不少去越南旅游、考察的人，都會(huì)注意到這一點(diǎn)：當(dāng)?shù)睾芏嗟禺a(chǎn)項(xiàng)目，往往就是一兩棟樓。

這跟其它地方（甚至是四線城市），動(dòng)輒一堆“千畝大盤”的現(xiàn)象，截然不同。

這背后的原因，其實(shí)跟越南的土地制度有關(guān)。

2024年5月，以樓仲平為首的江浙中小企業(yè)家代表團(tuán)赴越南考察，走訪一大圈后才發(fā)現(xiàn)，越南不少地方的土地價(jià)格并不低。在接受采訪時(shí)，樓仲平是這么說的：

越南土地基本上都是私有的。

這種說法，實(shí)際上并不準(zhǔn)確，但卻可以解釋，為什么大部分越南開發(fā)商搞不了大型地產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)樵侥铣鞘型恋剡^于“碎片化”，需要挨家挨戶去談判。換言之，拿地成本太高。

也正因?yàn)檫@一點(diǎn)，越南的銀行對(duì)開發(fā)商放貸很謹(jǐn)慎。這就導(dǎo)致開發(fā)商資金實(shí)力有限，不敢賭周期長、投入大的項(xiàng)目，大多只能選擇開發(fā)一棟、賣一棟的模式。

那么問題來了，越南的土地真的是私有嗎？答案是否定的。

越南《憲法》與《土地法》均明確規(guī)定，土地歸全民所有。但在歷史進(jìn)程和具體實(shí)踐中，越南的土地制度逐漸呈現(xiàn)出這個(gè)特點(diǎn)：

名義國有，實(shí)質(zhì)私有。

這種既保留了社會(huì)主義的“殼”，又在“里子”上充分激發(fā)土地要素市場的政策，是怎么形成的呢？一切都要從70多年前的越南土改說起。

1953年，越共率先在北方開始了“土改”，通過沒收、征收、征購等方式，把原屬于地主豪紳、法國殖民者、教會(huì)地主的土地（約占北方土地的七成），分給農(nóng)民，實(shí)現(xiàn)了“耕者有其田”。

通過這次土改，越共把殖民者和地主的土地私有制，變?yōu)檗r(nóng)民的土地私有制。接下來，越南又啟動(dòng)了合作化運(yùn)動(dòng)：

加入合作社的農(nóng)民，不再享有土地的所有權(quán)。

然而，合作社并沒有給越南帶來預(yù)期的農(nóng)業(yè)增長，不僅產(chǎn)量下降，而且社員收入也在大幅減少。于是，社員們對(duì)合作社的工作越來越冷淡，都把精力放在5%的自留田上。截至1973年底，北方陸續(xù)有1098個(gè)合作社解散。

而這時(shí)的南方，還處于“越南共和國”統(tǒng)治下。當(dāng)時(shí)的南越政權(quán)在美國要求下，也頒布了“耕者有其田”法令，對(duì)地主的土地采取“限額”處理。

按照這一計(jì)劃，南越將1.6萬戶地主的大約130萬公頃土地贖買，無償分給60多萬戶、共約400萬農(nóng)民，“私有”成為南方土地制度的基石。

1975年，越南實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一。盡管越南北方的農(nóng)業(yè)合作化-集體化土地所有制模式，早已面臨破產(chǎn)危機(jī)。但當(dāng)局依然在新占領(lǐng)的南方，啟動(dòng)了合作社計(jì)劃。

截至1980年7月，整個(gè)南方成立了1518個(gè)合作社和9350個(gè)生產(chǎn)集團(tuán)，35.6%的農(nóng)戶走上了集體戶道路。

然而，現(xiàn)實(shí)很殘酷，因?yàn)椤皽?zhǔn)備工作”不充分，到了1980年底，大批合作社和生產(chǎn)集團(tuán)解散，整個(gè)南方只剩下173個(gè)中等規(guī)模的合作社和3732個(gè)生產(chǎn)集團(tuán)：

而且這些合作社和生產(chǎn)集團(tuán)的組織，不少已名存實(shí)亡。

到了這種地步，越南的土地制度注定不能沿襲社會(huì)主義鄰居那種模式，他們只能摸著石頭過河了。

1985年前后，越南全國糧食生存幾近崩潰，工業(yè)發(fā)展停滯，高層不得不開啟了“革新開放”。1987年，越南頒布了第一部《土地法》，除了強(qiáng)調(diào)“土地全民所有”外，還正式宣布“公民個(gè)人擁有土地使用權(quán)”。

第二年，越南通過了《十號(hào)決議》，確定集體（即合作社）不再享有土地使用權(quán)。隨后，又陸續(xù)修頒布了幾部新的《土地法》。最終結(jié)果是：

越南的土地政策，也越來越傾向于私有化的趨勢。

一方面，土地使用年限越來越高。比如住宅、農(nóng)業(yè)土地，往往無限期或50年（可自動(dòng)續(xù)）；繼承時(shí)權(quán)利延續(xù)，無需重新申請(qǐng)；租賃土地50～70年，投資項(xiàng)目可達(dá)70年。

另一方面，按照2024年越南新版《土地法》，土地使用權(quán)已經(jīng)涵蓋了這八項(xiàng)：交換、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租、繼承、贈(zèng)予、抵押、出資權(quán)（當(dāng)股份入股公司）。

如果你作為村長，宣布村里的土地歸全村所有，但實(shí)際上，村民們只要手握“紅本”（住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證），就可以自由交易。

到了這一步，和“私有”還有區(qū)別嗎？所謂的“村有”，無非只是一個(gè)招牌罷了。

當(dāng)然，越南同樣也有“涉及公共利益，有收回權(quán)”的規(guī)定。

但在現(xiàn)實(shí)中，手中無地的越南政府，更多時(shí)候只能按照市場原則去推進(jìn)一些項(xiàng)目。至于地產(chǎn)項(xiàng)目，開放商更是免不了挨家挨戶和原業(yè)主談判的“折磨”。

很多人都知道，越南眾多城市存在大量的“排屋”，不少還位于市區(qū)核心位置。按照當(dāng)前的房地產(chǎn)行情，位于河內(nèi)、胡志明市優(yōu)質(zhì)地段的排屋，均價(jià)都在數(shù)百萬美元左右。

跟這樣的城市“原住民”談判，難度有多大，可想而知。因此多年來，越南很多項(xiàng)目（包括地產(chǎn)），大部分土地已協(xié)商成功，但由于少量土地阻滯，導(dǎo)致延誤多年。

今年，越南提出了GDP增速10%以上的目標(biāo)，為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，必須要解決這個(gè)長期存在的“痛點(diǎn)”。上個(gè)月，越南國會(huì)正式通過決議，新增了 3 種國家可收回土地的法定情形：

1.

為建設(shè)自由貿(mào)易區(qū)（

FTZ

）和國際金融中心等重大國家級(jí)項(xiàng)目收回土地

2.

當(dāng)項(xiàng)目用地已與

75%

的土地使用者達(dá)成協(xié)議時(shí)，可對(duì)剩余

25%

依法收回土地

3.

BT

項(xiàng)目（

Build

Transfer

）等公私合作模式準(zhǔn)備補(bǔ)償土地儲(chǔ)備，可依法收回土地。

其中第二條，相信大家很熟悉。按照越南當(dāng)下的發(fā)展節(jié)奏，未來必然少不了一些圍繞土地征收、房屋拆遷引發(fā)的博弈，甚至是過激事件。

但是，越南人也沒得選。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展過程中，所謂的公共利益和個(gè)人利益，總要在碰撞和沖突中，達(dá)到一個(gè)“平衡點(diǎn)”。

THE END

星標(biāo)成竹海外，好內(nèi)容不錯(cuò)過

「東陽」歷史文章：

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