商業(yè)地產(chǎn)最大的困境是什么呢？

降首付這類政策，恐怕作用有限。

2026年1月15日下午，央行副行長(zhǎng)在新聞發(fā)布會(huì)上，拋出了一項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)的政策利好。這在近年穩(wěn)樓市的背景下，是相當(dāng)罕見(jiàn)的。

過(guò)去我們看到的房地產(chǎn)利好政策，大多聚焦住宅市場(chǎng)，比如下調(diào)首付比例、稅費(fèi)優(yōu)惠、貸款利率優(yōu)惠等。而這次1月15日下午，央行主要負(fù)責(zé)人明確提到，商業(yè)地產(chǎn)今后首付款比例可降至30%。

此前不少城市購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)需全款，政策寬松些的城市，首付比例也不低于50%。

單從字面上看，首付降至30%，似乎能顯著利好商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存與價(jià)格企穩(wěn)。但在我看來(lái)，這并非當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)的最大痛點(diǎn)。

若其他限制政策不變，單靠下調(diào)首付比例，很難讓商業(yè)地產(chǎn)止跌企穩(wěn)、加速去庫(kù)存，效果大概率微乎其微。

那么商業(yè)地產(chǎn)的最大痛點(diǎn)究竟是什么？

我認(rèn)為是流動(dòng)性危機(jī)。

過(guò)去幾年，在“房住不炒”的導(dǎo)向下，商業(yè)地產(chǎn)交易被層層限制。無(wú)論新建還是存量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，部分城市僅允許企業(yè)法人購(gòu)買(mǎi)，個(gè)人及家庭購(gòu)買(mǎi)要么受限，要么會(huì)占用住宅購(gòu)房指標(biāo)，且無(wú)任何稅費(fèi)優(yōu)惠。

此前更有城市要求全款購(gòu)買(mǎi)，不提供按揭支持。

正是這些限制流動(dòng)性的舉措，讓商業(yè)地產(chǎn)徹底失去了流動(dòng)性。過(guò)去一年我在北京郊區(qū)調(diào)研了多個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，部分房源價(jià)格跌幅超30%，遠(yuǎn)大于住宅跌幅，觸目驚心。

之所以出現(xiàn)這種情況，核心原因在于：

商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)后無(wú)法落戶，子女入學(xué)受限，交易及持有稅費(fèi)無(wú)優(yōu)惠，且購(gòu)買(mǎi)對(duì)象被嚴(yán)格限定。這直接壓縮了需求群體，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)性枯竭，進(jìn)而影響市場(chǎng)銷售與價(jià)格走勢(shì)。

若這一核心限制政策不發(fā)生根本性改變，僅調(diào)整首付比例，恐怕難以產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。