記者丨張敏 編輯丨張偉賢 視頻丨王學(xué)權(quán)

1月14日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》），明確自2026年1月1日至2027年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

《公告》還指出，現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為該房屋轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)成交價(jià)格。新購(gòu)住房為新房的，購(gòu)房金額為納稅人在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門網(wǎng)簽備案的購(gòu)房合同中注明的成交價(jià)格；新購(gòu)住房為二手房的，購(gòu)房金額為房屋的成交價(jià)格。

這是該項(xiàng)優(yōu)惠政策的第二次續(xù)期。無論從政策本身的效果及釋放出的信號(hào)來看，意義都不可忽視。

利好改善性需求

2022年10月，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文稱，為支持居民改善住房條件，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，予以個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠。該項(xiàng)政策的期限截至2023年12月31日。

2023年8月，三部門發(fā)文對(duì)該項(xiàng)政策進(jìn)行續(xù)期，延續(xù)至2025年12月31日。

此次三部門發(fā)文，是對(duì)該項(xiàng)優(yōu)惠政策的第二次續(xù)期。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，個(gè)稅優(yōu)惠政策續(xù)期兩次，反映了政策對(duì)市場(chǎng)持續(xù)的紓困力度。

他表示，減稅政策的意圖，也是希望通過降低交易成本，從而涵養(yǎng)稅源，促進(jìn)市場(chǎng)交易活躍度提升，帶動(dòng)總稅收的穩(wěn)定。同時(shí)，降稅也有利于通過交易成本的降低來穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。

李宇嘉指出，從當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)來看，二手房和新房、剛需和改善的循環(huán)，出現(xiàn)明顯不暢甚至堵塞的情況，表現(xiàn)在二手房交易總價(jià)中樞越來越低，導(dǎo)致“賣一買一”的置換循環(huán)受阻。比如廣深200萬(wàn)以下、京滬300萬(wàn)以下二手房交易占比不斷提升，這既是房?jī)r(jià)下降的結(jié)果，更是剛需觀望情緒的體現(xiàn)。

他還表示，取消換房個(gè)稅，有利于一次性降低交易成本，這對(duì)門檻上（本來就打算買房）的需求有釋放效應(yīng)。

中指研究院也指出，退稅政策延期執(zhí)行，一方面彰顯政策“連續(xù)性”，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；另一方面也將繼續(xù)降低換房家庭的購(gòu)房成本，有助于促進(jìn)改善性住房需求釋放。

降成本是政策大勢(shì)

歲末年初以來，樓市政策利好持續(xù)釋放。

2025年12月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人銷售住房增值稅政策的公告》稱，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。該公告自2026年1月1日起施行。

此次政策前，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售時(shí)，增值稅稅率為5%。因此，此次政策出臺(tái)后，二手住宅交易成本將進(jìn)一步下降。

這也是自2016年全面“營(yíng)改增”以來，我國(guó)首次對(duì)個(gè)人銷售住房增值稅稅率進(jìn)行調(diào)整。分析人士認(rèn)為，對(duì)于降低二手房交易成本、提升二手房交易活躍度，此舉具有重要意義。

2026年年初，《求是》雜志發(fā)表題為《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》的文章，繼續(xù)釋放積極信號(hào)。

今年1月8日，《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表題為《中央“點(diǎn)名”住房公積金，釋放什么信號(hào)？》的文章指出，公積金很可能要迎來改革大動(dòng)作。

1月9日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，擴(kuò)大公租房保障范圍。

中指研究院指出，本次換房個(gè)稅優(yōu)惠政策續(xù)期，進(jìn)一步體現(xiàn)了政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持。多項(xiàng)政策疊加，有望繼續(xù)修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，預(yù)計(jì)未來更多到期政策將延續(xù)有效期，包含部分城市購(gòu)房補(bǔ)貼等政策。

李宇嘉也指出，從該政策繼續(xù)續(xù)期的姿態(tài)來看，2026年確定性的政策是繼續(xù)降低交易成本，包括部分城市推出的購(gòu)房貸款貼息政策，目的也是降低月供成本。

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編輯丨曾靜嬌

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