（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2008年，林文濤因不具備購房資格，與朋友鄭雅君協(xié)商，由其代為購買位于北京的一套住宅（以下簡稱一號(hào)房屋）。雙方于2008年12月簽訂《借名買房協(xié)議書》，約定：房屋以鄭雅君名義簽約、貸款、登記，但全部首付款、月供及相關(guān)費(fèi)用由林文濤承擔(dān)，房屋歸林文濤所有。

隨后，鄭雅君與原房主簽訂買賣合同，房屋登記在其名下。林文濤稱自己支付了全部房款，并提交了多份收條及鄭雅君出具的收款憑證。此后，房屋由林文濤實(shí)際居住使用。

2017年，鄭雅君因資金周轉(zhuǎn)，將一號(hào)房屋抵押給債權(quán)人呂某，并辦理了合法抵押登記。后因未能還款，呂某依據(jù)公證債權(quán)文書申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行（A號(hào)執(zhí)行案）。執(zhí)行過程中，該債權(quán)及抵押權(quán)被轉(zhuǎn)讓給劉振國，法院依法變更劉振國為申請(qǐng)執(zhí)行人。

2021年，法院啟動(dòng)對(duì)一號(hào)房屋的查封與拍賣程序。林文濤作為案外人提出執(zhí)行異議，主張自己是房屋實(shí)際所有權(quán)人，請(qǐng)求中止執(zhí)行。法院審查后作出B號(hào)裁定，駁回其異議。

林文濤不服，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求：1. 終止對(duì)一號(hào)房屋的拍賣；2. 解除查封。

鄭雅君作為第三人出庭，認(rèn)可林文濤所述，稱房屋確系其出資購買。

劉振國辯稱：房屋登記在鄭雅君名下，其依法享有抵押權(quán)，且已辦理登記，屬于善意擔(dān)保物權(quán)人。林文濤與鄭雅君之間的內(nèi)部約定，不得對(duì)抗外部債權(quán)人。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回原告林文濤的全部訴訟請(qǐng)求。

劉振國勝訴，一號(hào)房屋繼續(xù)執(zhí)行拍賣，林文濤無權(quán)阻卻。

三、法院說理要點(diǎn)

案外人需證明“足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益”。

根據(jù)司法解釋，林文濤作為異議人，負(fù)有舉證責(zé)任，須證明其權(quán)利可優(yōu)先于申請(qǐng)執(zhí)行人的抵押權(quán)。

現(xiàn)有證據(jù)不足以證明實(shí)際出資事實(shí)。

林文濤僅提供收條及事后補(bǔ)簽的《借名買房協(xié)議》，且協(xié)議落款時(shí)間（2008年）與所載購房時(shí)間（2011年）矛盾，真實(shí)性存疑，難以采信。

即使借名關(guān)系成立，也不能對(duì)抗已登記的抵押權(quán)人。

不動(dòng)產(chǎn)以登記為公示方式。劉振國作為善意第三人，基于產(chǎn)權(quán)登記信賴而設(shè)立抵押權(quán)，依法受法律保護(hù)。

借名買房屬內(nèi)部債權(quán)關(guān)系，不具有物權(quán)效力。

即便林文濤是實(shí)際出資人，其權(quán)利性質(zhì)僅為對(duì)鄭雅君的合同債權(quán)，不能直接取得物權(quán)，更無法排除法院對(duì)登記財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行。

綜上，林文濤對(duì)一號(hào)房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，其訴求缺乏法律依據(jù)。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

借名買房最大風(fēng)險(xiǎn)：無法對(duì)抗外部債權(quán)人。

一旦登記人對(duì)外負(fù)債或設(shè)立抵押，實(shí)際出資人幾乎無法阻止執(zhí)行——登記即公示，善意第三人受優(yōu)先保護(hù)。

收條+事后協(xié)議≠有效出資證明。

現(xiàn)金支付、無銀行流水、協(xié)議時(shí)間矛盾等瑕疵，極易被法院認(rèn)定為“證據(jù)不足”。大額交易務(wù)必通過銀行轉(zhuǎn)賬并備注用途。

抵押權(quán)一旦登記，效力極強(qiáng)。

即使房屋是“借名”的，只要抵押權(quán)人不知情、已登記，法院通常認(rèn)定其為善意，借名人權(quán)利排在最后。

執(zhí)行異議之訴門檻極高。

不是“我是實(shí)際出資人”就能中止拍賣，必須證明權(quán)利足以排除執(zhí)行——在有抵押的情況下，幾乎不可能。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注處理借名買房被執(zhí)行、案外人異議、抵押權(quán)沖突等高風(fēng)險(xiǎn)糾紛，擅長從證據(jù)鏈漏洞、權(quán)利順位、執(zhí)行程序合法性等角度制定應(yīng)對(duì)策略。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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