本文為《中國審判》雜志原創(chuàng)稿件

文 | 本刊記者 徐暢

為充分發(fā)揮典型案例的示范引導(dǎo)效應(yīng)，統(tǒng)一裁判規(guī)則，做好物業(yè)糾紛矛盾預(yù)防化解，維護(hù)人民群眾合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，2025年12月8日，最高人民法院公布五起物業(yè)服務(wù)合同糾紛典型案例。

良好的人居環(huán)境，是居民幸福生活的基礎(chǔ)。一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的小區(qū)離不開物業(yè)服務(wù)企業(yè)的貼心服務(wù)，亦離不開業(yè)主的共同配合。“小物業(yè)”牽動(dòng)“大民生”。妥善化解物業(yè)服務(wù)合同矛盾糾紛，是人民法院關(guān)注社會(huì)民生的切入點(diǎn)，更是助力民生發(fā)展的重要工作。

《中共中央 國務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》提出，要營造高品質(zhì)城市生活空間。黨的二十屆四中全會(huì)審議通過的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》明確提出，要推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。

據(jù)了解，此次發(fā)布的典型案例透過一個(gè)個(gè)真實(shí)發(fā)生的糾紛，以清晰的裁判規(guī)則厘清權(quán)責(zé)邊界，用司法智慧化解行業(yè)痛點(diǎn)，既為當(dāng)事人提供了明確的行為指引，也為基層治理注入法治動(dòng)能，生動(dòng)詮釋了司法在平衡各方權(quán)益、守護(hù)和諧家園中的重要作用。

01

理性維權(quán)

構(gòu)建和諧物業(yè)關(guān)系

良好的物業(yè)關(guān)系，需要物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主共同維護(hù)，雙方均要依法行使權(quán)利、全面履行義務(wù)。

“我們半夜從外地趕回家，發(fā)現(xiàn)電梯卡無法使用。聯(lián)系物業(yè)公司后，我們被告知沒有按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，所以電梯卡被禁用了?！?021年9月的一天，業(yè)主張某站在自家單元樓前一籌莫展。

原來，張某在該小區(qū)購房后，因長期居住在外地，未按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司稱，因張某長期拖欠物業(yè)費(fèi)，系統(tǒng)自動(dòng)關(guān)閉其門禁功能。張某多次與物業(yè)公司交涉無果后，將物業(yè)公司訴至法院，要求恢復(fù)自身對(duì)電梯及門禁系統(tǒng)的使用權(quán)限。

在業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)的情況下，物業(yè)公司可否通過限制門禁使用、停用電梯等極端方式催交呢？這起糾紛看似簡單，實(shí)則反映出物業(yè)管理的亂象。

審理法院認(rèn)為，《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第九百四十四條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。本案中，張某雖欠交物業(yè)費(fèi)，但某物業(yè)公司不應(yīng)以不給業(yè)主激活門禁卡使其不能正常進(jìn)入單元門、不能正常使用電梯門禁系統(tǒng)等方式催交物業(yè)費(fèi)。對(duì)于張某欠交物業(yè)費(fèi)的違約行為，某物業(yè)公司可另行依法維權(quán)。經(jīng)法院依法釋明后，某物業(yè)公司在本案審理過程中即主動(dòng)恢復(fù)了張某對(duì)門禁系統(tǒng)的使用。

如果業(yè)主以房屋質(zhì)量問題為由拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司又該如何應(yīng)對(duì)呢？

某物業(yè)公司與某小區(qū)建設(shè)單位依法簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》后，開始為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。徐某某系案涉小區(qū)業(yè)主，因其未按時(shí)支付自2019年5月至2022年12月的物業(yè)費(fèi)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未支付，某物業(yè)公司將徐某某訴至法院。徐某某以其房屋廚房設(shè)計(jì)不合理、排煙倒灌等問題為由辯稱不應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)。

現(xiàn)實(shí)中，不少業(yè)主遇到房屋質(zhì)量、設(shè)計(jì)缺陷等問題時(shí)，往往會(huì)將不滿發(fā)泄到物業(yè)公司身上，以拒交物業(yè)費(fèi)的方式表達(dá)訴求。但是，這看似合理的維權(quán)方式，無法得到法律的支持。

審理法院認(rèn)為，本案中，廚房設(shè)計(jì)不屬于物業(yè)服務(wù)人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，廚房設(shè)計(jì)不合理、排煙倒灌等屬于商品房買賣合同法律關(guān)系中的履行瑕疵問題，與案涉物業(yè)服務(wù)合同不屬于同一法律關(guān)系，責(zé)任主體并不相同。徐某某主張廚房設(shè)計(jì)不合理所致?lián)p失與某物業(yè)公司并無關(guān)聯(lián)，其以房屋質(zhì)量問題為由抗辯主張不應(yīng)支付物業(yè)費(fèi)缺乏依據(jù)。最終判決：徐某某向某物業(yè)公司支付2019年5月至2022年12月的物業(yè)費(fèi)4500余元。

02

做好交接

維護(hù)物業(yè)服務(wù)秩序

物業(yè)服務(wù)合同終止后的“交接難”是當(dāng)下物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的一個(gè)熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，由此引發(fā)的糾紛屢見不鮮。

“老物業(yè)不走，新物業(yè)沒法進(jìn)來，我們的小區(qū)環(huán)境誰來維護(hù)？我們的日常生活誰來保障？”某小區(qū)物業(yè)委員會(huì)面臨新老物業(yè)交接的問題，這讓該小區(qū)不少業(yè)主十分無奈。

該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向某物業(yè)公司函告原物業(yè)服務(wù)合同到期后將重新選定物業(yè)服務(wù)人，并邀請(qǐng)其積極參與競標(biāo)。某物業(yè)公司回函表示原物業(yè)服務(wù)合同到期后自行終止。

后該小區(qū)選聘新的物業(yè)服務(wù)人并與之簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》。業(yè)主委員會(huì)通知某物業(yè)公司及時(shí)辦理交接事宜，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律后果。但某物業(yè)公司未在合理期限內(nèi)退場(chǎng)，致使新物業(yè)服務(wù)人長期無法進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。某物業(yè)公司因向業(yè)主何某某收取原物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)未果，向法院提起訴訟。

《民法典》第九百四十九條第一款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況?！痹摋l第二款規(guī)定：“原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失?！?/p>

法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案中，某物業(yè)公司在原物業(yè)服務(wù)合同終止后，未按業(yè)主委員會(huì)要求向新物業(yè)服務(wù)人履行交接義務(wù)，經(jīng)明確告知法律后果后仍拒不退出該物業(yè)服務(wù)區(qū)域，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)用。法院最終判決駁回某物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。

配合進(jìn)行物業(yè)交接是物業(yè)服務(wù)合同終止后原物業(yè)服務(wù)人基于誠信原則應(yīng)當(dāng)履行的后合同義務(wù)。由于新老物業(yè)服務(wù)人之間存在利益沖突，部分原物業(yè)服務(wù)人無視小區(qū)業(yè)主共同意愿，繼續(xù)占用物業(yè)用房，拒不交還相關(guān)資料，“以服務(wù)之名行強(qiáng)占之實(shí)”，新物業(yè)服務(wù)人難以順利開展工作。

物業(yè)交接不順，不僅容易引發(fā)原物業(yè)服務(wù)人、新物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)之間的糾紛，而且還會(huì)擾亂小區(qū)管理秩序，影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，降低業(yè)主生活品質(zhì)。

“該案判決駁回某物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求，有利于引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人按期退場(chǎng)、依法履行交接義務(wù)，對(duì)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為、構(gòu)建和諧宜居的小區(qū)環(huán)境具有積極意義?！弊罡呷嗣穹ㄔ好褚煌ハ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人在闡述本案典型意義時(shí)指出。

03

統(tǒng)一規(guī)則

保障業(yè)主自治權(quán)利

“業(yè)主大會(huì)明明已經(jīng)作出決定了，為什么不讓我們更換物業(yè)公司？”某小區(qū)業(yè)主在更換物業(yè)公司受阻時(shí)發(fā)出疑問。

某物業(yè)公司是某小區(qū)建設(shè)單位選定的前期物業(yè)服務(wù)人。后該小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)作出解聘某物業(yè)公司、選聘新物業(yè)服務(wù)人的決定，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與新物業(yè)服務(wù)人已另行簽訂物業(yè)服務(wù)合同。某物業(yè)公司認(rèn)為，某小區(qū)業(yè)主大會(huì)作出選聘新物業(yè)服務(wù)人的決定不符合法律關(guān)于對(duì)業(yè)主共同決定事項(xiàng)進(jìn)行表決的專有面積和業(yè)主人數(shù)比例的規(guī)定，起訴請(qǐng)求確認(rèn)該決定無效。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《民法典》第二百七十八條的規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)由業(yè)主共同決定。法律之所以規(guī)定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定并規(guī)范程序，是因?yàn)楦鳂I(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)對(duì)共有部分享有共同管理的權(quán)利。對(duì)于涉及共同管理的事項(xiàng)，需要也應(yīng)當(dāng)由該組織的成員共同決定，以保障該組織內(nèi)部成員的合法權(quán)益不受侵害。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。因此，根據(jù)《民法典》第二百八十條的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。本案中，某物業(yè)公司不是該小區(qū)業(yè)主，不受業(yè)主大會(huì)決定的約束，與該被訴業(yè)主大會(huì)的決定不具有直接利害關(guān)系，故無權(quán)起訴請(qǐng)求撤銷業(yè)主大會(huì)決定或者確認(rèn)該決定無效。法院最終裁定駁回某物業(yè)公司的起訴。

業(yè)主大會(huì)決定是業(yè)主對(duì)小區(qū)重大事項(xiàng)行使共同管理權(quán)、實(shí)行業(yè)主自治的重要方式。作為業(yè)主自我管理的權(quán)力機(jī)關(guān)，業(yè)主大會(huì)作出的決定對(duì)業(yè)主具有法律約束力，并不直接約束業(yè)主以外的主體。如果原物業(yè)服務(wù)人認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同解除造成其損失的，可依照《民法典》第九百四十六條的規(guī)定另行主張。

生活中，有的物業(yè)服務(wù)人被解聘后，試圖以請(qǐng)求確認(rèn)業(yè)主大會(huì)決議無效或者撤銷的方式推翻業(yè)主大會(huì)決定，否定業(yè)主共同意志。

“該案明確物業(yè)服務(wù)人對(duì)業(yè)主大會(huì)關(guān)于選聘新物業(yè)服務(wù)人的決定不能提起訴訟，具有規(guī)則指引作用，有利于維護(hù)業(yè)主大會(huì)決定效力、依法保障業(yè)主行使共同管理權(quán)?！弊罡呷嗣穹ㄔ好褚煌ハ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。

04

巡回審判

批量化解矛盾糾紛

審理物業(yè)糾紛不能就案辦案，要以矛盾實(shí)質(zhì)化解為目標(biāo)，追求事了、人和、心順的效果，真正做實(shí)定分止?fàn)?。各地法院秉持上述司法理念，?jiān)持辦理與治理并重原則，積極探索創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)糾紛多元化解機(jī)制，形成“示范裁判+批量化解”“巡回審判+示范調(diào)解”“先調(diào)處整改+后輔助調(diào)解”等一批富有成效的經(jīng)驗(yàn)做法。

某物業(yè)公司為某小區(qū)提供了日常保潔、保安巡邏、電梯日常維護(hù)保養(yǎng)等物業(yè)服務(wù)。因大多數(shù)業(yè)主未按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，某物業(yè)公司難以維持日常運(yùn)營，物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)逐漸降低，其與業(yè)主之間的矛盾加劇。后某物業(yè)公司在向業(yè)主陳某催收物業(yè)費(fèi)未果后，將其訴至法院。

法院在審理過程中對(duì)案涉小區(qū)的物業(yè)服務(wù)及欠費(fèi)情況加強(qiáng)研判，考慮到案涉小區(qū)除陳某外，還有100多位業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)以及某物業(yè)公司欲提起批量訴訟的情況，法院決定前往小區(qū)開展巡回審理、現(xiàn)場(chǎng)辦案。

在庭審中，法院對(duì)物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查并對(duì)相關(guān)法律問題釋法說理。某物業(yè)公司認(rèn)識(shí)到自己的服務(wù)確實(shí)不到位，并在法院主持下與陳某當(dāng)場(chǎng)簽訂了調(diào)解協(xié)議，由業(yè)主根據(jù)物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)質(zhì)量支付相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。庭審結(jié)束后，法院立即開展普法宣傳，引導(dǎo)某物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主相互諒解，妥善化解了小區(qū)百余件潛在糾紛。

物業(yè)費(fèi)不僅是物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)的基礎(chǔ)，也是維護(hù)小區(qū)電梯、配電、消防等設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)的保障。業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)，有助于物業(yè)服務(wù)人提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；而物業(yè)服務(wù)人不斷提升服務(wù)質(zhì)量，才能使業(yè)主更自覺地交納物業(yè)費(fèi)，從而形成良性循環(huán)，以打造更加舒適美好的生活環(huán)境。最高人民法院民一庭相關(guān)負(fù)責(zé)人在闡述本案典型意義時(shí)指出，法院通過開展巡回審理，現(xiàn)場(chǎng)以案釋法，促使物業(yè)雙方取得諒解，實(shí)現(xiàn)了“辦理一案、治理一片”，不僅減輕了當(dāng)事人的訴累，也節(jié)約了司法資源，為業(yè)主營造了良好的居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)了政治效果、法律效果、社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。

從門禁卡的使用權(quán)限到物業(yè)費(fèi)的交納爭議，從物業(yè)服務(wù)人的退場(chǎng)交接到保障業(yè)主自治權(quán)利，五起典型案例雖聚焦不同場(chǎng)景，卻都圍繞著“權(quán)責(zé)對(duì)等、誠信履約”的核心。和諧宜居的家園，離不開業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人的良性互動(dòng)，更需要司法力量的保駕護(hù)航。當(dāng)物業(yè)服務(wù)人堅(jiān)守誠信履約的底線，業(yè)主秉持理性維權(quán)的原則，各方在法治框架內(nèi)依法行事、互諒互讓，才能破解物業(yè)糾紛困局，讓小區(qū)真正成為充滿溫情的幸福港灣，為社會(huì)治理注入持久動(dòng)力。

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《中國審判》雜志2025年第24期

中國審判新聞半月刊·總第382期

編輯/孫敏