購(gòu)買(mǎi)了新房

業(yè)主們最關(guān)心的問(wèn)題

莫過(guò)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)

何時(shí)能夠辦理到手

購(gòu)房者林女士就因

認(rèn)為自己長(zhǎng)期未能拿到證書(shū)

將開(kāi)發(fā)商訴至

廣西欽州市欽北區(qū)人民法院

要求支付違約金

然而，法院審理后

最終駁回了她的訴訟請(qǐng)求

這究竟是怎么回事？

基本案情

2021年4月，林女士與欽州某置業(yè)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》，購(gòu)買(mǎi)了一套總價(jià)49萬(wàn)余元的商品房。合同補(bǔ)充條款對(duì)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)有明確約定：開(kāi)發(fā)商應(yīng)在房屋交付后730日內(nèi)，將辦理產(chǎn)權(quán)登記所需由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。只要完成此備案，即視為開(kāi)發(fā)商履行了辦證義務(wù)，后續(xù)證書(shū)的最終出具時(shí)間以登記機(jī)構(gòu)審批為準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商不因此承擔(dān)延遲責(zé)任。同時(shí)約定，若因開(kāi)發(fā)商原因?qū)е沦I(mǎi)方未能在約定期限內(nèi)取得證書(shū)，開(kāi)發(fā)商需按已付房款每年1%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。

合同約定的交房日期是2022年12月30日前，但實(shí)際交房日期為2023年5月1日。2025年3月4日，產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)并生成了涉案房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。2025年8月，林女士從開(kāi)發(fā)商處領(lǐng)取了該證書(shū)。

林女士認(rèn)為，自己直到2025年8月才拿到房產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商構(gòu)成嚴(yán)重違約，遂于2025年7月訴至法院，要求開(kāi)發(fā)商支付逾期辦證違約金2800余元。她主張，合同中對(duì)辦證有“730天內(nèi)”的期限，自己理解的“取得證書(shū)”就是拿到紙質(zhì)證書(shū)，開(kāi)發(fā)商的行為明顯超期。

開(kāi)發(fā)商則辯稱(chēng)，其已于2025年3月4日前完成資料報(bào)備，從實(shí)際交房日（2023年5月1日）至完成備案日（2025年3月4日）經(jīng)計(jì)算共計(jì)673天，并未超出合同約定的730天期限，因此不構(gòu)成違約。此外，開(kāi)發(fā)商還指出，林女士采用按揭貸款方式購(gòu)房，按合同約定及銀行慣例，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)原件需抵押在銀行，直至貸款還清；且林女士曾延遲繳納辦證工本費(fèi)，一定程度上也影響了流程。

法院審理

欽北區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于被告開(kāi)發(fā)商是否存在逾期辦證的違約行為。

法院指出，依法成立的合同對(duì)雙方均有法律約束力。本案中，雙方合同條款對(duì)辦證期限和開(kāi)發(fā)商義務(wù)的界定非常明確：開(kāi)發(fā)商在交房后730天內(nèi)，完成辦理產(chǎn)權(quán)證所需自身資料的提交和備案工作。條款明確將“完成資料備案”視為開(kāi)發(fā)商履行了辦證義務(wù)，而將后續(xù)登記機(jī)關(guān)審核、制證、發(fā)證的時(shí)間排除在開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任期間之外。這屬于雙方的特殊約定，符合相關(guān)司法解釋。

經(jīng)查，涉案房屋于2025年3月4日經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登簿，這足以證明開(kāi)發(fā)商在該日期前已履行了資料報(bào)備義務(wù)。從2023年5月2日（交房次日）起算，至2025年3月4日，共計(jì)673天，未超過(guò)合同約定的730天期限。因此，開(kāi)發(fā)商未構(gòu)成違約。

關(guān)于林女士所稱(chēng)的“拿到產(chǎn)權(quán)證”時(shí)間晚，法院指出，這與合同約定的開(kāi)發(fā)商核心義務(wù)履行完畢的節(jié)點(diǎn)（完成備案）并非同一概念。從完成備案到購(gòu)房人最終領(lǐng)證，中間可能包括登記機(jī)構(gòu)審核、制證、以及如本案涉及的從貸款銀行取回證書(shū)等環(huán)節(jié)，這些時(shí)間在合同明確約定下，不歸責(zé)于開(kāi)發(fā)商。

此外，林女士主張合同另有其他辦證期限約定，但未能向法庭提供相應(yīng)證據(jù)，應(yīng)自行承擔(dān)舉證不能的不利后果。

綜上，法院認(rèn)定被告開(kāi)發(fā)商不存在逾期辦證的違約行為，一審判決駁回了原告林女士的全部訴訟請(qǐng)求。

法官說(shuō)法

“逾期”與否，合同約定是首要標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條，因出賣(mài)人原因，買(mǎi)受人在約定期限屆滿(mǎn)未能取得權(quán)屬證書(shū)的，出賣(mài)人應(yīng)擔(dān)責(zé)。本案的關(guān)鍵在于對(duì)“約定期限”和“取得”的理解。合同中明確將“730天”界定為開(kāi)發(fā)商履行主要辦證義務(wù)（提交備案資料）的期限，而非買(mǎi)方最終“拿到”紙質(zhì)證書(shū)的期限。只要開(kāi)發(fā)商在此期限內(nèi)完成了合同定義的義務(wù)，即不構(gòu)成“逾期”。

辦證是雙方義務(wù)，買(mǎi)方也需積極作為。辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)并非開(kāi)發(fā)商的單方義務(wù)。買(mǎi)受人負(fù)有及時(shí)繳納契稅、專(zhuān)項(xiàng)維修資金、提供個(gè)人資料、支付證照工本費(fèi)等義務(wù)。如因買(mǎi)受人未及時(shí)履行上述義務(wù)導(dǎo)致辦證延遲，損失需自行承擔(dān)。本案中，買(mǎi)方曾延遲繳納工本費(fèi)，雖未直接影響本案違約認(rèn)定，但提示了購(gòu)房者自身義務(wù)的重要性。

“交房日期”是計(jì)算起點(diǎn)的關(guān)鍵。辦證期限的起算點(diǎn)是“房屋交付使用之日”，即實(shí)際交房日，而非合同簽訂日或合同約定的計(jì)劃交房日。本案即以雙方確認(rèn)的2023年5月1日實(shí)際交房日為起算點(diǎn)。

法官提醒

購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)應(yīng)審慎選擇口碑好、實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商，仔細(xì)審查購(gòu)房合同條款，尤其要關(guān)注辦證期限、起算點(diǎn)、雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任等核心內(nèi)容，避免因合同約定不明引發(fā)糾紛。

收房后要及時(shí)關(guān)注辦證進(jìn)度，按開(kāi)發(fā)商或登記機(jī)關(guān)要求提交完整資料、繳納相關(guān)稅費(fèi)，積極配合辦證流程。若發(fā)現(xiàn)辦證可能逾期，應(yīng)及時(shí)與開(kāi)發(fā)商溝通并保留書(shū)面溝通記錄、催告函等證據(jù)，以便后續(xù)維權(quán)。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定和法律規(guī)定履行辦證協(xié)助義務(wù)，及時(shí)向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提交所需資料，主動(dòng)向購(gòu)房者告知辦證進(jìn)度及所需配合事項(xiàng)，避免因自身懈怠或資料缺失導(dǎo)致辦證逾期。若因第三方原因或政策調(diào)整可能影響辦證期限，應(yīng)及時(shí)向購(gòu)房者說(shuō)明情況并提供相應(yīng)證明，積極協(xié)商解決方案，保障購(gòu)房者的合法權(quán)益。

轉(zhuǎn)自：山東高法