乳山銀灘因臨海優(yōu)勢(shì)，早年被不少中介宣傳為 “養(yǎng)老圣地”，憑借優(yōu)良空氣與海景資源，吸引了大量外地購房者。

2000 年代初，當(dāng)?shù)亻_始大規(guī)模開發(fā)海景房項(xiàng)目，開發(fā)商與銷售團(tuán)隊(duì)主要面向北京、東北等地中老年人推廣，通過街頭發(fā)傳單、組織免費(fèi)看房團(tuán)等方式引流。彼時(shí)海景房概念熱度較高，房?jī)r(jià)從每平米三四千元逐步攀升至五六千元。

銷售推廣過程中，部分團(tuán)隊(duì)存在夸大宣傳行為，通過渲染 “海岸線資源稀缺”“房?jī)r(jià)將翻倍”“年回報(bào)率 8% 包租” 等話術(shù)吸引購房者。不少退休老人出于對(duì)養(yǎng)老生活的期待，沖動(dòng)簽訂購房合同。

2010 年前后，乳山銀灘海景房項(xiàng)目扎堆涌現(xiàn)，二十公里海岸線上樓盤密集分布，但交付后諸多問題逐漸暴露。由于多數(shù)業(yè)主僅季節(jié)性居住，小區(qū)整體入住率持續(xù)低迷，配套設(shè)施建設(shè)也滯后于住宅開發(fā)，缺乏大型醫(yī)院、優(yōu)質(zhì)學(xué)校等核心配套，交通出行也較為不便，高鐵直至 2023 年底才開通運(yùn)營。

2014年臺(tái)風(fēng)麥德姆過境后，部分海景房出現(xiàn)海水倒灌地下室、窗戶損毀等問題，加之海邊氣候潮濕，房屋易滋生霉斑，房屋質(zhì)量與居住體驗(yàn)引發(fā)業(yè)主不滿，相關(guān)售后維修問題也未能及時(shí)妥善解決。

此后，乳山銀灘房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道，從高峰時(shí)期的七千余元 / 平米，降至 2022 年的兩三千元 / 平米，投資客面臨 “賣不掉、租不出” 的困境，二手房市場(chǎng)陷入低迷。

2023 年以來，乳山銀灘二手房掛牌量持續(xù)偏高，低價(jià)房源頻現(xiàn)，42 平米房源總價(jià)不足 7 萬元、單價(jià)跌破兩千元的情況并不少見，被外界稱為 “海邊鶴崗”。

不少早年購房的業(yè)主陷入資產(chǎn)套牢困境，房屋空置期間仍需承擔(dān)每月數(shù)百元的物業(yè)費(fèi)及房屋保養(yǎng)費(fèi)用。

2018年河南業(yè)主朱鳳英花費(fèi) 40 萬元購置了一套 78 平米的房源，如今掛牌 18 萬元仍無人問津，僅在夏季前往居住一個(gè)月，冬季返回老家。

還有部分業(yè)主為補(bǔ)貼物業(yè)、水電開支，選擇在當(dāng)?shù)亟?jīng)營煎餅攤、售賣海產(chǎn)品等小生意，維持基本開銷。

目前，乳山銀灘區(qū)域房源存量龐大，常住人口約四五萬人，其中外地老人占比極高，冬季因無集中供暖，入住率進(jìn)一步下降，社區(qū)活躍度偏低。

隨著市場(chǎng)理性回歸，低價(jià)海景房吸引力持續(xù)減弱，即便拍賣平臺(tái)出現(xiàn) “11 元起拍” 等噱頭房源，實(shí)際成交量仍較低，中介表示此類房源多為營銷手段，不具備普遍性。

同時(shí)，區(qū)域市場(chǎng)呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)，高品質(zhì)、配套完善的項(xiàng)目仍有一定市場(chǎng)需求，而低端海景房無人問津，短期民宿成為主流業(yè)態(tài)，國慶等節(jié)假日期間預(yù)訂量漲幅明顯。

近年來，隨著乳山銀灘高鐵開通，交通條件得到改善，區(qū)域配套也逐步優(yōu)化，但房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯回升，法拍房流拍現(xiàn)象仍較為常見。

多數(shù)業(yè)主已接受現(xiàn)實(shí)，通過轉(zhuǎn)租房屋獲取少量收益，部分業(yè)主子女接手房產(chǎn)后，仍以空置為主。