哈嘍，大家好，今天小墨這篇評論，主要來分析當(dāng)下樓市的冷清早已不是秘密，二手房連跌44個月，不少城市跌幅超40%，中產(chǎn)財(cái)富大幅縮水。

新房價格雖相對平穩(wěn)，但成交量較2021年高點(diǎn)直接腰斬。

即便如此，仍有人抱著僥幸心理，盼著“王炸政策”救場，等著房價再度起飛�？涩F(xiàn)實(shí)是，樓市早已變天，過去的瘋漲時代再也回不去了。

很多人覺得樓市跌麻了，悲觀情緒過頭了，實(shí)則不然。這一輪下跌從不是盲目回調(diào)，而是有清晰規(guī)律可循，核心就在于城市“內(nèi)功”的差異。

產(chǎn)業(yè)實(shí)力、人口流入、居民收入、房屋品質(zhì)、配套設(shè)施等，才是支撐房價的核心要素。不同城市、不同區(qū)域的跌幅分化，本質(zhì)就是內(nèi)功的比拼。

2016至2021年那波上漲中，不少城市房價直接翻倍。如今的跌幅，不過是泡沫的部分?jǐn)D壓，多數(shù)城市的泡沫仍未清理干凈。

據(jù)新華社2026年1月10日報(bào)道，蘇州工業(yè)園區(qū)與遠(yuǎn)郊板塊的房價走勢，就形成了鮮明對比。園區(qū)依托強(qiáng)勁的高端制造業(yè)，房價保持相對穩(wěn)定。

而遠(yuǎn)郊某板塊，因缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，人口持續(xù)外流，部分小區(qū)房價較峰值跌去45%，不少業(yè)主降價20萬仍難脫手，只能選擇空置等待。

商品價格終究由供求關(guān)系決定，房價也不例外。只有供不應(yīng)求，價格才有上漲動力，可當(dāng)下樓市的供求格局早已反轉(zhuǎn)。

根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2024年我國城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)41平米，戶均住房超過1.1套，住房總量早已飽和。但新房仍在持續(xù)建設(shè)，庫存壓力不斷加大。

需求端更是疲軟，央行2024年數(shù)據(jù)顯示，全國城鎮(zhèn)居民家庭住房擁有率達(dá)96%，剛性購房需求已基本耗盡。現(xiàn)存需求多為改善型，規(guī)模遠(yuǎn)不及以往的剛性需求。

蘇州遠(yuǎn)郊某樓盤的遭遇很有代表性，該項(xiàng)目2023年開盤時定價1.8萬每平米，因去化困難，2025年底降價至1.2萬每平米。

即便大幅降價，每月成交量仍不足10套。周邊中介表示，板塊內(nèi)二手房掛牌量激增，不少房源報(bào)價低于新房，進(jìn)一步分流了購房需求。

早年房價瘋漲，離不開炒房客的推波助瀾。2017年前后，新房限價政策下，二手房價格遠(yuǎn)超新房，形成巨大套利空間，吸引了大量炒房客入場。

杭州金輝建發(fā)紫璋臺就是典型案例，新房限價3萬每平米，周邊二手房價格高達(dá)5.3萬每平米，100平米房源套利空間達(dá)200萬。

如今格局完全反轉(zhuǎn)，二手房價格普遍低于周邊新房，套利空間消失，炒房客被徹底擠出市場�？砍捶勘└坏臅r代，早已一去不復(fù)返。

目前樓市已進(jìn)入新階段，雖然需求大幅收縮，但并不意味著樓市會走向消亡。我國人口基數(shù)大，改善型置換需求總量依然可觀。

蘇州園區(qū)的改善型樓盤就保持著不錯的去化率，這類樓盤憑借優(yōu)質(zhì)的戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)和配套設(shè)施，吸引了不少置換人群。

2026年樓市難現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)，反彈幻想該徹底放下。樓市正回歸“房住不炒”本質(zhì)，聚焦居住屬性才是正道，理性置業(yè)方能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。