原則和填補損失的立法精神。

筆者寄語

對于承租方而言，租賃期限較長的合同履行過程中，若因經(jīng)營狀況變化等原因確需提前解除合同，切勿采取“單方通知+強行搬離”的方式，而應(yīng)秉持誠信原則，主動與出租方溝通協(xié)商，爭取達成一致解除協(xié)議，明確租金結(jié)算、房屋交接、違約責(zé)任等核心事項，避免因違約解除產(chǎn)生額外損失。同時，合同終止后，務(wù)必及時清理房屋內(nèi)個人物品，與出租方辦理書面交接手續(xù)，明確物品歸屬、房屋狀況及交接時間，留存相關(guān)證據(jù)，確?！胺课莘颠€”義務(wù)履行完畢，避免因交接不清承擔(dān)房屋占有使用費。

對于出租方而言，面對承租方單方違約時，應(yīng)保持理性，積極履行減損義務(wù)，及時與承租方溝通交接事宜，必要時可通過公證、現(xiàn)場勘查等方式固定房屋內(nèi)物品狀況等證據(jù)，避免因放任房屋空置擴大損失。在簽訂租賃合同時，可進一步細化合同條款，明確約定合同解除條件、交接流程、物品歸屬、違約金計算標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，從源頭防范糾紛發(fā)生。

契約精神是市場經(jīng)濟的核心精神，誠信履約是民事主體的法定義務(wù)。房屋租賃合同的履行需要雙方相互配合、相互體諒，唯有嚴格遵守合同約定，依法行使權(quán)利、履行義務(wù)，才能最大限度減少爭議和損失，維護交易秩序的穩(wěn)定與和諧。

北京澤達律師事務(wù)所律師對不同法律規(guī)定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節(jié)千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務(wù)所的專業(yè)律師，以便更好維護自己的合法權(quán)益。

本文作者：北京澤達律師事務(wù)所 彭學(xué)軍