2025年的最后一天，一條名為“物業(yè)躺著賺錢的日子到頭了”的新聞沖上了熱搜的第一名。

熱搜背后，是物業(yè)與業(yè)主長期的矛盾——業(yè)主不滿高昂的物業(yè)費沒有匹配相應的服務；物業(yè)卻因為收繳難，面臨經(jīng)營困境。

但事實上，物業(yè)與業(yè)主并非先天對立，而是相互依存的狀態(tài)：

一個小區(qū)物業(yè)服務的好壞，直接影響著小區(qū)的居住舒適度，甚至小區(qū)房價。因此，在新房購買階段，物業(yè)公司也是多數(shù)業(yè)主考量的關鍵——雖然后期物業(yè)可更換，但需要報備街道辦事處、成立業(yè)委會，且需要號召大量業(yè)主，背后的工作量巨大。換句話說，物業(yè)公司的好壞，很大程度決定了業(yè)主的生活幸福指數(shù)。

但現(xiàn)在，隨著多個新項目物業(yè)費定價較高，老小區(qū)進入物業(yè)維護的關鍵時期，站在2026年的起點，我們想來探討：物業(yè)服務的那些事。

從被動退場到主動撤場，

物業(yè)與業(yè)主的愛恨情仇

物業(yè)與業(yè)主的矛盾核心點在于，業(yè)主是否對服務表示認同。

此前，關于業(yè)委會換物業(yè)的事件已經(jīng)屢見不鮮，成都的多個小區(qū)都成功換掉了老物業(yè)：比如朗御更換為萬科物業(yè)，成發(fā)紫悅府物業(yè)更換為龍湖，麓湖熙華天璽換成了綠城物業(yè)……

但同時，也有物業(yè)正選擇主動撤場。

去年12月31日，金茂物業(yè)正式退出悅湖菁領匯名邸，核心原因是從2024年3月入駐到2025年10月，物業(yè)費收繳率僅19.37% 。

關于退出悅湖菁領匯名邸物業(yè)管理服務的公告

怡景物業(yè)也公告，將于2026年6月30日終止對香港置地西元項目的服務。由于項目管理成本較高，部分業(yè)主拖欠物業(yè)管理費用及公司運營策略的調(diào)整，才有此決議。

關于成都西元小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)不續(xù)聘及計劃退出的告知函

“源于業(yè)主面對日益走高的物業(yè)費，與難以感知的物業(yè)服務之間的矛盾?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，物業(yè)基礎服務管理的主要是小區(qū)共有部分，沒有對業(yè)主提供直接的戶內(nèi)服務，不少業(yè)主對物業(yè)服務的體感并不強，往往會因為不滿物業(yè)服務而拖欠物業(yè)費，但如果物業(yè)費收繳率低，則會影響物業(yè)的整體服務水平。

物業(yè)費的兩種收繳模式，能否解決問題？

在多數(shù)人的理解里，物業(yè)費的收取只有一種固定的模式，而這種單一的模式也造成了可能存在物業(yè)公司通過壓縮實際支出獲取更大利潤，影響服務品質(zhì)；但也可能因收繳不足而面臨經(jīng)營困難。

物業(yè)費其實有兩種收取辦法——

2023年國家發(fā)改委發(fā)布的《物業(yè)服務收費管理辦法》第九條顯示，業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)可采取包干制和酬金制兩種收費辦法。

據(jù)介紹：包干制由物管公司自負盈虧，可能會存在控制成本，服務縮水的現(xiàn)象，但優(yōu)點是為了提高收繳率，更多品牌公司會更注重服務品質(zhì)和口碑效應；

酬金制則對業(yè)主要求較高，需要業(yè)主能有更好的契約精神，能對物業(yè)公司的服務和費用進行管理，但其核心問題在于“多余少補”，往往業(yè)主只能接受“結余”，而對“不足”部分則很難補足。

從現(xiàn)實的反饋來看，無論業(yè)主與物業(yè)公司以哪一種方式合作，二者本身的問題都同樣存在。

讓服務被感知，成為物業(yè)破題關鍵

物業(yè)公司面臨的本質(zhì)困境是：究竟怎樣讓服務被看見、被認可。

在現(xiàn)有規(guī)模下，如何提高業(yè)主滿意度，提升服務質(zhì)量，成為了不少物業(yè)公司破題的關鍵。

萬象服務組織的“星光音樂會·花YOUNG趣露營”現(xiàn)場

2024年9月成都市住建局發(fā)布的《成都市住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)履職清單》顯示，履職清單包含了6個大類：

其中人員配置等綜合服務中，包含了服務品質(zhì)檢查、裝飾裝修管理、共有部分的經(jīng)營等內(nèi)容；

共用部分及共用設施設備運營、維修養(yǎng)護，則包含了電梯系統(tǒng)、照明和電氣設備、安全防范系統(tǒng)、排水系統(tǒng)等多類小區(qū)必備系統(tǒng)和設備的維護；

公共秩序的維護則包含了小區(qū)主入口和監(jiān)控中心的值守、制定小區(qū)巡視路線、機動車和非機動車的管理等……而這些，都僅僅只是小區(qū)物業(yè)服務的基礎項目。

伴隨近兩年不少高總價項目的出售，高品質(zhì)的管家式服務成為了一大賣點，有業(yè)內(nèi)人士表示：高物業(yè)費的背后，需要更多人性化的服務，才會讓業(yè)主愿意“買單”。

龍湖智創(chuàng)生活舉辦的龍民節(jié)活動

如新希望D10盡管物管費高達8.8元/㎡，但包含了3公里代購、入戶保潔、代送快遞、外立面清洗等多項服務。

圖據(jù)：D10天府

也有不少物業(yè)公司推出了有償增值服務，以基礎服務+增值服務包的方式進行服務。

成都嘉佰道便是如此，日常能為業(yè)主提供基礎服務包含了3公里配送、快遞外賣上門、植物養(yǎng)護、24小時前臺、寵物照顧等，并會為業(yè)主提供機場接送機、家居養(yǎng)護、高端旅游、早餐入戶、會所服務等增值服務。嘉佰道的物業(yè)也被業(yè)主點評為“量身定制的歸宿感”。

嘉佰道的物業(yè)服務

華商物業(yè)的物業(yè)服務則包括基礎服務、免費增值服務和有償增值服務三部分。其管理的物業(yè)為中國華商金融中心，其中住宅部分基礎物業(yè)費為5.5元/㎡/月，除基礎服務外，無償增值服務包含送快遞和外賣、居家宴請服務接待、空置房維護管理等；有償增值服務則包括洗衣、洗車、家宴廳、棋牌室的付費使用等。

華商物業(yè)寵物代管服務

尋找成都最具口碑物業(yè)服務品牌活動啟動，

給你心中的好物業(yè)打call

隨著市場進入存量房時代，物業(yè)服務的好壞，或決定了小區(qū)的維護水準，從而成為房子能否保值的關鍵。

未來物業(yè)服務行業(yè)還將如何發(fā)展？物業(yè)公司怎樣才能提升服務品質(zhì)，帶動收繳率提升？業(yè)主們到底需要什么樣的物業(yè)服務？如何找到市場中的品牌口碑物業(yè)？

由紅星傳媒作為主辦方，發(fā)起了尋找成都最具口碑物業(yè)服務品牌的活動，一方面以業(yè)主需求為出發(fā)點，找到更具品質(zhì)力的物管公司；另一方面，關注和探討物業(yè)發(fā)展的話題，為行業(yè)樹立標桿。

本次活動，將從1月15日持續(xù)到1月30日，為期半個月。據(jù)主辦方透露，今年最終的決選，將由“大眾評審+專家評審+媒體評審”三方面綜合而定。

目前，專家評審初選出目前市場上主流的20余家品牌物業(yè)企業(yè)進入候選名單，并展開投票。投票時間將從即日起，持續(xù)到1月29日晚12點，大眾投票結束后將結合專家評審+媒體評審的得分匯總排名，決出最后的十大口碑物業(yè)。歡迎選擇你心中的好物業(yè)為它打call，也可在文末評論區(qū)留言，聊聊你最需要的物業(yè)服務。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

原創(chuàng)文章由成都商報房產(chǎn)部采寫，如需轉載，請后臺聯(lián)系授權，若擅自轉載，一訴到底