不僅是萬科權(quán)杖的交接，更是房地產(chǎn)黃金時(shí)代職業(yè)經(jīng)理人范本的終章。

來源 |時(shí)代周報(bào)

作者 |劉婷

“當(dāng)你們把掌聲送給王石時(shí)，也請把鼓勵(lì)留給我。”

2017年6月30日，郁亮在眾人的注視中，從王石手中接過權(quán)杖。

在數(shù)度哽咽后，開啟了屬于自己的萬科征程。

彼時(shí)，萬科正站在五千億元規(guī)模的頂峰，身后是一路高漲的地產(chǎn)黃金時(shí)代，身前則是郁亮早已預(yù)見的行業(yè)拐點(diǎn)。

他或許比任何人都清楚，這并不是登頂后的接力，而是一場在高位起跑的逆風(fēng)長跑。

如今，郁亮結(jié)束了這場馬拉松。

1月8日，萬科A（000002.SZ）公告稱，郁亮辭去公司董事、執(zhí)行副總裁職務(wù)，此后將不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。

作為萬科的“開山員工”，郁亮用35年的時(shí)間，開啟了與萬科創(chuàng)始人王石不同的治理風(fēng)格。

他自喻為“貓頭鷹”——

一只眼盯著機(jī)會，一只眼盯著風(fēng)險(xiǎn)；

他也是一名跑者，用全馬3小時(shí)06分的成績，突破個(gè)人極限，也帶領(lǐng)萬科減脂瘦身。

從率先定調(diào)白銀時(shí)代，到在行業(yè)巔峰時(shí)喊出“活下去”，他始終是保持警醒卻不討喜的職業(yè)經(jīng)理人。

過去數(shù)年間，外界總在樂此不疲地追問：

誰會是郁亮的接班人？

從曾經(jīng)功勛卓著的四大區(qū)域總，到后來的祝九勝，每一次人事調(diào)整都被架在放大鏡下，試圖讀出萬科下一任權(quán)杖的歸屬。

外界習(xí)慣了為這家龐大的商業(yè)帝國尋找下一個(gè)接班人。

然而，在他正式提交辭呈時(shí)，萬科已經(jīng)不再需要下一個(gè)“郁亮”。

這一次，郁亮也終于跑完了自己職業(yè)生涯中最長的全馬。

01

接棒王石

一紙請辭公告，宣告了“郁亮?xí)r代”謝幕，也讓外界的視線再次投向了萬科。

郁亮進(jìn)入萬科的起點(diǎn)，帶著拓荒感。

1990年，當(dāng)大多數(shù)人還在爭著體制內(nèi)編制時(shí)，北大經(jīng)濟(jì)學(xué)畢業(yè)的郁亮放棄了深圳外貿(mào)集團(tuán)月薪298元的“鐵飯碗”，加入尚未成名的萬科。

作為萬科早期的財(cái)務(wù)和證券核心成員，27歲的郁亮此后接任董秘，29歲進(jìn)入董事會。

在地產(chǎn)圈仍多“草莽”的年代，郁亮這種帶著名校背景的職業(yè)經(jīng)理人，顯得頗為前衛(wèi)。

在王石的自傳《道路與夢想》中，曾詳細(xì)記錄了萬科如何從一家多元化的商貿(mào)公司演變?yōu)楝F(xiàn)代房企的歷程。

王石在書中曾坦言，萬科最偉大的成就不是蓋了多少房子，而是建立了一套職業(yè)經(jīng)理人制度。

而郁亮，正是這套制度下孕育出的最典型的代表。

王石評價(jià)郁亮“重劍無鋒”。

然而，在很長一段敘事中，郁亮是作為創(chuàng)始人王石的“影子”存在的。

王石是理想主義的旗手，他去登山、去劃艇、去哈佛求學(xué)；

而萬科龐大商業(yè)帝國的運(yùn)作、融資與制度基石，則落在郁亮身上。

郁亮曾以貓頭鷹自喻，一只眼睛睜著，一只眼睛閉著，一只眼睛看機(jī)會，一只眼睛看風(fēng)險(xiǎn)。

他用財(cái)務(wù)邏輯，將王石創(chuàng)立的萬科，塑造為一家靠制度運(yùn)行的現(xiàn)代企業(yè)。

一名與郁亮合作過的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人評價(jià)他“永遠(yuǎn)為風(fēng)險(xiǎn)留一手”。

“五年前，當(dāng)我還是個(gè)胖叔叔的時(shí)候，開始為自己準(zhǔn)備五十歲的生日禮物：登珠峰、跑全馬和練出六塊腹肌。”

2015年12月22日，郁亮在朋友圈里寫道：

“為了不給自己留退路，我選擇了從最難最危險(xiǎn)的珠峰開始，這些看起來很遙遠(yuǎn)的目標(biāo)如今逐一實(shí)現(xiàn)。

人的潛能是無限的，只要心存夢想，堅(jiān)守信念，勇于接受挑戰(zhàn)，青春隨時(shí)再出發(fā)。個(gè)人如此，企業(yè)亦如此。”

郁亮曾感慨：“沒有王石就沒有萬科的郁亮。”

當(dāng)他習(xí)慣了在背后守望風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，2017年的那場交接名場面將他推到了烈日下。

也就是從那一刻起，這位長跑者開始了他職業(yè)生涯中最艱難的后半程。

02

活下去”

如果說王石給萬科注入了理想主義的靈魂，那么郁亮則在長達(dá)35年的時(shí)間里，試圖用財(cái)務(wù)邏輯和危機(jī)感，為這家行業(yè)巨頭修筑護(hù)城河。

郁亮的清醒，最早表現(xiàn)為一種對高增長的警惕。

那是2014年，房地產(chǎn)市場烈火烹油的時(shí)候，同行們正忙著在土地拍賣場上舉牌、加杠桿、沖擊千億目標(biāo)。

當(dāng)年6月23日，《人民日報(bào)》發(fā)布了一篇《郁亮：我國樓市進(jìn)入“白銀時(shí)代”》的文章。

郁亮在文中稱，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號。

只不過，人人彎腰就可以撿到黃金的時(shí)代結(jié)束了，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了白銀時(shí)代。

這更是萬科戰(zhàn)略大轉(zhuǎn)向的信號彈。

彼時(shí)，郁亮主導(dǎo)萬科啟動(dòng)了商業(yè)史上罕見的“去地產(chǎn)化”。

此后，萬科不再聚焦于單一的住宅開發(fā)，而是投入重金啟動(dòng)了城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略。

2015年，萬科宣布“八爪魚計(jì)劃”。

此后，萬科開始了對商業(yè)（印力）、物流（普洛斯）、長租公寓（泊寓）的重資產(chǎn)布局。

這種對風(fēng)險(xiǎn)的警覺，在多年后卻被全行業(yè)視為一種表演。

時(shí)間來到2018年9月，深圳大梅沙萬科總部。

當(dāng)萬科員工走進(jìn)秋季例會的會場時(shí)，被眼前的一幕震住了：

白底紅字的口號十分顯眼：“活下去”。

這一幕在當(dāng)時(shí)顯得極其喪氣，甚至有同行公開指責(zé)萬科是在制造焦慮。

一位當(dāng)時(shí)就職于千億房企副總裁的從業(yè)者，在多年后表示：

“那時(shí)候我們私下都覺得萬科在裝，覺得郁亮是拿了高分還要喊題難的學(xué)生，甚至是想誘導(dǎo)對手縮減規(guī)模好讓他超車。

但現(xiàn)在回頭看，那是行業(yè)最后一次自救的機(jī)會?？上В菚r(shí)候沒人想醒，包括我們。”

為了讓這句“活下去”落地，郁亮在戰(zhàn)略上做出了切割。

他帶頭清退了大量非核心業(yè)務(wù)，將分散的區(qū)域權(quán)力收攏至總部，實(shí)行現(xiàn)金流為王的考核。

2020年8月，萬科曾進(jìn)行歷史上第一次區(qū)域分拆，將執(zhí)行多年的四大區(qū)域劃分調(diào)整為五大區(qū)域。

2021年6月23日，郁亮在其內(nèi)部轉(zhuǎn)型發(fā)展通氣會上宣布，公司將全面加速向“開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重”轉(zhuǎn)型，為此將啟動(dòng)一系列組織和人事安排。

正是這種防御性戰(zhàn)略，讓萬科在“三道紅線”出臺時(shí)，成了維持綠檔的頭部房企。

到了2022年初，當(dāng)昔日的千億巨頭房企相繼面臨流動(dòng)性壓力時(shí)，郁亮在年度總結(jié)會議上指出，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，進(jìn)入縮表出清階段。

對房地產(chǎn)行業(yè)而言，縮表出清即去金融化，是發(fā)展的必然趨勢。

“2022年是集團(tuán)破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年，也是一個(gè)新時(shí)代的開始?！?/p>

郁亮直言，背水一戰(zhàn)即要么死、要么活，沒有中間狀態(tài)。

房地產(chǎn)行業(yè)必須快速、堅(jiān)決出清，能解決過去累積的包袱，就有開始新征程的機(jī)會，包袱甩不掉就活不下去。

在很長一段時(shí)間里，郁亮的警告顯得格格不入，甚至被視為一種唱衰行業(yè)的姿態(tài)。

但當(dāng)白銀時(shí)代滑向黑鐵時(shí)代，當(dāng)縮表出清從選擇題變成必選題，那些曾被忽視的判斷，才逐一顯影。

03

減脂瘦身

當(dāng)“黑鐵時(shí)代”不再是一個(gè)判斷，而是一場已經(jīng)啟動(dòng)的生存倒計(jì)時(shí)，郁亮開啟了一場刀刃向內(nèi)的改革。

黑鐵時(shí)代里，萬科倡導(dǎo)節(jié)衣縮食，打造戰(zhàn)時(shí)氛圍。

2021年11月，萬科內(nèi)部發(fā)出倡議，對不產(chǎn)生價(jià)值的開支做減法，花小錢辦大事。

為減少不必要開支，全體員工按費(fèi)用最優(yōu)原則合理規(guī)劃差旅出行。

郁亮曾透露，他定機(jī)票不會選擇頭等艙，如果有時(shí)間接近的航班會“哪班便宜買哪班”。

2022年，萬科員工的收入大幅下調(diào)，福利、補(bǔ)貼等要跟“黑鐵時(shí)代”相匹配。

但市場的反應(yīng)，比內(nèi)部調(diào)整來得更猛烈。

2023年，10月31日，萬科A盤中股價(jià)下探至11.22元/股，幾乎回到2015年12月“寶萬之爭”時(shí)的水平；

“21萬科02”“20萬科08”跌幅超過17%。

另外，根據(jù)DM查債通，當(dāng)年10月下旬，萬科多只美元債收益率大幅度上升，多只債券收益率升至50%左右，最高接近60%。

面對股債的非理性波動(dòng)，萬科罕見召開三季度業(yè)績說明會，深圳國資、深圳地鐵和萬科的管理層走到臺前。

深圳國資委表態(tài)，如有需要或遭遇極端情況，有充分信心、足夠的資金資源和工具幫助萬科積極應(yīng)對。

此后，郁亮帶領(lǐng)萬科開啟了一場手起刀落的縮表。

為了瘦身，郁亮帶領(lǐng)萬科開啟了一輪資產(chǎn)處置。

2023年12月份，萬科將悅榕服務(wù)（中國）、悅榕酒店管理（中國）和悅榕酒店管理（天津）項(xiàng)目的股權(quán)出售給悅榕控股，總計(jì)4.8億元。

2024年1月30日，萬科全資子公司深圳市盈達(dá)投資基金管理有限公司將其持有的深圳市高新投集團(tuán)有限公司6.16%的股權(quán)出售給深圳市投資控股有限公司。

2024年2月9日，領(lǐng)展房產(chǎn)基金公告，擬收購上海物業(yè)七寶萬科廣場的余下50%權(quán)益，收購估計(jì)基礎(chǔ)價(jià)款23.84億元。

2025年6月27日，萬科舉行2024年股東大會，這也是郁亮最后一次亮相股東大會。

面對嚴(yán)峻的形勢，萬科在股東大會上強(qiáng)調(diào)了公司“瘦身自救”的一系列動(dòng)作。

據(jù)悉，2025年1-5月，在金融機(jī)構(gòu)、大股東等各方支持以及自身努力下，萬科新增融資和再融資341億元，融資成本保持在低位，已順利完成165億元公開債務(wù)償還。

“‘瘦身’的時(shí)候，內(nèi)部氣氛非常緊張，郁總要求我們徹底節(jié)流，報(bào)銷流程很長、金額也越來越少?！?/p>

一位在萬科工作了5年的資深員工表示。

04

長跑結(jié)束

郁亮的辭職，本質(zhì)上是房地產(chǎn)黃金時(shí)代一場職業(yè)經(jīng)理人的謝幕。

回望萬科發(fā)展歷程，它曾是中國地產(chǎn)界堅(jiān)固的專業(yè)堡壘，也是行業(yè)風(fēng)向敏感的經(jīng)緯儀。

從王石時(shí)代的開創(chuàng)，到郁亮?xí)r代的守城，在這期間，萬科的大起大落，背后折射的是一批房企從財(cái)務(wù)杠桿的狂歡，到降杠桿陣痛的必然軌跡。

這不僅是萬科的轉(zhuǎn)型，也是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的縮影：

屬于高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高增長的狂飆階段已經(jīng)結(jié)束，取而代之的是一個(gè)強(qiáng)調(diào)收斂聚焦、保交房、低利潤的周期。

隨著深鐵背景管理層的進(jìn)駐，那個(gè)由精英職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)的萬科，正在轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)融入國資體系、求穩(wěn)重多于求速度的新萬科。

郁亮的另一個(gè)身份是馬拉松跑者，生活里最多的動(dòng)態(tài)便是跑步。

他最新的朋友圈寫著：“大年初一的陽光鋪滿前行的道路”。

2026年初，郁亮離任時(shí)，不再有接棒時(shí)的淚水與希冀。

地產(chǎn)江湖的巨浪仍在翻涌，規(guī)則已經(jīng)徹底重寫。

而那只習(xí)慣了守望風(fēng)險(xiǎn)的“貓頭鷹”，終于在行業(yè)的暮色中，完成了他最后一次職業(yè)配速。

· END ·

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