在小區(qū)內(nèi)，配備物業(yè)服務(wù)是為了提高居住質(zhì)量，物業(yè)公司提供服務(wù)，小區(qū)業(yè)主為物業(yè)服務(wù)買單，因此物業(yè)服務(wù)也成了小區(qū)生活的標(biāo)配。但是，當(dāng)享受的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，物業(yè)服務(wù)公司在訴請業(yè)主繳納拖欠物業(yè)費(fèi)的同時訴請違約金能否獲得支持呢？貴港市港南區(qū)人民法院審理一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案，依法判決物業(yè)公司的服務(wù)存在瑕疵，訴請違約金不予支持。

基本案情

原告貴港市某物業(yè)服務(wù)公司系某小區(qū)的物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商，為該小區(qū)提供清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、日常運(yùn)作維護(hù)等管理服務(wù)，收取本物業(yè)內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用等。原告貴港市某物業(yè)服務(wù)公司于2016年10月與該小區(qū)業(yè)主委員會簽訂《某小區(qū)物業(yè)服務(wù)委托合同》，合同約定服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)、滯納金等內(nèi)容。2023年12月，原告貴港市某物業(yè)服務(wù)公司退出某小區(qū)物業(yè)管理，不再為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，但是在服務(wù)期間，被告梁某某拖欠物原告貴港市某物業(yè)服務(wù)公司2021年11月至2023年12月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，原告貴港市某物業(yè)服務(wù)公司多次向被告梁某某催收無果，原告貴港市某物業(yè)服務(wù)公司訴至法院，請求判令被告梁某某支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及違約金。

法院審理

法院審理認(rèn)為，原告貴港市某物業(yè)服務(wù)公司與該小區(qū)業(yè)主委員會簽訂《某小區(qū)物業(yè)服務(wù)委托合同》，系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。合同當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。再根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，2016年10月，原告貴港市某物業(yè)服務(wù)公司與該小區(qū)業(yè)務(wù)委員會簽訂的《某小區(qū)物業(yè)服務(wù)委托合同》對小區(qū)業(yè)主有約束力，被告梁某某為該小區(qū)業(yè)主，該合同應(yīng)當(dāng)對被告梁某某同等有約束力。原告貴港市某物業(yè)服務(wù)公司對該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理和服務(wù)，被告梁某某實際享受該服務(wù)，原告貴港市某物業(yè)管理公司訴求被告梁某某支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)于法有據(jù)，法院予以支持。

關(guān)于原告貴港市某物業(yè)服務(wù)公司訴求被告梁某某支付違約金的主張，法院在審理查明原告在向該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)時存在電動車管理不善、停車秩序維護(hù)不周、保潔不到位等瑕疵，故對原告貴港市某物業(yè)服務(wù)有限公司該主張，法院不予支持。

法院依法判決，被告梁某某向原告貴港市某物業(yè)服務(wù)公司支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

法官提醒

物業(yè)公司在履行物業(yè)服務(wù)合同時，不應(yīng)止于基本完成，而應(yīng)追求質(zhì)價相符的精細(xì)化管理，要切實提升服務(wù)品質(zhì)，這樣才能筑牢履約根基、贏得業(yè)主認(rèn)可、減少法律風(fēng)險。希望物業(yè)公司能將本案反映的瑕疵作為改進(jìn)契機(jī)，主動優(yōu)化服務(wù)流程、與業(yè)主加強(qiáng)溝通反饋，用可見、可感、可信的服務(wù)質(zhì)量贏得業(yè)主滿意，從根本上減少糾紛，保障自身合法權(quán)益。

法律條文

《中華人民共和國民法典》

第九百三十九條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。

第九百四十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

第九百四十八條 物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。

當(dāng)事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方。

來源： 山東高法

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