作者｜肆夕

編輯｜路子甲

凌晨1:30分，城市的背景音已經(jīng)被調(diào)至最低。

小區(qū)里途經(jīng)花園通向車庫入口的主路上，會聽到一陣輕微的機(jī)器滑行過路面聲音。

一臺半米高灰色機(jī)器，閃著藍(lán)色的呼吸燈，勻速滑過入夜的居民樓下。它會在掃描路邊的灌木叢、小區(qū)的快遞柜后，再平穩(wěn)駛過地下車庫的減速帶，排除掉潛在的安全隱患后，又開始新一輪巡邏。

倒退到一年前，小區(qū)里深夜的主力還是輪流巡邏的保安老張和小李，兩人每隔一個小時，就圍著同樣的路線轉(zhuǎn)一圈，到了今天，小區(qū)的安保主力變成了這臺不知疲倦的新同事。

這種變化并非個例。從新一線城市“未來社區(qū)”到超一線城市的頭部豪宅，無聲的“換崗潮”正在蔓延。

夜視傳感器 +熱成像+AI算法綜合體

對于業(yè)主而言，感知的變化是從細(xì)節(jié)開始的。

電梯有會自己按樓層的方盒子，室外區(qū)域白天能經(jīng)常見到自動清掃機(jī)，室內(nèi)的公共區(qū)域也逐漸由機(jī)器人打掃。

生活似乎隨著科技發(fā)展進(jìn)入下一篇章，一場由數(shù)據(jù)驅(qū)動的居住革命真的到來了嗎？

入職物業(yè)的機(jī)器人，

成業(yè)主新生活剛需

李維在同一個小區(qū)住了3年，最近第一次在電梯口給機(jī)器人讓路。發(fā)覺到小區(qū)新增了幾臺送貨機(jī)器人后，他第一次覺得自己的物業(yè)費(fèi)沒白花。

他住的小區(qū)里一直是有機(jī)器服務(wù)的，但公平來講，那個只會站在大廳迎賓、展示小區(qū)詳情的白色機(jī)器人，充其量只能算作一個會說話的電子吉祥物。

雖然住在中高端小區(qū)，但居民在日常生活中，都會有種“業(yè)主苦點(diǎn)外賣難”的通感。

李維平時點(diǎn)一份外賣，都免不了要和外賣騎手推拉兩句。

騎手的電動車進(jìn)不了小區(qū)，步行送餐一來一回就要花費(fèi)不少時間，花了配送費(fèi)的李維也不甘愿自己去門口取外賣，雙方僵持中李維總是最先屈服的那個。

這種高端小區(qū)，名義上極度注重業(yè)主隱私和安全性，出入有門禁，每天有固定幾班穿套裝的形象保安換班。單元門口有呼叫裝置，外人想進(jìn)去務(wù)必需要經(jīng)過層層關(guān)卡。

看似把一切安全隱患隔絕在外的高檔小區(qū)，也擋住了相當(dāng)一部分的外賣和快遞上門。

上海浦東花木的某高檔小區(qū)，就曾經(jīng)因?yàn)橄嗨频脑虮或T手集體拉黑，常年城市中的“拒單排行榜”中占據(jù)一席之地。

從見到配送機(jī)器人后，李維回家通過APP，在外賣和快遞取貨各下了一份訂單。3年花了大幾千的物業(yè)費(fèi)，他在家里收到機(jī)器人送貨的時候才覺得花得值，明白什么叫一腳邁進(jìn)科技大門的“人機(jī)共生”時代。

長久以來，中高端小區(qū)的“封閉式管理”和業(yè)主即時需求存在天然矛盾，科技的發(fā)展，正在逐漸消融這兩者之間的距離。

機(jī)器人服務(wù)，正在成為新中產(chǎn)社區(qū)的剛需標(biāo)配。

配送機(jī)器人開始在室外場景應(yīng)用

在《2025年全球及中國服務(wù)機(jī)器人產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值鏈分析報(bào)告》中，提到2025年全球服務(wù)機(jī)器人市場規(guī)模突破1200億美元，中國占比超35%，成為全球最大單體市場，商用場景滲透率從2021年的18%增長至2025年的42%。

相比于簡單的配送、咨詢服務(wù)型機(jī)器人，更多社區(qū)開始引用一些更加實(shí)用的機(jī)器人幫助社區(qū)降本增效。

其中清潔機(jī)器人的存在感更低，但效率更高。地下車庫、室外道路、家門口和電梯間，都能看到按照固定路線工作機(jī)器人。

清潔機(jī)器人最大的優(yōu)勢并不完全是針對大面積做快速清潔，真正解放人力的優(yōu)勢，是能在不宜人工作的氣溫下運(yùn)作。

高溫夏季，悶熱廠房這類極度消耗人的工作環(huán)境，在機(jī)器人的介入下都有了新的解決方案。

有中高端小區(qū)相關(guān)物業(yè)經(jīng)理透露，一臺物業(yè)機(jī)器人每月平均幫物業(yè)省2萬+的經(jīng)營成本。

“首先機(jī)器人可以24小時不間斷工作，其次是人工清潔就會有疏忽的地方，之前我們經(jīng)常收到業(yè)主的相關(guān)抱怨，我們自己管理起來也很麻煩。現(xiàn)在業(yè)主下班自己就能看到是機(jī)器人在工作，大家都滿意了很多?！?/p>

無人化已經(jīng)在更多物企應(yīng)用

當(dāng)科技滲入日常生活，“人機(jī)共生”模式被啟動后就會凸顯出一些科技進(jìn)步實(shí)用案例。

安防巡邏機(jī)器人目前還沒有前兩者常見，但也是小區(qū)安全的眼鼻口。消防通道有沒有被私家車占用，快遞柜旁有沒有堆積易燃垃圾等潛在風(fēng)險(xiǎn)，都能巡邏中被精準(zhǔn)掃描。

2025年5月的武漢，就已經(jīng)有了實(shí)例。采用安防巡邏機(jī)器人的小區(qū)，接連通過巡邏和熱成像功能，幫助迷路老人回家，幫業(yè)主找回丟失的5歲小朋友。

機(jī)器人的批量入職物業(yè)，也未必代表人情味的缺失。巡邏機(jī)器人在小區(qū)里有新人結(jié)婚的時候也能起到一個吉祥物的作用，屏幕播放新人照片，協(xié)助接親隊(duì)伍通過。

服務(wù)型機(jī)器人解決剛需型問題

這些新員工已經(jīng)用無聲的行動證明，自己早已不是噱頭而是生活剛需，在生活的細(xì)枝末節(jié)中，逐漸重塑社區(qū)服務(wù)的界限。

“人機(jī)共生”變身售樓處賣點(diǎn)

看了幾個月房子，李莎基本已經(jīng)摸清了這些高檔小區(qū)售樓處的賣點(diǎn)和套路。

“靜享安謐”就是地段偏遠(yuǎn)，“與世界接軌”就是離機(jī)場近；“湖景美宅”就是小區(qū)里挖了幾個水池子，“開窗獨(dú)享滿目綠”就是旁邊有塊荒地。

最值得注意的是，近期“未來感科技私宅”的概念開始流行起來。各個售樓處開始在機(jī)器人上卷了起來，門口有機(jī)器人引路回答問題、沙盤區(qū)有機(jī)器人負(fù)責(zé)講解、公區(qū)有清潔機(jī)器人打掃都算常規(guī)。

有些售樓處，已經(jīng)開始用機(jī)器人現(xiàn)場沖泡咖啡。

周六上午，李莎剛走進(jìn)門口貼著巨大幅“未來感社區(qū)”廣告的售樓處，就看到機(jī)器人伴隨開單砸金蛋環(huán)節(jié)放音樂跳舞。

負(fù)責(zé)接待李莎的工作人員，在介紹樓盤情況時，特意強(qiáng)調(diào)了“科技化社區(qū)”的概念，聲稱用機(jī)器人迎賓只是開胃菜，將來的社區(qū)生活也將會是全面科技化升級，并反復(fù)引導(dǎo)李莎問機(jī)器人有關(guān)樓盤的問題。

李莎問機(jī)器人：既然全面科技化了，物業(yè)人工成本減少，那是不是物業(yè)費(fèi)也能相對減免一點(diǎn)？

機(jī)器人的確也展露了人情世故層面的成熟圓滑，停滯了幾秒回復(fù)李莎“你的問題我不太明白。”

物企未來多用機(jī)器人填充崗位、AI算法管理已經(jīng)成為眼下的大趨勢，且有更多房地產(chǎn)公司從一開始就把這個當(dāng)作賣點(diǎn)。

小區(qū)開始在售樓這步就用機(jī)器人互卷

除大量應(yīng)用機(jī)器人的物企之外，近幾年來，頭部物業(yè)企業(yè)早已跳出單純采購、租賃機(jī)器人的層面。轉(zhuǎn)向聯(lián)合研發(fā)、甚至自主研發(fā)機(jī)器人的賽道，一場關(guān)于未來社區(qū)的暗戰(zhàn)悄然打響。

近年來，地產(chǎn)不好過，物企也是難以為繼。整個行業(yè)面臨著人力成本上升的困境，本身就在尋找轉(zhuǎn)型，機(jī)器人就在恰當(dāng)?shù)臅r候恰當(dāng)?shù)男问剑蔀楸姸辔锲蟮钠款i突破口。

碧桂園服務(wù)副總裁、首席技術(shù)官趙曉光曾在采訪里說，希望機(jī)器人解決4D問題：臟活、累活、有傷害的、枯燥的。

碧桂園早就開始大量應(yīng)用清潔機(jī)器人，截至2025年底，“零號居民”機(jī)器人就已在廣州、上海等地超過17個項(xiàng)目中投入200臺。

“零號居民”也會動態(tài)避讓和自主乘梯

可以把小區(qū)想像成一個巨大的機(jī)器人訓(xùn)練營，讓機(jī)器人在足夠豐富的場景里訓(xùn)練、跑機(jī)測試，是對業(yè)主的服務(wù)提升，同時也通過測試獲得數(shù)據(jù)支持，再通過量產(chǎn)流向物業(yè)服務(wù)市場。碧桂園服務(wù)目前清潔機(jī)器人自身需求量在3萬臺左右，行業(yè)的需求量在百萬臺以上。清潔機(jī)器人迭代又比較快，未來有望達(dá)成千億規(guī)模的行業(yè)。

行業(yè)先行者已將服務(wù)場景，鍛造成了研發(fā)端的核心優(yōu)勢，用自己的土地培育可對外輸出的科技果實(shí)。

科技進(jìn)行時，被量產(chǎn)的物業(yè)機(jī)器人

行業(yè)的變化常是脈沖式的，如今正是機(jī)器人爆發(fā)增長的時代，連同很多業(yè)主都察覺到了生活的變化。

過去一個樓盤的價(jià)值，需要靠地段、周邊便利性和小區(qū)本身硬件設(shè)施來堆砌。在今天，增加一個能送外賣上樓無接觸的配送機(jī)器人，就能收獲一片“懶人福音”的業(yè)主贊揚(yáng)。

物企大量引進(jìn)機(jī)器人入職物業(yè)，一方面在于降低成本，一方面打磨的就是居住細(xì)節(jié)上的功夫。

冬天業(yè)主不用自己下樓取快遞，門口過去總不干凈的死角，每天都會被夜間工作的機(jī)器人打掃的干干凈凈。下夜班出地下車庫、走在小區(qū)路上，看到安保巡邏機(jī)器人亮起的燈也會多一重安心。

以上一切都會轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主對物業(yè)的滿意度，畢竟很多物業(yè)公司主要的盈利模式還是物業(yè)費(fèi)。

人工智能為社區(qū)衍生出新一套攀比鏈

市場需求的增加，以及科技公司的飛速發(fā)展，讓機(jī)器人之間也開始有了競爭上崗的趨勢。

以碧桂園為例，親自下場參與自主研發(fā)，成立子公司，努力搭建機(jī)器人的肢體和軀干，但也不是所有物企都會走自研的路線。

同在物企第一梯隊(duì)的萬物云（萬科）采取了完全不同戰(zhàn)術(shù)，培育機(jī)器人的“大腦”。靈石系統(tǒng)，相當(dāng)于一套為不動產(chǎn)安裝的AI大腦，目的是讓建筑可以像智能汽車一樣，擁有感知、思考和自主決策的能力。

比如連接攝像頭、空調(diào)、門禁等硬件，把物業(yè)常見的清潔、巡邏機(jī)器人都自動調(diào)動起來?？照{(diào)、電梯、照明都能實(shí)現(xiàn)智控，搭建儲能、光伏與荷載的微電網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)算法節(jié)能低碳管理。

且“靈石”設(shè)計(jì)了創(chuàng)新的租賃模式，租下AI大腦的物業(yè)，相當(dāng)于來了位新數(shù)字員工，拿1萬8的月薪，提供7X24小時的服務(wù)。

在物企行業(yè)頂端的三巨頭里，碧桂園和萬物云已經(jīng)紛紛砸錢下場，排第三的綠城讀物，就采用了相對輕量化的方案。

綠城服務(wù)采用“試用裝”思路，和近20家機(jī)器人廠商建立“短中長”三期合作，用最低的試錯成本，享受最大限度的科技紅利。

在售樓上也推行“被科技賦能的生活方式”

和地產(chǎn)捆綁緊密的物管公司被迫變身科技企業(yè)，這即是創(chuàng)新也是自救。而互聯(lián)網(wǎng)大廠也下場參與打通小區(qū)內(nèi)的“最后100米”，算是本身業(yè)務(wù)的延伸。

美團(tuán)與物業(yè)合作“接力送”的方案，逐步投放配送機(jī)器人解決騎手進(jìn)不了小區(qū)的問題；京東在預(yù)計(jì)在今年四月建立“無人配送站”，自研智狼機(jī)器人，大量引入無人車、無人機(jī)及冷鏈裝備，在惡劣高溫天氣中實(shí)現(xiàn)運(yùn)力迭代。

這些大廠、物企包括科技型企業(yè)爭搶的“人機(jī)共生”生活方案，都是在科技發(fā)展大時代下的位置和話語權(quán)。

這場變化的最后結(jié)果，也并非用機(jī)器完全替代人力，而是重新摸索人力和機(jī)器人的重新分工協(xié)同，構(gòu)建一個更精準(zhǔn)、可預(yù)測且持續(xù)進(jìn)化的居住服務(wù)系統(tǒng)。

去年以來，與低迷地產(chǎn)市場相對的是一線城市的豪宅市場十分火爆。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至2025年12月25日，上海總價(jià)4000w+的住宅成交約1300套。在這一年，上海將迎來一次極為罕見的“3000w+豪宅集中上市潮”。

這些貼上“未來城”“科技私宅”標(biāo)簽的高端小區(qū)來說，似乎科技照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，機(jī)器人為人服務(wù)的未來已經(jīng)到來。對于普通社區(qū)來說，也并不遙遠(yuǎn)，有一線城市的街道社區(qū)開始普及“人機(jī)共生”。

雖然具身機(jī)器人實(shí)現(xiàn)更復(fù)雜的操作還有很漫長的路要走。但機(jī)器人開始替崗物業(yè)的價(jià)值，不僅在于當(dāng)下看得見的降本增效，更可以提供一服務(wù)流程可被精確管理、業(yè)主生活可以被被量化迭代的體驗(yàn)。

我們知道，總有人會懷念那些人和人之間的溝通和溫度，以及伴隨著無法在裁員大潮之下，再讓“吉祥三保”成為自己保底方案的恐慌。但在2026，能預(yù)料到的是科技革命的腳步會越來越快，每個人都需要做好準(zhǔn)備去迎接身邊不可知的變化。