融僑在福州的地位，想必只要在福州生活的人，應(yīng)該都不會(huì)陌生。特別是靠近尤溪洲橋頭這一側(cè)的外灘，至今仍然是福州數(shù)一數(shù)二的頂奢豪宅。

即便是融僑打造的剛需，非豪宅系列的小區(qū)，也有很不錯(cuò)的口碑和響應(yīng)，江南水都就是最為典型的代表。

曾以為買到這里的房子，就像是買對(duì)了牛市一樣，房?jī)r(jià)蹭蹭蹭的往上漲，即便遇到下行的市場(chǎng)，它仍能夠以較好的保值屬性，以及周邊成熟配套，保持著高位的價(jià)格。

當(dāng)然，這都是過(guò)去對(duì)它的看法，現(xiàn)在的江南水都，已經(jīng)開始慢慢的老舊下來(lái)，與金山附近新的小區(qū)對(duì)比，開始出現(xiàn)小區(qū)擁擠，停車?yán)щy，戶型不夠完美的情況。去年和今年的價(jià)格，形成了一個(gè)鮮明的對(duì)比，單價(jià)相差8000元/平米的幅度。

因此，我們不難看出，房子它是會(huì)隨著時(shí)間的增長(zhǎng)，慢慢的變得老舊，也會(huì)隨著社會(huì)的發(fā)展，從而產(chǎn)生迭代升級(jí)。人們對(duì)房子的追求，往往不僅僅是因?yàn)閮r(jià)格，同時(shí)也會(huì)關(guān)注房子本身的居住屬性，新規(guī)之后的小區(qū)，不僅配套好，物業(yè)也不斷的升級(jí)成管家模式，能夠更好的服務(wù)業(yè)主。

今天，看到了江南水都一套房子成交，借此機(jī)會(huì)給大家做個(gè)簡(jiǎn)單的房源成交分析。

成交小區(qū)：融僑江南水都悅湖；

成交時(shí)間：2025年12月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)161平米，4房2廳，低樓層，南北朝向，精裝修，300萬(wàn)，成交單價(jià)18634元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌出來(lái)，僅有4天時(shí)間，業(yè)主掛牌價(jià)格318萬(wàn)，買家還價(jià)18萬(wàn)后達(dá)成交易。期間帶看客戶超過(guò)10余組，短短的幾天時(shí)間里，有這樣的帶看量，也能看出房源掛牌的價(jià)格低，性價(jià)比比較高，在這樣的市場(chǎng)背景下，很難得遇到。

2、江南水都悅湖的歷史成交房源不多，特別是這種大戶型的房源，同戶型161平米的房源，能追溯到2024年12月份，當(dāng)初成交價(jià)格433萬(wàn)，單價(jià)26880元/平米。如今，過(guò)去一年的時(shí)間，成交單價(jià)18634元/平米，兩者相差8000元，相當(dāng)于這一年價(jià)格下行超130萬(wàn)左右。

3、江南水都悅湖，目前在售房源27套，出租房源5套，業(yè)主掛牌均價(jià)27951元/平米，通過(guò)掛牌價(jià)格，和成交房源的價(jià)格對(duì)比，有一個(gè)直觀的價(jià)格差異，且已成交18000元的房子，還能有江景的效果。

對(duì)比融僑外灘當(dāng)下的價(jià)格，江南水都悅湖更貼合普通大眾群體，畢竟外灘現(xiàn)在的單價(jià)基本保持在4萬(wàn)左右，甚至更高的價(jià)格。

4、江南水都悅湖，4棟樓348戶業(yè)主，小區(qū)環(huán)境不錯(cuò)，綠化率較高，密度低，容積率也很低。從居住的角度來(lái)看，它比其他區(qū)的價(jià)格更具有誘惑力。走進(jìn)小區(qū)內(nèi)的體感比較好，如果一定要找一個(gè)缺點(diǎn)，停車位比較緊張，車位只有167個(gè)，活動(dòng)空間比較有限，可能會(huì)相對(duì)壓抑一些。

購(gòu)房建議：

一、價(jià)格走勢(shì)：高端盤堅(jiān)挺，次新盤微跌

江南水都板塊：掛牌均價(jià)28365元/㎡，環(huán)比微漲0.32%，屬高端居住區(qū)。

江南水都悅湖：均價(jià)22726元/㎡，環(huán)比持平。近期掛牌價(jià)365萬(wàn)（3室2廳141.25㎡）、458萬(wàn)（4室2廳157.43㎡）。

江南水都杰座：均價(jià)25320元/㎡，環(huán)比下跌1.25%。12月成交1套4居室房源，成交價(jià)300萬(wàn)。

二、成交活躍度：高端盤成交活躍，次新盤流通性一般

江南水都板塊：高端盤成交活躍，但次新盤因價(jià)格虛高、車位緊張等問(wèn)題，流通性較差。

江南水都悅湖：掛牌價(jià)與實(shí)際成交價(jià)存在較大差距，部分業(yè)主因置換需求被迫大幅折價(jià)出售。

三、市場(chǎng)特點(diǎn)：高端盤穩(wěn)，次新盤微跌

高端盤：如江南水都板塊，因區(qū)位優(yōu)勢(shì)和配套完善，價(jià)格堅(jiān)挺，成交活躍。

次新盤：如江南水都悅湖、江南水都杰座，因車位緊張、停車資源不足等問(wèn)題，價(jià)格微跌，流通性一般。

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