作者 | 曾有為

來源 | 品牌觀察官（ID：pinpaigcguan）

引言：魔方公寓“暴雷”戳破“二房東”模式泡沫。

元旦剛過，新年的喜慶氣氛尚未消散，但有一群打工人的新年愿望，卻簡單到只是“不想流落街頭”。

當(dāng)大多數(shù)人還沉浸在對2026年的憧憬時(shí)，上海、廣州、寧波等多地的魔方公寓租客，正面臨斷水?dāng)嚯姷耐{、押金難退的困境，甚至需要自發(fā)“24小時(shí)守衛(wèi)”水電房，以防物業(yè)突然切斷生活供應(yīng)。

他們并非沒有按時(shí)交租，卻在一紙突如其來的清退通知下，從“租客”變成了這場租賃風(fēng)波中最無辜的“人質(zhì)”。

多地門店清退租客！

遭遇停水停電威脅

近期，魔方公寓暴雷的帖子刷屏各大社交平臺，廣州、上海、杭州、深圳多家門店均出現(xiàn)合同尚未到期，強(qiáng)制清退租客的情況，屬實(shí)是讓一大批打工人苦不堪言。

去年10月底開始，關(guān)于魔方公寓“暴雷”的相關(guān)報(bào)道就開始密集出現(xiàn)。

據(jù)紅星資本局2025年11月的報(bào)道，魔方公寓在上海的上?；疖囌镜辍⒉苈穲@區(qū)店以及杭州文一路店等多家門店，已出現(xiàn)要求租戶解除原租賃合同、換簽新主體協(xié)議，甚至被業(yè)主方公告指出“拖欠租金水電費(fèi)”的情況。

有租客反映，魔方公寓方面曾通知其簽署《主體變更三方協(xié)議》，將合同甲方從魔方關(guān)聯(lián)公司變更為其他運(yùn)營主體，而租客在魔方App中的狀態(tài)甚至無端變?yōu)椤斑`規(guī)退租”，引發(fā)押金難退的擔(dān)憂。

同一時(shí)期，上?？色k物業(yè)管理有限公司作為業(yè)主方，也在曹路園區(qū)店張貼通知，指出魔方公寓收款平臺拖欠租金及水電費(fèi)，要求租戶將費(fèi)用直接繳至物業(yè)公司。

盡管魔方公寓對外回應(yīng)稱為“房源結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性優(yōu)化”，將部分閉店歸因于“早期項(xiàng)目業(yè)主不再續(xù)約”，并承諾保障租戶權(quán)益，但這番說辭未能平息疑慮，反而為兩個(gè)月后更大規(guī)模的爆發(fā)埋下了伏筆。

上海地區(qū)成為了此次風(fēng)波的重災(zāi)區(qū)。

進(jìn)入2025年12月，問題從“優(yōu)化調(diào)整”升級為“集中暴雷”。

12月6日，魔方公寓碧云國際店突然通知租客須在12月20日前搬離，隨后在租客搬家過程中，電梯竟被物業(yè)方強(qiáng)制停運(yùn)。

至12月底，該門店已大門緊閉，押金退還遙遙無期。與此同時(shí)，錦繡東路店由產(chǎn)權(quán)方“上海諾一實(shí)業(yè)有限公司”直接接管，要求租客重簽合同并重新支付押金，甚至威脅不簽約將斷水?dāng)嚯?，?dǎo)致租客報(bào)警、現(xiàn)場混亂。

廣州地區(qū)也在12月集中爆發(fā)類似問題。魔方公寓在廣州的黃村店、天河客運(yùn)站店等核心門店因魔方關(guān)聯(lián)公司“廣州紅璞”拖欠物業(yè)租金、水電費(fèi)高達(dá)105萬元，并面臨185萬元的天價(jià)違約金，導(dǎo)致物業(yè)方采取斷水?dāng)嚯?、張貼清場通知等強(qiáng)制措施。

令人心酸的是，為了保障基本生活，黃村店的租客們自發(fā)組織起來，24小時(shí)輪班值守水電房，吃飯、休息輪流交替，以防物業(yè)突然切斷供應(yīng)。

諷刺的是，黃村店、天河客運(yùn)站店這兩家店本是廣州少有的盈利門店，魔方原計(jì)劃保留，但因與物業(yè)方協(xié)商失敗，最終導(dǎo)致租客成為最無辜的受害者。

亞運(yùn)城、羅沖圍、元崗等多家分店也同步被清退，影響范圍覆蓋天河、海珠、番禺、白云多區(qū)。

從去年10月的合同換簽、欠費(fèi)糾紛，到12月上海、廣州等多地集中出現(xiàn)的強(qiáng)制清退、停水電、押金難退等問題，魔方公寓的運(yùn)營危機(jī)逐步升級，最終演變?yōu)橐粓霾叭珖鄠€(gè)城市的租賃暴雷事件。

光環(huán)褪去

長租公寓的“至暗時(shí)刻”

實(shí)際上，這不是孤例。

也是在去年12月份，作為規(guī)模最大的長租公寓品牌，萬科泊寓也清退了其在深圳的項(xiàng)目，涉及龍華觀瀾錦鯉公社、龍崗五和大發(fā)埔公社等10余家門店，主要為“萬村計(jì)劃”時(shí)期留下的房源。

至于為什么要清退這些項(xiàng)目，萬科泊寓回應(yīng)稱，這些項(xiàng)目普遍位于非核心區(qū)域，一直不掙錢，而且運(yùn)營壓力大，與其繼續(xù)耗下去虧錢，還不如直接停掉。

而這個(gè)回應(yīng)同樣適用在魔方公寓身上，這是其過去長期依賴的“高杠桿、快擴(kuò)張”資本模式，在宏觀經(jīng)濟(jì)與行業(yè)周期下行壓力下的必然結(jié)果。

在魔方高速擴(kuò)張期，尤其是2016-2017年行業(yè)高點(diǎn)時(shí)，為了迅速做大規(guī)模以迎合資本市場口味，魔方曾以10年甚至更長的租約、高價(jià)簽下大量房源。

然而，近年來全國住房租賃市場租金水平持續(xù)下行。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年11月全國50城住宅平均租金為34.36元/平方米，較2021年高點(diǎn)已明顯回落。

這導(dǎo)致魔方被長期合同鎖定在高成本結(jié)構(gòu)中，陷入了“高進(jìn)低出”的惡性循環(huán)：收入端隨行就市下跌，成本端卻因早期的高價(jià)合同而剛性固化。

其招股書顯示，2020年至2022年，公司營收從9.5億元增長至17.1億元，但除2021年外均處于虧損狀態(tài)，2022年凈虧損高達(dá)2.47億元。

此次暴雷的關(guān)閉門店行動(dòng)，實(shí)質(zhì)上是對這些歷史包袱的集中清理，但粗暴的執(zhí)行方式讓租客承擔(dān)了全部代價(jià)。

魔方生活服務(wù)集團(tuán)曾于2022年9月和2023年4月兩次沖刺港交所，均告失敗。

上市之路的阻斷，意味著其失去了最關(guān)鍵的持續(xù)性輸血渠道。

長租公寓是一個(gè)對資金周轉(zhuǎn)效率要求極高的行業(yè)，從裝修裝配到日常運(yùn)營，均需要大量現(xiàn)金投入。

在無法從公開市場融資后，魔方的現(xiàn)金流日趨緊張。

2025年，其困境公開化：9月，魔方（上海）公共租賃住房運(yùn)營有限公司780萬元股權(quán)被凍結(jié)；10月，魔方（上海）公寓管理有限公司法定代表人悄然變更；11月，其又因“出具虛假證明材料”被處罰。

圖源：啟新寶

今年1月，魔方（上海）公共租賃住房運(yùn)營有限公司又新增一則股權(quán)凍結(jié)信息，被凍結(jié)股權(quán)數(shù)額250萬人民幣。

這一系列信號都指向其資金鏈已處于斷裂邊緣。

當(dāng)企業(yè)無法向業(yè)主支付租金時(shí)，租客被清退的連鎖反應(yīng)便不可避免。

最后，是長租公寓一直以來的“二房東”角色的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

這種輕資產(chǎn)模式雖利于快速擴(kuò)張，但其抗風(fēng)險(xiǎn)能力極弱。魔方作為“中間商”，其生存完全依賴于兩端關(guān)系的穩(wěn)定：一端是業(yè)主，另一端是租客。

一旦市場下行或自身資金出現(xiàn)問題，無法按時(shí)支付業(yè)主租金，其租賃權(quán)便岌岌可危。

此次事件中，上海諾一實(shí)業(yè)、廣州中邦物業(yè)等業(yè)主方直接收回物業(yè)，正體現(xiàn)了魔方在產(chǎn)權(quán)方面前的脆弱性。

而最無辜的租客，盡管已履行合同按時(shí)交租，卻因其“上家”的違約而瞬間失去居住保障，押金也難以追回，凸顯了該模式下權(quán)責(zé)錯(cuò)配的根本性缺陷。

長租公寓的信任危機(jī)

魔方公寓的困局，是整個(gè)集中式長租公寓行業(yè)的一個(gè)縮影。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年TOP30集中式長租公寓開業(yè)房源已高達(dá)140.9萬間，短短兩年內(nèi)增幅達(dá)30%。

行業(yè)在快速擴(kuò)張的同時(shí)，也面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

首先，行業(yè)競爭白熱化，盈利模式普遍承壓。

在供給快速增加的背景下，“價(jià)格戰(zhàn)”在所難免，企業(yè)利潤空間被持續(xù)擠壓。

魔方這次風(fēng)波也帶來了警示，單純依靠“吃租金差價(jià)”的“二房東”模式，在租金下行周期中難以為繼。

其次，“資金池”監(jiān)管缺位，租客權(quán)益保障不足。

租客預(yù)付的租金和押金，實(shí)際上形成了巨大的資金池，但這些資金缺乏有效的第三方監(jiān)管。

一旦企業(yè)將資金挪用于擴(kuò)張或其他用途，暴雷后租客的押金和預(yù)付款便血本無歸。建立租金押金的銀行存管或保險(xiǎn)制度，已是刻不容緩。

對于目前的長租公寓來說，若想要真正贏得市場信任，還需要進(jìn)行一場深刻的轉(zhuǎn)型。

核心是從高風(fēng)險(xiǎn)的“二房東”模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)或輕重并重的運(yùn)營模式。

“二房東”模式依賴企業(yè)整租物業(yè)后轉(zhuǎn)租，資金占用大、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。

行業(yè)目前積極探索輕資產(chǎn)路徑，如自如的“增益租”模式：業(yè)主承擔(dān)裝修成本，委托企業(yè)運(yùn)營，雙方共享租金收益。此類模式使企業(yè)專注于品牌輸出與管理服務(wù)，顯著降低資金壓力。

魔方公寓、瓴寓等企業(yè)也已啟動(dòng)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，但轉(zhuǎn)型進(jìn)程緩慢。以魔方為例，其直營收入仍占絕對主導(dǎo)，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)微弱。當(dāng)前租金下行、供需失衡的市場環(huán)境，進(jìn)一步加大了輕資產(chǎn)模式的分成收益與獲客難度。

盡管挑戰(zhàn)顯著，但從重資產(chǎn)包租轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)托管或資產(chǎn)持有，仍是行業(yè)必然趨勢。這一過程并非易事，需要時(shí)間沉淀與模式優(yōu)化，才能真正構(gòu)建健康、可持續(xù)的租賃生態(tài)。

魔方公寓此次全國性的運(yùn)營風(fēng)波，是其長期依賴的“二房東”模式在行業(yè)下行周期中系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的集中爆發(fā)。

這不僅是單一企業(yè)的危機(jī)，更折射出長租公寓行業(yè)在擴(kuò)張失速、租金普降的背景下，“高進(jìn)低出”的包租模式已難以為繼。

對于魔方公寓而言，能否妥善處理此次危機(jī)的善后，賠償租客損失，關(guān)乎其最后的品牌信譽(yù)。

對于整個(gè)行業(yè)而言，魔方的教訓(xùn)是一次深刻警示：長租公寓的商業(yè)模式，最終必須建立在為人們提供“家”的可靠承諾之上，而非建立在資本游戲的浮沙之中。

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