快訊背景：2026年1月15日，國內(nèi)公募REITs市場又迎來創(chuàng)新性突破——匯添富上海地產(chǎn)租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金擬啟動擴募，計劃購入上海尚淙實業(yè)、上海尚泊實業(yè)分別持有的“璟耀項目”與“璟博項目”兩大租賃住房資產(chǎn)。兩大項目分別坐落于浦東核心區(qū)位，兼具穩(wěn)定運營基礎(chǔ)與政策適配性，將進一步優(yōu)化基金資產(chǎn)組合，強化現(xiàn)金流穩(wěn)定性與成長性。

此次擴募最受市場關(guān)注的亮點的是，璟耀項目中部分樓棟作為上海紐約大學(xué)學(xué)生宿舍使用，成為學(xué)生宿舍類資產(chǎn)首次納入REITs擴募范圍的標(biāo)桿案例。

URI據(jù)悉，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT于2025年3月31日在上交所上市交易，此次擴募事項已通過基金管理人內(nèi)部決策機構(gòu)審議，后續(xù)尚需國家發(fā)改委申報推薦、證監(jiān)會準(zhǔn)予變更注冊、上交所審核及基金份額持有人大會決議通過后方可實施。

URI認(rèn)為，此次擴募是政策松綁與市場需求雙向驅(qū)動的必然結(jié)果，更是租賃住房REITs資產(chǎn)范圍拓展的標(biāo)志性事件。2025年9月，國家發(fā)改委印發(fā)通知明確支持REITs通過擴募新購入項目，縮短申報間隔期、簡化流程并拓寬資產(chǎn)范圍，證監(jiān)會同步將擴募機制作為REITs市場建設(shè)核心環(huán)節(jié)，為學(xué)生宿舍這類特色租賃資產(chǎn)入市掃清政策障礙。

學(xué)生宿舍納入REITs擴募打破了傳統(tǒng)租賃資產(chǎn)的邊界，其具備“租客穩(wěn)定、租期固定、現(xiàn)金流可預(yù)期”的核心優(yōu)勢，與REITs對底層資產(chǎn)的收益要求高度契合。同時，此次交易印證了租賃住房REITs“發(fā)行-投資-擴募-再投資”的良性循環(huán)趨于成熟，既能幫助原始權(quán)益人回籠資金用于新增保租房供給，又能為基金持有人增厚收益、分散風(fēng)險，為行業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供資本閉環(huán)范本。

大宗交易詳情

項目一：璟耀租賃住房項目

成交價：待評估確定（基金管理人將結(jié)合評估值及市場公允價值定價，以最終公告為準(zhǔn)）

項目地址：上海浦東新區(qū)濟明路533弄1-8、10、15-19號，距上海紐約大學(xué)前灘校園3公里，步行10分鐘可達(dá)地鐵7號線后灘站

地塊性質(zhì)：上海市浦東新區(qū)上鋼社區(qū)Z000101單元11-3地塊租賃住房項目，用地屬性適配租賃住房運營

建筑面積：147,637.72平方米

房源構(gòu)成：含多種戶型，其中2號、3號、5號樓作為學(xué)生宿舍使用，提供單人房、雙人房、三人房共五種房型，其余樓棟為市場化租賃住房

租客畫像：核心客群為上海紐約大學(xué)學(xué)生，大一、大二學(xué)生集中入住2號、3號樓主，高年級學(xué)生安排入住5號樓，租客穩(wěn)定性極強

原租金標(biāo)準(zhǔn)：學(xué)生宿舍按學(xué)期計費，單人宿舍每學(xué)期45829元；三人公寓單人間每學(xué)期34146元；三人公寓雙人間每學(xué)期28538元；雙人宿舍每學(xué)期24728元；三人宿舍每學(xué)期18250元

現(xiàn)運營數(shù)據(jù)：入住率長期保持高位穩(wěn)定；學(xué)校提供往返校園班車，配套24小時保安及設(shè)施管理人員，運營成熟度高

項目特色：國內(nèi)首個納入REITs擴募的學(xué)生宿舍類資產(chǎn)；集學(xué)生宿舍與市場化租賃于一體，客群結(jié)構(gòu)多元且穩(wěn)定；配備獨立浴室、廚房、全家具家電，居住品質(zhì)對標(biāo)高品質(zhì)租賃公寓。

項目二：璟博租賃住房項目（南浦璟博濱江社區(qū)）

成交價：待評估確定（與璟耀項目同步完成定價，以最終公告為準(zhǔn)）

項目地址：上海市浦東新區(qū)東三里橋路185、189、193、195、199號及183弄相關(guān)樓棟，坐落于浦東世博濱江，背靠南浦大橋，15分鐘可達(dá)陸家嘴金融區(qū)

地塊性質(zhì)：上海市浦東新區(qū)南碼頭街道濱江單元06-05地塊租賃住房項目

建筑面積：60,093.94平方米

房源構(gòu)成：全裝全配市場化租賃戶型，主力戶型包括約53㎡一居室/一室一廳、約64㎡兩居室（兩室一廳一衛(wèi)）、約85㎡兩居室（兩室兩廳兩衛(wèi)）

租客畫像：以陸家嘴、世博濱江區(qū)域都市白領(lǐng)、年輕家庭為主，對居住品質(zhì)與交通便利性需求較高

原租金標(biāo)準(zhǔn)：53㎡戶型6000-7800元/月起，64㎡戶型8300-9500元/月起，85㎡戶型10300-11350元/月起，租期一年起簽，最長可簽三年，年租金漲幅不超過5%，續(xù)租無上限

現(xiàn)運營數(shù)據(jù)：運營狀態(tài)穩(wěn)健，依托核心區(qū)位與完善配套保持較高出租率；支持民水民電、居住證辦理、公積金提取，且為寵物友好社區(qū)，適配多元租客需求

交易主體：收購方為匯添富上海地產(chǎn)租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，交易對方（原始權(quán)益人）為上海地產(chǎn)房屋租賃有限公司（控股股東為上海地產(chǎn)住房發(fā)展有限公司，實際控制人為上海市國資委），運營管理機構(gòu)為城方公司（持續(xù)受托負(fù)責(zé)日常運營）

項目特色：浦東世博濱江核心區(qū)優(yōu)質(zhì)租賃資產(chǎn)，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)（1.5公里內(nèi)3條軌道交通，100米內(nèi)12條公交線路）；周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化設(shè)施齊全，居住舒適度高

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收購方式與交易結(jié)構(gòu)

本次擴募采用“基金+資產(chǎn)支持專項計劃”的雙層結(jié)構(gòu)化交易模式?；鹜瓿蓴U募募集資金，扣除相關(guān)預(yù)留費用后，全額認(rèn)購匯添富資本發(fā)行的第2期資產(chǎn)支持專項計劃全部資產(chǎn)支持證券，成為該專項計劃唯一持有人；第2期資產(chǎn)支持專項計劃通過簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》《借款協(xié)議》等文件，受讓璟耀、璟博項目所屬項目公司全部股權(quán)，并通過發(fā)放股東借款形式置換項目公司存量債務(wù)，實現(xiàn)對兩大項目的間接持有；基金管理人主動運營管理項目，以獲取租賃收入及資產(chǎn)增值為核心目標(biāo)，按合同約定將90%以上年度可供分配金額向持有人分紅，城方公司受托負(fù)責(zé)日常運營管理，中國銀行擔(dān)任基金托管人、計劃托管人及項目公司賬戶監(jiān)管銀行，全程監(jiān)督資金流向。

此次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易，擴募發(fā)售方式可選擇向不特定對象或特定對象發(fā)售，具體發(fā)行時間、定價方式、認(rèn)購規(guī)則等將以后續(xù)招募說明書及基金份額持有人大會決議為準(zhǔn)。該結(jié)構(gòu)設(shè)計既符合REITs資產(chǎn)證券化運作規(guī)范，又為項目后續(xù)穩(wěn)定運營與收益分配提供了制度保障。

URI深度解讀

匯添富租賃住房REIT此次擴募并納入學(xué)生宿舍資產(chǎn)，具有里程碑式意義。URI觀察到，當(dāng)前上海租賃市場呈現(xiàn)“外圍承壓、核心穩(wěn)健”的特征，外圍區(qū)域保租房集中入市導(dǎo)致租金同比跌幅超5%，而核心區(qū)租賃資產(chǎn)及特色租賃業(yè)態(tài)需求穩(wěn)定，抗風(fēng)險能力強勁。在此背景下，璟耀項目的學(xué)生客群鎖定性與璟博項目的核心區(qū)位優(yōu)勢，共同構(gòu)成了優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的核心競爭力。

一、項目核心數(shù)據(jù)透視：

（一）現(xiàn)坪效表現(xiàn)

兩項目坪效差異顯著且均具備市場競爭力：璟耀項目按不同戶型租金及對應(yīng)面積測算，月度坪效區(qū)間為121.7-254.6元/㎡/月——其中單人宿舍坪效最高，三人宿舍坪效最低，整體學(xué)生宿舍板塊平均坪效約180元/㎡/月，該坪效水平對標(biāo)浦東核心區(qū)中端租賃資產(chǎn)，且依托學(xué)生客群實現(xiàn)零空置風(fēng)險，性價比優(yōu)勢突出；璟博項目按主力戶型租金測算，坪效約為113-133元/㎡/月，高于浦東濱江區(qū)域租賃住房平均坪效，核心區(qū)位溢價顯著。

（二）未來收益估算

兩大項目合計建筑面積超20萬㎡，擴募完成后年穩(wěn)定收益預(yù)計可達(dá)8000-10000萬元。整體來看，項目能為基金持有人增厚分紅收益，同時降低單一資產(chǎn)組合風(fēng)險，符合REITs長期穩(wěn)健的投資屬性。

二、交易雙方的戰(zhàn)略邏輯

（一）收購方（匯添富租賃住房REIT）：資產(chǎn)擴容與風(fēng)險分散的雙重訴求

基金此次擴募精準(zhǔn)契合REITs“持續(xù)擴容、優(yōu)化組合”的發(fā)展邏輯，核心價值體現(xiàn)在兩方面：其一，突破資產(chǎn)邊界，搶占特色租賃資產(chǎn)賽道，學(xué)生宿舍類資產(chǎn)的“低波動、穩(wěn)現(xiàn)金流”屬性，能有效平衡基金現(xiàn)有資產(chǎn)的運營風(fēng)險，形成“市場化租賃+特色租賃”的多元組合；其二，依托政策紅利拓寬成長空間，2025年REITs擴募政策的松綁，為基金快速注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提供了便利，浦東核心區(qū)位的項目布局也能享受區(qū)域發(fā)展紅利，提升資產(chǎn)長期增值潛力。

同時，URI認(rèn)為，項目仍面臨運營挑戰(zhàn)：一是璟耀項目學(xué)生宿舍運營具有季節(jié)性特征，需配合學(xué)校學(xué)制調(diào)整運營策略，且服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)需貼合學(xué)生群體需求，運營精細(xì)化要求較高；二是璟博項目所處核心區(qū)域租賃競爭激烈，人力、物業(yè)維護成本偏高，需在租金定價、租客留存與成本控制間尋找平衡；三是擴募需履行多重審批程序，存在流程不及預(yù)期的不確定性，可能影響資產(chǎn)注入進度。

（二）原始權(quán)益人（上海地產(chǎn)房屋租賃有限公司）：資本閉環(huán)與戰(zhàn)略聚焦的主動選擇

此次交易是上海地產(chǎn)集團完善租賃住房“投融建管退”閉環(huán)的關(guān)鍵一步，屬于主動戰(zhàn)略布局。通過將成熟運營的兩大項目注入REITs平臺，原始權(quán)益人可快速回籠資金，用于新增項目開發(fā)，解決租賃住房前期投入大、回收周期長的行業(yè)痛點。同時，依托REITs上市平臺實現(xiàn)資產(chǎn)證券化退出，既能提升資產(chǎn)流動性，又能借助資本市場放大品牌影響力，鞏固在上海租賃住房領(lǐng)域的核心地位。

三、政策支撐：REITs擴募機制的規(guī)范化賦能

此次交易的順利推進，核心依托于2025年9月國家發(fā)改委與證監(jiān)會聯(lián)合釋放的REITs擴募政策紅利：一是拓寬資產(chǎn)范圍，允許類似學(xué)生宿舍等特色租賃資產(chǎn)納入REITs擴募，為此次交易提供合規(guī)基礎(chǔ)；二是優(yōu)化審批流程，縮短擴募申報間隔期至6個月，簡化申報材料與審核環(huán)節(jié)；三是強化閉環(huán)管理，明確擴募資金優(yōu)先用于新增保租房項目，推動形成“資產(chǎn)退出-資金回籠-新項目投資”的良性循環(huán)。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

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