從2021年底至今，房地產(chǎn)市場一直處于下行通道中。有意思在是，一些房地產(chǎn)專家每每預(yù)測樓市下一年將迎來反轉(zhuǎn)，但實際上則是次次被打臉，市場一年比一年難，價格一年比一年低。

毫不夸張地說，在近4年中，如果房子沒有賣掉，到年底都是自動扣費，幅度在5-10%不等。累計下來，大多的房子價值少則降了3-5成，多則甚至只剩一半都不到。對于普通人來講，說不心疼那是假的，因為房子于富人而言，在資產(chǎn)占比中比較低，漲跌影響不大，但對普通老百姓而言，就是家庭的最大財富，價值縮水，意味著財富減少，消費動力驟減。

現(xiàn)在的問題來了，雖然房價跌了這么多，但市場每天都有人在交易，因為他們有結(jié)婚生子需要房子，有養(yǎng)老的需要房子，還有改善居住環(huán)境的人需要房子，甚至有的人因種種原因需要抽出資金而不得不賣掉房子。比如我身邊就有好幾例，不僅把首付跌沒了，即便把房子賣掉還倒欠銀行幾十萬，這類人賣房是被逼無奈�？吹竭@里，不少人不禁會問一個問題，“現(xiàn)在低價賣掉房子，到底會不會后悔？”。

翻譯成白話就是，現(xiàn)在不賣掉，擔(dān)心后面繼續(xù)跌的話，欠銀行的窟窿會越來越大，但賣掉的話，如果后面又反轉(zhuǎn)了豈不可惜？要直接找到這個問題的答案確實不容易，但并不是沒有蹤跡蛛絲馬跡可循，筆者認(rèn)為，需要從兩個方面來分析。

一方面，本輪樓市調(diào)整，是有意為之。

其實就是主動要求調(diào)整，大家應(yīng)該還記得，2021年樓市進(jìn)入頂峰時，我們下了多少道令牌降溫，目標(biāo)就是降個人、房企的杠桿。之所以降杠桿，原因就一個，高杠桿必然導(dǎo)致系統(tǒng)性金融風(fēng)險，最終，無論是房企還是個人，都會把這個包袱甩給銀行，一旦銀行破產(chǎn)，誰都知道意味著什么。所以，總結(jié)成一句話是，降房地產(chǎn)杠桿，是阻止發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險和經(jīng)濟(jì)危機的必然舉措。

看到這里我們就會明白，我們本輪樓市調(diào)整與上個世紀(jì)90年代初日本樓市泡沫破裂有著本質(zhì)區(qū)別，一個主動的，一個是被動的，前者猶如股市一樣，基本盤是可控的，后者則失去掌控，最終日本的樓市和經(jīng)濟(jì)失去了20年。既然咱們是主動的，那么就要看決策層接下來怎么做，這決定了后市的走向。

另一方面，國家又是如何定調(diào)未來的房地產(chǎn)市場呢？

想必不少人看到了，在中央機關(guān)刊《求是》上面刊登了一篇題為“改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期”的文章。從題目就可以看出，是要把市場過冷的預(yù)期扭轉(zhuǎn)過來。要知道，這篇文章發(fā)表在時間可是在開年的第一天。簡單想想就明白，在最高級別刊物、在2026年的第一天公開發(fā)表這樣的文章，其指向性和重要性不言而喻。可以說，里面提到的方向和動作應(yīng)是住建、央媽等主管部門在今年的核心工作之一。

詳細(xì)內(nèi)容就不說了，很多媒體都報道了�？偨Y(jié)起來幾個關(guān)鍵點：一是認(rèn)為房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)系到國家經(jīng)濟(jì)大盤的穩(wěn)定;二是房地產(chǎn)是居民財富重要來源;三是房地產(chǎn)具有顯著的金融屬性;四是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展空間廣闊。

可以看出，房地產(chǎn)此前被很多人喊打的大環(huán)境在發(fā)生徹底改變，再次認(rèn)定房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)、對老百姓財富、對金融安全的重要性。只有房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，我們的財富才能保住，經(jīng)濟(jì)才能安全穩(wěn)定的發(fā)展，金融系統(tǒng)性的風(fēng)險才能化解掉�？梢哉f，首次出現(xiàn)以這樣的姿態(tài)在這最高級別在刊物上定調(diào)，確實在扭轉(zhuǎn)大家的預(yù)期。

當(dāng)然，恢復(fù)了房地產(chǎn)的重要地位后，主要是看接下來如何做？其實，文章給出了非常精準(zhǔn)而有力道的指向性措施，甚至帶有“撥亂反正”的意味：

比如在供應(yīng)上，要嚴(yán)控增量，促進(jìn)政府收購住房。而且在銷售方式上，要改變銷售為主轉(zhuǎn)為更多持有物業(yè)。這一點上，無疑可以大幅減少住房供應(yīng);

還比如，要求政策一次性給足，不要采取添油打法，不要讓市場與政策總是陷入博弈。直白地理解是，前面我們總是“擠牙膏”式的出政策，效果不明顯，勁頭一過，大家看不清未來，市場又進(jìn)入下滑通道。后面要做改變的是，出的政策應(yīng)該是組合拳，能夠徹底扭轉(zhuǎn)大家預(yù)期，這個預(yù)期就是我們常說的“不要再下滑了，而是要穩(wěn)中向上”。

值得一提的是，這里還要求“加強信息、輿論引導(dǎo)”。眾所周知，在樓市上行期，如房產(chǎn)中介天天喊著房價要漲，催著購房者下手，動作慢了就買不到了。而在樓市下行期，同一伙人，又在房主傷口上撒鹽，天天催著房主降價，再不降價，后面更賣不出去了。他們一直扮演者市場上行和下降的助推手，所有的虛寒問暖、設(shè)身處地，不過是假象而已，因為他們關(guān)心的只是成交后的傭金，無它。

所以，文章明確提到，由于住房是普通家庭最重要的資產(chǎn)，要求加強對價格等指標(biāo)在監(jiān)測，要求一些影響信息和政策要做好專家解讀，對媒體，特別提到對自媒體要加強管控。很明顯，在這樣在市場環(huán)境下，更多的是要管控那些唱衰市場的不實言論。

在筆者看來，黨媒開年的定調(diào)目標(biāo)明確，就是要促進(jìn)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升，以實際行動扭轉(zhuǎn)大家的預(yù)期，從這個角度來看，我們對樓市在回溫應(yīng)充滿期待。不過，我認(rèn)為市場恢復(fù)還不會這么快，主要還在于大家的預(yù)期一時半會還沒扭轉(zhuǎn)過來。

比如說，中指院最新發(fā)布的2025年12月份的居民置業(yè)意愿調(diào)查報告顯示，計劃1年內(nèi)購房的占比環(huán)比上個月下降了2.6個百分點，計劃半年內(nèi)購房的占比環(huán)比上個月下降了0.7個百分點。說白了，推遲購房的人數(shù)在上升。之所以出現(xiàn)這種情況，除了對市場走向看不清外，調(diào)查報告中的一項數(shù)據(jù)也佐證了：12月份預(yù)期收入減少的人數(shù)環(huán)比上個月增加了1.5個百分點。很明顯，收入跟不上也是一些人推遲置業(yè)的重要因素。特別是到年底，一些急需用錢的房主更是加快了降價步伐，以至于出現(xiàn)12月份二手房掛牌價環(huán)比下降了5.4個百分點。

這份調(diào)查報告涉及1萬人，樣本遍布31個省265個城市，應(yīng)該說是具有較強的代表性�，F(xiàn)狀就是這么個現(xiàn)狀，在筆者看來，現(xiàn)在談房地產(chǎn)反轉(zhuǎn)還為時尚早，何況年底本身就處于出政策的真空期。不過，現(xiàn)在不反轉(zhuǎn)，不代表明年市場沒有表現(xiàn)。既然黨媒定調(diào)表態(tài)了，預(yù)計農(nóng)歷年后就會有有力的措施出來。

比如最近頻頻吹風(fēng)的公積金大改革，肯定是要改了，以惠及購房者。還有首付款比例、房貸利率、購房補貼、稅費減免等應(yīng)該還有動作。我認(rèn)為，既然促進(jìn)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升的基調(diào)已經(jīng)定下，如果不急于用錢，與其賣掉后悔，現(xiàn)在真沒必要低價賣，畢竟再往下的空間有限，回升的概率反而在加大。

此外，不知道大家有沒有發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，雖然很多房子都降麻木了，但那些新上市的房子并不便宜，難道是他們的房子真有多好嗎？未必，主要是定價權(quán)在少數(shù)人手中，而我們手握舊一點的房子“散戶”又不齊心。不過反轉(zhuǎn)的趨勢是無法改變的，畢竟大家在股市里賺了錢，貨幣又不斷超發(fā)，只要有洼地，相信“水”最終還是會流進(jìn)來的，只是需要時間而已。