來源 · WIN奧萊世界（ID：gh_ce5e7e2bfc80）

作者 · 米婭 編輯 · 付慶榮

圖片來源 · 項目官方

全國奧萊擴建大潮，洶涌而至。

• 百聯(lián)奧萊：青浦百聯(lián)二期3座鋼結(jié)構(gòu)連橋全面合龍，“亞洲第一奧特萊斯”雛形已現(xiàn)。濟南海納城百聯(lián)二期項目也于元旦之前重磅開業(yè)。杭州百聯(lián)奧萊三期項目正在加速推進(jìn)。

• 石家莊北國奧萊：二期項目已于近日開業(yè)，進(jìn)一步夯實石家莊“商業(yè)磁石”地位。

• 杉杉奧萊：南昌杉杉奧萊二期預(yù)計2026年開業(yè)，晉中天美奧萊四期、鄭州杉杉中牟店四期則預(yù)計2027年開業(yè)。

• 佛羅倫薩奧萊：重慶佛羅倫薩小鎮(zhèn)二期、上海佛羅倫薩小鎮(zhèn)三期都計劃于2026年雙雙開業(yè)。

• 比斯特購物村：比斯特蘇州購物村三期擴建，擬打造“全球最大比斯特購物村”。

隨著這場奧萊擴建大潮的推進(jìn)，中國奧特萊斯行業(yè)將迎來歷史性重要轉(zhuǎn)折點。它們揭示了奧萊世界的一條鐵律：強者恒強，壟斷為王。

01.

全國奧萊再起擴建潮：

百聯(lián)、杉杉、比斯特“卷入”

近兩年，隨著奧萊朝著生活方式化、微度假、購物中心化方向快速轉(zhuǎn)變，“從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向極致的效率運營”成為業(yè)界共識。

但更隱藏的真相是，想要進(jìn)入“極致的效率運營”階段，最優(yōu)捷徑是，在規(guī)模競賽上不下牌桌。因為奧萊是“以大為美”的生意。

百聯(lián)奧萊：

三大項目聯(lián)動，打造區(qū)域微度假奧萊集群

上海青浦百聯(lián)奧萊二期，于2024年11月動工，近日3座鋼結(jié)構(gòu)連橋全面合龍，實現(xiàn)與一期連通，“亞洲第一奧特萊斯”雛形顯現(xiàn)。二期建筑體量約9萬㎡，合體后項目整體面積將達(dá)20萬㎡，預(yù)計新增100個品牌，與原有600+品牌合力沖刺“五個第一”與“國際名品領(lǐng)先”的全方位領(lǐng)先地位。

項目核心亮點在于體驗升級，規(guī)劃70%建筑體量建設(shè)智能停車場破解停車難題，同時定位“江南文化微度假商業(yè)體”，融合水鄉(xiāng)文化并聯(lián)動周邊文旅資源，打造“無界場”商業(yè)空間，預(yù)計2026年竣工。

杭州百聯(lián)奧萊二期，已于去年11月建成進(jìn)入裝修階段，預(yù)計2026年2月正式亮相。二期命名“話梅集”，定位江南風(fēng)開放式商業(yè)街區(qū)，聚焦江南文化、青年社交與在地美食，以“街巷感”構(gòu)建開放微縮城市模型，涵蓋餐飲、娛樂、零售等多元業(yè)態(tài)。

三期項目去年10月設(shè)計曝光，位于一期南側(cè)，總用地20310平方米、總建筑面積32333平方米，配備地上停車庫。三期規(guī)劃影院等業(yè)態(tài)，錨定年輕家庭客群，將與一、二期協(xié)同聯(lián)動周邊平行世界主題樂園度假酒店，構(gòu)建集購物、餐飲、娛樂、度假于一體的臨平特色微度假奧萊綜合體。

濟南海納城百聯(lián)奧萊二期，2025年12月20日盛大開業(yè)，成為濟南西部規(guī)模與體驗感兼具的消費新地標(biāo)。二期核心聚焦業(yè)態(tài)擴容與體驗升級，新增超30家首進(jìn)濟南的輕奢、潮流及親子品牌，同步引入魯味特色餐飲街區(qū)與戶外休閑體驗區(qū)，填補一期業(yè)態(tài)短板�？臻g設(shè)計融合泉城文化與魯風(fēng)美學(xué)，打造景觀化購物動線與主題打卡節(jié)點。

SALOMON、HONMA等多家山東奧萊首店同步亮相，形成覆蓋高端運動、輕奢服飾等領(lǐng)域的首店矩陣，精準(zhǔn)觸達(dá)高端運動圈層與潮流客群。

杉杉奧萊：

三大標(biāo)桿項目擴容，鞏固區(qū)域龍頭地位

南昌杉杉奧萊二期，2025年12月中旬效果圖曝光，正處于招商階段，預(yù)計2026年9月開業(yè)。二期位于地塊西北角，為地下一層、地上兩層室內(nèi)建筑，通過2處空中連廊與一期連接，連接道路上方將設(shè)遮陽設(shè)施，新增約3.9萬㎡體量（含2.3萬㎡地上建筑面積與1.1萬㎡地下停車場）。

項目定位“花園奧萊”，打造開放式街區(qū)與室內(nèi)館結(jié)合的空間，業(yè)態(tài)以零售、餐飲為核心，重點引進(jìn)人氣美食打造“33里巷”主題餐飲區(qū)。合體后項目整體體量將達(dá)14.3萬㎡，從零售為主升級為綜合性商業(yè)體，強化在南昌紅谷灘區(qū)的商業(yè)輻射力。

晉中天美奧萊四期，預(yù)計2027年開業(yè)，雖暫未披露更多細(xì)節(jié)，但項目入市將進(jìn)一步鞏固其山西奧萊市場標(biāo)桿地位。據(jù)晉中晚報報道，該項目2024年銷售規(guī)模穩(wěn)步增長，全年客流量達(dá)1200萬人次，連續(xù)6年蟬聯(lián)杉杉系店王。

鄭州杉杉中牟店四期，預(yù)計2027年開業(yè)，從施工現(xiàn)場信息來看，項目以“鄭州杉杉奧特萊斯廣場新館”為定位。建成后將新增約3萬平方米商業(yè)運管面積與3500個機動車停車位，同時增加公共衛(wèi)生間數(shù)量、提升場內(nèi)綠化率與景觀品質(zhì)，優(yōu)化游逛與休憩體驗。

四期將與2024年完成品質(zhì)升級的一至三期協(xié)同，夯實“花園奧萊?休旅杉杉”核心定位，深度綁定中牟“文旅百強縣”戰(zhàn)略，打造“河南第一個購物景區(qū)”品牌。

佛羅倫薩奧萊：

滬渝兩地擴容，強化意式風(fēng)情體驗

重慶佛羅倫薩小鎮(zhèn)二期，于2025年2月開工，原計劃2025年底開業(yè)，最新消息顯示調(diào)整為2026年開業(yè)。項目占地25畝，建筑面積約1.74萬方，合體后整體面積將擴至5.4萬方，將進(jìn)一步擴容品牌矩陣，通過商旅文融合提升城市活力。

上海佛羅倫薩小鎮(zhèn)三期，效果圖于2025年8月出爐，預(yù)計2026年上半年開業(yè)。項目延續(xù)一、二期意大利經(jīng)典建筑風(fēng)格，融入復(fù)式商鋪設(shè)計理念，總建筑面積約5.9萬平方米，預(yù)計新增近1800個停車位。擴容后小鎮(zhèn)建筑總面積將超10萬平方米，品牌組合進(jìn)一步豐富，將提升消費體驗，完善浦東消費場景與業(yè)態(tài)布局。

比斯特蘇州：

三期擴容升級，打造全球最大旗艦項目

比斯特蘇州購物村三期擴建項目于2025年2月正式啟動，預(yù)計2026年開業(yè)。擴建后項目總建筑面積將擴容20%，容納品牌超250家，成為比斯特系列全球12個購物村中面積最大的項目。三期將引進(jìn)約50個新品牌，強化“首店經(jīng)濟”效應(yīng)。

項目設(shè)計融合米蘭、巴黎等國際豪華購物街風(fēng)格與蘇州園林、陽澄湖生態(tài)景觀特色，打造開放式購物體驗，40%場地將用作綠化景觀，配套濱水休閑廣場、貴賓室等設(shè)施優(yōu)化家庭客群休憩體驗。合體后將持續(xù)吸引全國游客，鞏固區(qū)域標(biāo)桿地位，重塑蘇州高端商業(yè)格局，提升城市名片影響力。

石家莊北國奧萊：

2.3萬㎡續(xù)建啟幕，品牌矩陣全面煥新

石家莊北國奧萊，2.3萬㎡補充續(xù)建工程2025年12月20日，盛大啟幕。項目坐落于原奧萊街區(qū)與水世界的關(guān)鍵銜接帶，以“創(chuàng)造性重構(gòu)”為核心理念，取代臨建集裝箱，延續(xù)意式托斯卡納建筑風(fēng)格。

工程規(guī)劃地上二層、局部三層，涵蓋三大旗艦獨棟品牌館與年輕力中心，融入“三橫三縱”街區(qū)脈絡(luò)實現(xiàn)商業(yè)動線無縫閉合，優(yōu)化空間布局為后續(xù)升級奠定基礎(chǔ)。

品牌矩陣同步煥新，圍繞“潮流+體驗+家庭歡聚”定位，精準(zhǔn)引入62個新品牌，其中超60%為河北省奧萊首家形象店，2家為全國奧萊最新形象店，4家為河北首店，3家為超千平旗艦品牌館。至此項目整體品牌數(shù)量突破400+，成為河北省標(biāo)桿綜合性奧萊商業(yè)實體。

02.

王者爭霸，不止于大

“卷入”本輪擴建的奧萊項目，原始體量基礎(chǔ)都很大，介于普遍為10~15萬方之間。經(jīng)過這一輪擴建，將進(jìn)一步躍升至15~20萬方梯隊。

但擴建，顯然不僅止于追求體量的數(shù)字變化，而是順應(yīng)行業(yè)順應(yīng)宏觀商業(yè)消費環(huán)境變遷、應(yīng)對市場競爭新格局、鞏固頭部地位的戰(zhàn)略選擇。

■其一，突破明星項目的業(yè)績瓶頸，實現(xiàn)新一級躍升。

擴建項目原本均為頭部企業(yè)旗下的明星項目，業(yè)績表現(xiàn)突出，是全國、區(qū)城或市級奧萊王者。

其中上海百聯(lián)奧萊連續(xù)多年穩(wěn)居全國奧萊銷售額榜首，單店銷售額超60億元，穩(wěn)居中國奧萊店王之位。石家莊砂之船2024年銷售額近9億元，客流量達(dá)到了680萬人次。比斯特蘇州連續(xù)10年實現(xiàn)雙位數(shù)增長。

可以說，這些項目業(yè)績都已觸達(dá)階段性瓶頸。而借助項目擴建，容納更多業(yè)態(tài)和品牌，是突破業(yè)績瓶頸、實現(xiàn)里程碑式躍升的最短路徑。

例如，武漢百聯(lián)奧萊，2013年達(dá)成10億元銷售額，2014年突破20億元。后續(xù)借助2019年二期項目的擴建，終于在2021年邁入“30億元俱樂部”，闖入全國奧萊TOP5。

■其二，以鞏固高線城市市場，強化全國標(biāo)桿地位。

本輪卷入擴建大潮的奧萊項目，無一例外均位于高線級城市。上海、蘇州、重慶、濟南、鄭州等均為一二線核心城市或區(qū)域中心城市，依托高線級城市成熟的“大牌小價”消費需求、雄厚的消費基礎(chǔ)與周邊城市群輻射能力，為項目擴容提供足夠厚實的、廣闊市場支撐。

而通過擴建高線級城市項目，鞏固高線城市站位，是穩(wěn)住企業(yè)全國競爭力、強化王者標(biāo)桿地位的關(guān)鍵舉措。當(dāng)前奧萊行業(yè)頭部集聚效應(yīng)顯著，六大連鎖集團(tuán)貢獻(xiàn)全國61.1%的銷售額，本輪擴建進(jìn)一步拉大頭部與尾部差距。

■其三、聚焦“奧萊+文旅”場景，從購物名片，升級為文旅名片。

上海百聯(lián)奧萊打造江南文化微度假場景，杭州百聯(lián)二期項目命名“話梅集”，定位江南風(fēng)開放式商業(yè)街區(qū)，比斯特蘇州融入蘇式園林元素構(gòu)建生態(tài)購物空間，鄭州杉杉中牟店深化“購物景區(qū)”定位。

配合文旅型空間場景，擴建項目業(yè)態(tài)規(guī)劃均以休閑、社交、體驗、服務(wù)為核心發(fā)力點，精準(zhǔn)填補了原有項目以名品折扣零售業(yè)態(tài)形成強互補，構(gòu)建起“零售+體驗”的復(fù)合型消費生態(tài)，實現(xiàn)從“賣商品”到“造場景”的深度轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)從“流量競爭”到“品牌記憶競爭”的跨越。

■其四，契合REITs資本化趨勢，進(jìn)一步接軌“投融管退”

國內(nèi)奧萊行業(yè)在保持快速擴張的同時，已進(jìn)入提質(zhì)增效階段。隨著砂之船REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT、中金唯品會奧萊REIT的示范引領(lǐng)效應(yīng)增強，國內(nèi)奧萊行業(yè)將縱深進(jìn)入“運營+資本”雙輪驅(qū)動新階段，為優(yōu)質(zhì)項目帶來結(jié)構(gòu)性發(fā)展機遇。

綜上，本輪奧萊擴建大潮是行業(yè)從“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“價值深耕”的必然結(jié)果，既順應(yīng)了消費升級與政策導(dǎo)向的宏觀趨勢，也通過業(yè)態(tài)創(chuàng)新與規(guī)模升級構(gòu)建競爭壁壘，最終推動頭部企業(yè)實現(xiàn)從“行業(yè)標(biāo)桿”到“價值引領(lǐng)者”的跨越。這是順應(yīng)奧萊行業(yè)“強者恒強”市場規(guī)律的重要一戰(zhàn)。

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