萬科從“穩(wěn)健一哥”到債務(wù)泥潭：深鐵300億救場，是肉包子打狗還是不得不為？

2025年末，地產(chǎn)圈最大的瓜，砸向了曾經(jīng)的地產(chǎn)優(yōu)等生萬科。如今的它，徹底陷入債務(wù)泥潭：20億中期票據(jù)展期方案被78.3%的債權(quán)人否決，境內(nèi)債價(jià)格直接跌到面值的25%，相當(dāng)于100塊的債券只值25塊。更嚇人的是，三季報(bào)顯示萬科凈虧損280億，賬面現(xiàn)金看似有656億，可自由動用的不到9億，而短期要償還的債務(wù)卻高達(dá)1582億。

就在這生死關(guān)頭，大股東深鐵集團(tuán)緊急輸血300億救場。這波操作看得人眼花繚亂，萬科為啥會從穩(wěn)健一哥淪落到這個(gè)田地？深鐵砸300億，是肉包子打狗還是必須要救？你們身邊有買了萬科房子的朋友嗎？先點(diǎn)個(gè)贊，今天咱們用普通人的視角，把這事扒得明明白白。

先上組炸裂數(shù)據(jù)，感受下萬科的危機(jī)有多嚴(yán)重。2025年12月22日，萬科21億元到期中期票據(jù)“22萬科MTN004”第二次持有人會議結(jié)果出爐，展期方案反對率高達(dá)78.3%，根本通不過。雖然30個(gè)交易日的寬限期勉強(qiáng)通過，爭取到了一點(diǎn)喘息時(shí)間，但另一筆37億的到期債券還懸而未決。

更慘的是，萬科境內(nèi)債價(jià)格直接崩盤，跌到面值的25%，創(chuàng)歷史新低。這意味著市場已經(jīng)把萬科的違約風(fēng)險(xiǎn)拉滿了。有金融博主算過，現(xiàn)在買萬科的債券，就算最后能兌付，年化收益率要達(dá)到300%才劃算，這簡直是在賭萬科會不會倒下。你們覺得萬科能挺過去嗎？評論區(qū)先說說你的看法。

可能有人會說，房企虧點(diǎn)錢很正常，萬科這么大的盤子，怎么會缺這點(diǎn)錢？那是你沒看清它的資金困局有多致命。根據(jù)2025年三季報(bào)，萬科總負(fù)債8355億，資產(chǎn)負(fù)債率73.5%，看似在行業(yè)里不算最夸張的，但關(guān)鍵問題出在現(xiàn)金流枯竭。

賬面656.8億貨幣資金里，大部分是預(yù)售監(jiān)管資金、合作項(xiàng)目共管資金，都是受限資金，集團(tuán)層面能自由動用的現(xiàn)金不到9億?？伤荒陜?nèi)到期的有息債務(wù)，高達(dá)1582.8億。9億對1582億，這差距比螞蟻和大象還大，相當(dāng)于你手里只有9塊錢，卻要還1582塊的債，換誰都扛不住。

更扎心的是，萬科為了回血，賣資產(chǎn)都得打骨折。有消息說，萬科一套評估價(jià)120億的資產(chǎn)包，最后只賣了82億，直接虧了38億。就算這樣，資產(chǎn)變現(xiàn)的速度還趕不上債務(wù)到期的速度。2025年，萬科已經(jīng)還了243.9億公開債，可到了年底，還是要靠展期續(xù)命。

這還是曾經(jīng)那個(gè)號稱從不違約的萬科嗎？要知道，2024年它還能拿出791億現(xiàn)金兌付債務(wù)，短短一年時(shí)間，就從現(xiàn)金奶牛變成了現(xiàn)金流乞丐，這中間到底發(fā)生了什么？

其實(shí)萬科走到這步，既是行業(yè)大環(huán)境的鍋，也有自己的問題。先說說行業(yè)環(huán)境，這幾年房地產(chǎn)調(diào)控收緊，銷售市場持續(xù)低迷，萬科也沒能幸免。2025年前10月，萬科銷售額同比下滑近10%，前三季度銷售收入只有1004.6億，營收直接跌了26.61%。房子賣不出去，回款就成了大問題，而房企的核心就是靠銷售回款續(xù)命，回款一斷，債務(wù)壓力自然就扛不住了。

但這不是萬科獨(dú)有的困境，為啥恒大、碧桂園暴雷后，萬科也沒能逃過？關(guān)鍵還是萬科自己的經(jīng)營模式出了問題。它長期依賴合作開發(fā)模式，超過40%的資產(chǎn)都和合作方共有，看似降低了單一項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)則埋下了大隱患?，F(xiàn)在行業(yè)下行，合作方也沒錢了，這些共有資產(chǎn)不僅沒法變現(xiàn)，償債還成了拖累。更重要的是，這種模式讓萬科缺乏獨(dú)立干凈的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，想靠抵押融資都難。

之前深鐵給萬科借款都是信用借款，不用抵押，可現(xiàn)在也要求萬科提供足額抵押物，萬科甚至把萬物云的全部股權(quán)都質(zhì)押出去了，這說明它真的沒什么拿得出手的資產(chǎn)了。

還有個(gè)很重要的點(diǎn)，就是市場信心的崩塌。以前大家覺得萬科有深鐵這個(gè)國資大股東背書，相當(dāng)于有隱性擔(dān)保，肯定不會倒，這就是所謂的“大而不倒”信仰。可現(xiàn)在這個(gè)信仰徹底碎了，一方面，深鐵的支持模式變了，從無條件輸血變成了有條件抵押借款，300億的輸血額度也快用完了；另一方面，政策曾明確說了要市場化、法治化解決萬科的問題，這意思就是不會無底線兜底。

信仰一碎，投資者就開始恐慌拋售萬科的債券，債券價(jià)格暴跌進(jìn)一步加劇了萬科的融資困難，形成了惡性循環(huán)。

說到這兒，就必須聊聊深鐵的300億輸血了。很多人以為深鐵是無條件救萬科，其實(shí)不是這么簡單。深鐵作為萬科第一大股東，持股27.18%，從2024年開始就陸續(xù)給萬科借款，一開始是不用抵押的信用借款，后來慢慢變成了要求抵質(zhì)押的借款。最新的消息是，深鐵擬再給萬科提供不超過22億借款，加上之前的借款，累計(jì)接近300億。

但深鐵自己也有經(jīng)營壓力，2025年上半年?duì)I收下滑21.67%，還虧損了33.6億，核心的站城一體化業(yè)務(wù)營收跌了63%，它也不是無限有錢可砸的。那問題來了，深鐵自己都有壓力，為啥還要砸300億救萬科？

很多人說這是大股東的責(zé)任，確實(shí)是，但更重要的是，萬科不能倒，倒了的代價(jià)太大，誰都承受不起。

先說說對普通人的影響。萬科深耕全國60多個(gè)城市，建了近2000個(gè)項(xiàng)目，服務(wù)超過300萬家庭，還有近10萬名員工。如果萬科倒了，這些已收未交付的房子很可能變成爛尾樓，300多萬業(yè)主的血汗錢就可能打水漂，近10萬名員工會失業(yè)，他們的家庭也會受到影響。你們想想，要是你買了萬科的期房，現(xiàn)在知道它資金鏈快斷了，能不慌嗎？

除了業(yè)主和員工，萬科倒下還會引發(fā)連鎖反應(yīng)，沖擊整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，上下游涉及建筑、建材、裝修、家電等幾十個(gè)行業(yè)。萬科作為頭部房企，合作的上下游企業(yè)不計(jì)其數(shù)。有數(shù)據(jù)顯示，一家頭部房企倒下，會拖累至少200家上下游中小企業(yè)。如果萬科倒了，這些中小企業(yè)很可能因?yàn)槭詹换刎浛疃归]，又會引發(fā)更多的失業(yè)和債務(wù)問題，甚至影響地方經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，這就是所謂的多米諾骨牌效應(yīng)，牽一發(fā)而動全身。

還有金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。萬科有8355億的負(fù)債，涉及銀行、信托、債券、投資者等眾多金融機(jī)構(gòu)，如果萬科違約，這些金融機(jī)構(gòu)會產(chǎn)生大量壞賬，進(jìn)而影響整個(gè)金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。2025年，萬科境內(nèi)債跌到面值25%，已經(jīng)讓很多持有萬科債券的機(jī)構(gòu)遭受了巨大損失，如果真的違約，損失會更大，甚至可能引發(fā)金融市場的恐慌。

所以救萬科，不只是救一家企業(yè)，更是在防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)金融市場的穩(wěn)定，這和我們每個(gè)人的錢袋子都息息相關(guān)。

可能有人會質(zhì)疑，憑什么要用公共資源救房企？他們之前賺了那么多錢，現(xiàn)在出問題了就該自己承擔(dān)。這話有道理，但現(xiàn)實(shí)是，萬科的問題已經(jīng)不是一家企業(yè)的問題了，它涉及到太多普通人的利益。而且深鐵的輸血不是無償?shù)?，是有抵押的借款，是市場化的行為，不是用納稅人的錢兜底。

更重要的是，救萬科不是為了讓它繼續(xù)搞高杠桿、高周轉(zhuǎn)的舊模式，而是給它時(shí)間轉(zhuǎn)型，妥善處理債務(wù)，保障民生底線，比如保交樓、保就業(yè)。

再往深了扒，萬科的債務(wù)困局其實(shí)是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)舊模式崩塌的縮影。過去幾十年，房企靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)的模式瘋狂擴(kuò)張，拿地、建房、賣房、再拿地，循環(huán)往復(fù)賺了很多錢，但也積累了大量債務(wù)?，F(xiàn)在這種模式已經(jīng)被證偽了，市場不買賬了，銷售下滑，融資收緊，房企自然就陷入了困境。從恒大、碧桂園到萬科，不是個(gè)別企業(yè)的問題，而是整個(gè)行業(yè)都需要轉(zhuǎn)型。萬科作為頭部房企，它的轉(zhuǎn)型成敗也會影響整個(gè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型方向。

現(xiàn)在萬科的當(dāng)務(wù)之急，就是利用深鐵爭取到的30天寬限期，和債權(quán)人達(dá)成一致的展期方案。之前的展期方案之所以被否決，是因?yàn)闂l款太苛刻，不付本金、不派利息，債權(quán)人肯定不答應(yīng)。后來優(yōu)化方案承諾支付6000萬利息，才稍微有了點(diǎn)進(jìn)展。

但萬科的債務(wù)壓力還很大，2026年還有124億債券到期，未來三年都是償債高峰。要想真正挺過去，除了靠深鐵的支持，還得靠自己造血，比如加快銷售回款，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)轉(zhuǎn)型，只有這樣才能真正化解債務(wù)危機(jī)。

其實(shí)萬科的轉(zhuǎn)型已經(jīng)在做了，比如發(fā)展經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)，2025年三季度經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入435.7億，還通過存量盤活回款71.1億。但轉(zhuǎn)型不是一蹴而就的，需要時(shí)間和資金，這也是深鐵愿意給它輸血的重要原因。如果萬科能成功轉(zhuǎn)型，從傳統(tǒng)房企變成城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，不僅能化解自身的危機(jī)，還能給整個(gè)行業(yè)樹立一個(gè)轉(zhuǎn)型的榜樣，推動房地產(chǎn)行業(yè)走向更健康的發(fā)展模式。

說到這兒，大家應(yīng)該看明白了，深鐵砸300億救萬科，不是在救一家房企，而是在救300多萬業(yè)主的住房夢，救近十萬名員工的飯碗，救整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的穩(wěn)定，更是在防范系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。

我們關(guān)注萬科的債務(wù)困局，不是關(guān)心房企賺不賺錢，而是關(guān)心自己的切身利益會不會受到影響，關(guān)心房地產(chǎn)行業(yè)能不能健康發(fā)展，能不能給我們提供穩(wěn)定的住房和就業(yè)環(huán)境。