文︱劉德科

顯然，截至目前，穩(wěn)樓市的成績是不理想的，措施是不得力的。如果從2021年恒大爆雷算起，全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)在谷底徘徊了四年半時(shí)間左右；如果從2024年中央明確提出「止跌回穩(wěn)」算起〔2024/9/26政治局會(huì)議首次提出「要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)」〕，也已經(jīng)浪費(fèi)了一年多的寶貴窗口期。

不理想與不得力，當(dāng)然有很多客觀原因。但其中的一個(gè)關(guān)鍵原因很可能是：對于房地產(chǎn)的重要性認(rèn)知不足。

當(dāng)我們談?wù)摲康禺a(chǎn)時(shí)，通常會(huì)說房地產(chǎn)事關(guān)GDP、金融與民生。我們以《求是》雜志那篇廣受關(guān)注的文章〔《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期》，2026/1/1〕為例，來具體感受一下——

第一，房地產(chǎn)對于GDP的拉動(dòng)效應(yīng)很大

◎《求是》文章論述：「房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、關(guān)聯(lián)度高，涉及鋼鐵、水泥、家電、家具等幾十個(gè)上下游行業(yè)，對投資、消費(fèi)、就業(yè)等關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均有顯著影響，仍然是支撐國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。2024年，我國房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重合計(jì)達(dá)13%，直接帶動(dòng)就業(yè)人口超7000萬人」

第二，房地產(chǎn)事關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)防范

◎《求是》文章論述：「防范化解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)」；「政策儲(chǔ)備上，做好風(fēng)險(xiǎn)防范和應(yīng)對預(yù)案，目前房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)仍然較高，不排除個(gè)別企業(yè)仍有破產(chǎn)重組的可能，要未雨綢繆，有效做好應(yīng)對」

第三，住房事關(guān)民生福祉

◎《求是》文章論述：「住房是普通家庭最大、最重要的資產(chǎn)，住房價(jià)格直接關(guān)系群眾利益」

但我們想說的是，如果我們只認(rèn)識這三點(diǎn)，那么當(dāng)前房地產(chǎn)市場似乎并不需要加碼出臺(tái)什么實(shí)質(zhì)性的重磅提振政策。你看，房地產(chǎn)市場這么低迷，GDP增速依然亮眼；那么多房企爆雷，金融系統(tǒng)仍然守住了安全底線；房價(jià)下跌，客觀上降低了購房門檻與按揭壓力。

實(shí)際上，對于房地產(chǎn)的重要性，我們至少還需要看到這兩點(diǎn)：節(jié)儉效應(yīng)與財(cái)稅壓力。

第一，房地產(chǎn)市場低迷帶來了節(jié)儉效應(yīng)

房價(jià)下跌，會(huì)嚴(yán)重影響內(nèi)需。有一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的局外人——阿里巴巴董事局主席蔡崇信曾經(jīng)把這個(gè)道理講得很通俗易懂。他在談?wù)撝袊M(fèi)者信心時(shí)談到了房地產(chǎn)〔2024/4/3〕：「首先，房地產(chǎn)市場低迷帶來了節(jié)儉效應(yīng)。平均而言，房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)下降了30%。在人們的資產(chǎn)中，很多財(cái)富都與房地產(chǎn)捆綁在一起，當(dāng)房價(jià)下跌時(shí)，他們就會(huì)感覺自己不再富有，所以想要存錢，減少消費(fèi)?！箤?shí)際上，同樣的話，很多房地產(chǎn)行業(yè)人士都說過，但說服力遠(yuǎn)不如作為房地產(chǎn)行業(yè)旁觀者的蔡崇信。

第二，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，最終會(huì)傳導(dǎo)累積成財(cái)稅壓力

樓市下行，土地出讓的難度就激增，地方政府的財(cái)稅收入就會(huì)吃緊。這個(gè)簡單的道理，明眼人都懂。但是，如果你站在中央的角度看，這不是什么大問題——一方面，中央肯定不想要地方政府的「土地財(cái)政」猶如脫韁野馬那般狂飆；另一方面，讓地方政府在財(cái)稅收入上保持一定程度的「饑餓狀態(tài)」，客觀上也有利于促使地方政府更自覺更堅(jiān)定地維護(hù)中央權(quán)威。但是，如果房地產(chǎn)市場再低迷三四年，財(cái)稅壓力可能就不止在地方政府這個(gè)層面了。不過，我們大可以放心，如果真出現(xiàn)了這個(gè)狀況，那么類似2015年的「棚改」或2008年的「四萬億計(jì)劃」一定會(huì)及時(shí)降臨。

所以，如果你問，樓市到底會(huì)怎樣？我會(huì)說，他們遲早會(huì)認(rèn)識到房地產(chǎn)的重要性不只是對于GDP的拉動(dòng)效應(yīng)，不只是事關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范與民生福祉，更是事關(guān)節(jié)儉效應(yīng)與財(cái)稅壓力。所以，房價(jià)總會(huì)有爆發(fā)式反彈的時(shí)候——我不知道是2027年還是2028年，但我知道，肯定不會(huì)是2026年。

就樓市而言，2026年仍然是迷糊且殘忍的一年。

主編-何玲 影像總監(jiān)-費(fèi)嘉

編輯-盧丹婷 編導(dǎo)-沈奕飛 攝像-王德正

商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科