2026年1月14日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布公告，明確延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策，執(zhí)行期限自2026年1月1日至2027年12月31日。

這是該項(xiàng)政策自2022年首次出臺(tái)后的第二次延期，不僅為千萬(wàn)換房家庭送上"真金白銀"的減負(fù)紅利，更以政策的連續(xù)性為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入穩(wěn)定預(yù)期，與近期多項(xiàng)支持政策形成合力，為行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展保駕護(hù)航。

根據(jù)公告，此次延續(xù)的政策核心內(nèi)容保持穩(wěn)定：

在政策執(zhí)行期內(nèi)，出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅將獲得退稅優(yōu)惠。

具體來(lái)看，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，可全額退還已繳個(gè)稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還個(gè)稅。

政策通過(guò)精準(zhǔn)的梯度退稅設(shè)計(jì)，既全面覆蓋合理?yè)Q房需求，又有效防范政策套利，堅(jiān)守"房住不炒"的定位底線。

回溯政策歷程，2022年9月30日，該政策首次落地，有效激活了疫情后的換房需求；2023年8月，為進(jìn)一步鞏固市場(chǎng)信心，政策首次延期至2025年12月31日；此次再度延長(zhǎng)兩年至2027年底，是基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)的精準(zhǔn)施策。

從過(guò)往成效來(lái)看，政策實(shí)施期間已累計(jì)為千萬(wàn)家庭減輕負(fù)擔(dān)，2024年底相關(guān)房地產(chǎn)稅收新政實(shí)施首月就新增減免稅116.9億元，北上廣深四城二手房交易套數(shù)曾較政策實(shí)施前增長(zhǎng)71%，充分證明了稅費(fèi)減免對(duì)激活市場(chǎng)的積極作用。

對(duì)居民而言，個(gè)稅退稅直接降低了"賣舊買新"的交易成本，讓更多家庭具備改善居住條件的能力。以上海一戶"賣一買一"的家庭為例，出售一套700萬(wàn)元、未滿2年的住房，同時(shí)購(gòu)買一套900萬(wàn)元的二套改善住房，疊加相關(guān)稅收政策后可減稅約32萬(wàn)元，這部分資金可直接用于新房裝修、家電購(gòu)置等后續(xù)支出，形成消費(fèi)連鎖反應(yīng)。

尤其對(duì)為子女教育置換學(xué)區(qū)房的中年家庭、為養(yǎng)老需求選擇低樓層住房的老年群體而言，政策紅利切實(shí)解決了民生痛點(diǎn)。

對(duì)市場(chǎng)而言，政策延續(xù)將有效打通"賣舊買新"的置換循環(huán)梗阻。當(dāng)前樓市正處于調(diào)整期，二手房交易總價(jià)中樞下移，換房過(guò)程中的高額稅費(fèi)成本成為許多家庭的"攔路虎"，既制約了改善型需求釋放，也導(dǎo)致二手房供給不足。此次退稅政策的延續(xù)，將激勵(lì)存量房業(yè)主主動(dòng)出售房源，增加二手房市場(chǎng)有效供給，同時(shí)降低購(gòu)房者資金周轉(zhuǎn)壓力，推動(dòng)形成供需雙向發(fā)力的良性互動(dòng)，尤其利好改善型需求的持續(xù)釋放。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年改善性需求已成為新房市場(chǎng)核心支撐，30城120平方米以上戶型新房成交占比持續(xù)提升，其中120-144平方米戶型占比超30%。

值得關(guān)注的是，換房退個(gè)稅政策的再度延期，并非孤立的支持舉措，而是近期多項(xiàng)樓市支持政策的重要組成部分，形成了"稅費(fèi)減免+信貸支持+融資紓困"的政策組合拳。

2025年底，財(cái)政部、稅務(wù)總局已發(fā)文將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的增值稅征收率從5%下調(diào)至3%，降幅達(dá)40%，進(jìn)一步降低二手房交易成本；2026年初，《求是》刊文明確改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，釋放積極政策信號(hào)；近期監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制下發(fā)政策指導(dǎo)，符合條件的"白名單"項(xiàng)目貸款可展期5年，有效緩解房企資金壓力。

多項(xiàng)政策疊加下，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)有望加速。中指研究院調(diào)研顯示，2025年12月底居民購(gòu)房意愿已呈現(xiàn)改善趨勢(shì)，購(gòu)房意愿強(qiáng)于上月的居民占比約為16%，環(huán)比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次換房退個(gè)稅政策的延續(xù)，將進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)對(duì)政策支持的穩(wěn)定預(yù)期，預(yù)計(jì)未來(lái)更多到期樓市政策將跟進(jìn)延續(xù)，包括部分城市的購(gòu)房補(bǔ)貼等政策，持續(xù)為市場(chǎng)注入信心。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在"房住不炒"的定位指引下，系列政策通過(guò)精準(zhǔn)的稅費(fèi)減免和供給端優(yōu)化，既為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入流動(dòng)性，又切實(shí)保障了居民合理住房需求，實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)活力激發(fā)與民生福祉提升的有機(jī)統(tǒng)一。隨著各項(xiàng)配套措施的不斷完善，稅務(wù)部門通過(guò)線上申報(bào)、容缺受理等服務(wù)創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)"數(shù)據(jù)多跑路，群眾少跑腿"，政策紅利將更高效地直達(dá)市場(chǎng)主體。

對(duì)于有換房需求的家庭而言，當(dāng)前政策窗口期明確，應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際需求合理規(guī)劃置換節(jié)奏，充分享受政策帶來(lái)的民生紅利。