我們國家房地產(chǎn)泡沫問題的根源，其實早在發(fā)展初期就與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。今天我用簡單通俗的話，來幫助大家理清我國樓市發(fā)展的核心邏輯。

眾所周知，住宅用地的價格遠高于工業(yè)用地，但在 20 年前，這種差距并不算特別突出——當時住宅用地單價僅比工業(yè)用地貴兩三倍。

以深圳為例，從2008 年到 2024 年，住宅用地價格出現(xiàn)了大幅上漲，累計漲幅高達17 倍，尤其是在2013 年至 2016 年間增長尤為迅猛。相比之下，工業(yè)用地價格的漲幅則要小得多，甚至在2015 年至 2024 年間下降了65%。

這種價格走勢的直接結(jié)果，是2013 年起，深圳住宅用地與工業(yè)用地之間的價格差距迅速擴大——從原來的4.8 倍一路攀升至2024 年的 52 倍，形成了極為懸殊的結(jié)構(gòu)性差異。

那為什么住宅用地和工業(yè)用地的價格走勢區(qū)別那么大呢？

答案就在于土地分配。

深圳，一直走的是工業(yè)優(yōu)先路線。土地規(guī)劃兩條硬杠——生態(tài)控制線50%，工業(yè)用地紅線30%，加起來占了80%以上的地。剩下不到20%，還得扣掉學(xué)校、醫(yī)院，最后才能分給住宅。結(jié)果就是——住宅用地超級緊缺。

2013到2018年，深圳賣的住宅用地，加起來也就一個大型小區(qū)那么大，還不如上海一年批的多。地少，房價自然猛漲，2014到2020年，深圳商品房價格一路飆升。

土地往哪兒給，政府的態(tài)度就很清楚——地給誰，就是偏愛誰。深圳明顯是在力挺工業(yè)和外貿(mào)：工業(yè)增加值占GDP 33%，比北上廣都高；2024年工業(yè)總產(chǎn)值破5萬億，進出口4.5萬億，穩(wěn)坐中國工業(yè)第一城、外貿(mào)第一城。

邏輯也簡單——工業(yè)是長久稅源，能持續(xù)帶來收入；住宅就是一錘子買賣，賣完就沒了。但問題也來了，工業(yè)用地過剩，價格跌、空置率高；住宅用地不夠，1000萬人擠在城中村和工廠宿舍，房屋自有率才23%。

而且，這不光是深圳的問題，其實其他一線、二線寫字樓空置率都高得嚇人——一線城市20%-30%，二線城市甚至30%-40%。

咱們之前搞土地財政，其實就是這么個思路：

地方政府是土地的唯一賣家，于是就大量供應(yīng)工業(yè)用地，還把價格壓得很低，用來吸引投資、招商引資，拉動經(jīng)濟。同時呢，嚴格控制住宅用地的供應(yīng)，把價格抬得高高的，這樣賣地的錢就能最大化。

從賬面上看，如果只算工業(yè)用地的出讓金，對地方政府來說其實是虧的——這點錢根本覆蓋不了“五通一平”（通水、通電、通路、通訊、通排水、平整土地）這些基礎(chǔ)設(shè)施投入。就算加上企業(yè)所得稅和增值稅，也不太劃算，因為這倆稅還要上交中央一大塊——分別是60%和50%。

那為啥還這么干？因為經(jīng)濟發(fā)展好了，不僅能拉高GDP（這是考核的重要指標），還能把住宅用地賣個好價錢，用高額的土地出讓金去補工業(yè)用地的虧空。

所以過去土地財政的本質(zhì)，就是用昂貴的商品房去補貼廉價的工業(yè)用地，買房的人變相在補貼制造商、出口商，還有地方財政。天下沒有免費的午餐，那些便宜商品的背后，總得有人買單。

但現(xiàn)在，這套邏輯不好使了。

以前壓低工業(yè)用地價格，是為了幫制造業(yè)降成本，用便宜貨去搶外地市場——不管是國內(nèi)其他城市，還是國外?？涩F(xiàn)在商品供給過剩，大家瘋狂內(nèi)卷，企業(yè)沒利潤，工廠降薪裁員。再加上貿(mào)易戰(zhàn)，外部市場對我們的廉價商品意見很大。比如美國加了關(guān)稅，我們就把貨更多賣給歐洲，結(jié)果歐洲本土企業(yè)也被擠得降薪裁員，對我們的敵意越來越大。

以前住宅用地價格高，還能反哺工業(yè)。但2021年房地產(chǎn)泡沫破裂后，地方賣地收入比巔峰期少了一半還多——以前能占到地方財政的44%，現(xiàn)在只剩25%左右。說白了，房價已經(jīng)被推到了極限，居民不買賬了。

更大的問題是，房地產(chǎn)透支了城市家庭的收入，泡沫破裂還帶來了債務(wù)風(fēng)險和宏觀經(jīng)濟拖累，結(jié)果就是內(nèi)需不足、消費低迷。再加上人口問題——結(jié)婚率、出生率不斷下降，老齡化也越來越近，長期來看壓力很大。

我們一直重工業(yè)、輕住宅，重供給、輕需求，這也是消費不振、內(nèi)循環(huán)推進慢的根本原因。

房地產(chǎn)和金融是綁在一起的。除了土地分配的問題，金融也在推波助瀾。

過去經(jīng)濟飛速發(fā)展，貿(mào)易順差不斷擴大，但通脹沒跟上GDP的速度，商品依然便宜，股市也不漲。原因就在資本分配上——我們的信貸和財政更多流向投資、供給端，而不是消費、需求端。于是就形成了強投資、強出口、弱消費、弱通脹、高負債的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。

我們國家以間接融資為主，銀行是金融系統(tǒng)的命脈，政府把控信貸的能力很強。這些錢主要投到固定資產(chǎn)——制造業(yè)、基建、房地產(chǎn)，這三項占了固定資產(chǎn)投資的70%。

具體來說，銀行把大量廉價資金給了工業(yè)供給端——比如大型制造企業(yè)、上游的央企國企、下游搞園區(qū)建設(shè)的城投公司。這樣一來，大型制造企業(yè)的融資成本和原材料成本都被壓低了。

有意思的是，不少大型制造企業(yè)其實成了“影子銀行”——一邊拖欠供應(yīng)商貨款，制造資金緊張，另一邊從銀行拿到低成本貸款，再轉(zhuǎn)貸給供應(yīng)商賺差價。

金融系統(tǒng)的這種配合，讓我們的經(jīng)濟模式更加重生產(chǎn)、輕消費。居民收入占GDP比重低，消費數(shù)據(jù)一直疲軟，這些問題都是多年積累下來的。要想改變分配體系，肯定是個漫長的過程。

和消費領(lǐng)域相比，投資領(lǐng)域的信貸投放要多得多。而在有限的消費信貸里，大頭是用來刺激買房，其他的消費貸款管得很嚴。但買房不完全是消費，它更像是一種“隱形投資”，目的是補貼實體經(jīng)濟。換句話說，消費信貸也不是真想讓你多花錢，而是用“房價會漲”當誘餌，把錢引向房地產(chǎn)。

最典型的例子就是棚改。2014年房地產(chǎn)比較困難，房價跌、庫存高。為了去庫存，央行搞了一個叫抵押補充貸款的工具，錢大部分流到棚戶區(qū)改造（杠桿由地方政府承擔），直接發(fā)給拆遷戶當補貼。這相當于用貨幣投放、信貸擴張，硬生生造出一大波購房需求。結(jié)果就是2014年開始，全國房價大漲，家庭杠桿率飆升。

回頭看，棚改其實就是一場“漲價去庫存”運動，用透支未來收入的方式，暫時緩解了當時的經(jīng)濟問題。

總而言之，土地財政的問題，在于分配的失衡。通過土地分配和金融信貸分配，過度支持生產(chǎn)端，忽視了需求端。過去，過度配置在公共部門、投資、供給上，過少配置在家庭部門、消費、需求上；過度投資于物，過少投資于人。

所以現(xiàn)在解決問題的關(guān)鍵是扭轉(zhuǎn)資本錯配，調(diào)整收入分配，直接提高普通家庭收入。既然供需過剩，那么就應(yīng)該把更多資源投放給需求，更少的資源投放給供給。

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（1）房產(chǎn)、金融、時政、職場和社會思考等領(lǐng)域的深度思考，由于面向私域，所以并非”刪減版“

（2）收集的有價值的學(xué)習(xí)資料，包括外資研報原文、電子書籍等

（3）房地產(chǎn)和金融周報各一篇，分析未來房產(chǎn)走勢&有價值的投資領(lǐng)域

（4）每日最新各類有價值的金融數(shù)據(jù)、政策動向簡評

（5）大家的問答，主要覆蓋房產(chǎn)、投資、生活，集思廣益、提升認知