作者 |虞滟萍 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：

本篇節(jié)選自睿和智庫《中國不動產(chǎn)資產(chǎn)管理發(fā)展概要藍(lán)皮書（2025-2026）》趨勢篇，完整報告將于1月21日正式發(fā)布。

基于前文對2025年的復(fù)盤與政策走向分析，我們展望2026年不動產(chǎn)資管市場將呈現(xiàn)以下十大趨勢：

1.政策協(xié)同深化，存量盤活進(jìn)入機(jī)制創(chuàng)新深水區(qū)。

城市更新配套的規(guī)劃、土地、金融細(xì)則將陸續(xù)出臺，REITs擴(kuò)圍至商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)期強(qiáng)烈。

2.公募REITs市場擴(kuò)容與分化并行。

新發(fā)及擴(kuò)募項(xiàng)目增多，但資產(chǎn)質(zhì)地優(yōu)劣將導(dǎo)致二級市場表現(xiàn)嚴(yán)重分化，運(yùn)營能力成為估值核心。

3.險資等長期資本繼續(xù)“掃貨”，但標(biāo)的篩選極致苛刻。

對資產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定性、運(yùn)營團(tuán)隊和合規(guī)性要求將達(dá)到前所未有的高度。

4.零售商業(yè)“場景革命”加速，從空間運(yùn)營轉(zhuǎn)向內(nèi)容制造。

商場將更像策展方、內(nèi)容平臺和社群運(yùn)營者，與消費(fèi)者的情感連接成為核心競爭力。

5.辦公空間“去中心化”與“混合化”趨勢凸顯。

除核心商務(wù)區(qū)外，產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、交通樞紐區(qū)的辦公需求上升；辦公與商業(yè)、居住功能的混合設(shè)計成為新樓宇標(biāo)準(zhǔn)。

6.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商面臨“生死轉(zhuǎn)型”，增值服務(wù)能力從口號變?yōu)樯谰€。

純租賃模式難以為繼，能否提供真正的產(chǎn)業(yè)賦能服務(wù)決定存亡。

7.物流倉儲資產(chǎn)價值迎來系統(tǒng)性重估。

高標(biāo)倉新增供應(yīng)大幅放緩，需求保持韌性，資產(chǎn)價格觸底回升預(yù)期強(qiáng)烈。

8.科技（AI、物聯(lián)網(wǎng)）從營銷噱頭深度嵌入資產(chǎn)管理全流程。

從樓宇自動化、能源管理到租客服務(wù)、投資決策，數(shù)字化成為降本增效和提升體驗(yàn)的基礎(chǔ)設(shè)施。

9.ESG從合規(guī)成本演變?yōu)橘Y產(chǎn)價值核心構(gòu)成。

綠色建筑、低碳運(yùn)營、社會包容性等ESG因子將顯著影響融資成本、資產(chǎn)估值和租戶吸引力。

10.市場參與主體角色重構(gòu)，專業(yè)分工更加清晰。

開發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理人、運(yùn)營服務(wù)商將形成更緊密而專業(yè)的協(xié)作生態(tài)，各擅勝場。