2026年1月20日，由房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問(wèn)公司戴德梁行主辦的新年首場(chǎng)重磅活動(dòng)——2025年終市場(chǎng)回顧媒體發(fā)布會(huì)在金陵亞太樓舉行，針對(duì)寫字樓市場(chǎng)、零售商業(yè)市場(chǎng)以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行年終盤點(diǎn)，并展望2026年行業(yè)發(fā)展新機(jī)遇。

01

南京寫字樓市場(chǎng)震蕩蓄力、積極求變

戴德梁行華東區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部高級(jí)董事歐陽(yáng)江石針對(duì)2025年度南京寫字樓市場(chǎng)進(jìn)行分享，全年南京典型高品質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)面積約40萬(wàn)平方米，入市的典型項(xiàng)目如華貿(mào)中心、南京招商局中心、德基世貿(mào)中心、嘉華AKIS翎際T3等。截止季末，全市高品質(zhì)項(xiàng)目存量超550萬(wàn)平方米。

本年度全市重點(diǎn)板塊可錄得吸納量為22.3萬(wàn)平方米，較去年增加1.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約8%。近兩年成交量相較于2021-2023年有明顯提升，主要受聯(lián)合辦公及運(yùn)營(yíng)商等大面積客戶成交助推影響。

第四季度全市空置率為29.1%，同比增長(zhǎng)約3.9%，環(huán)比增長(zhǎng)約0.7%，租賃市場(chǎng)仍面臨一定挑戰(zhàn)。季末，全市平均租金約2.37元/平方米/天，同比下降7.0%，環(huán)比下降0.8%。

從全年直接租賃客戶的成交行業(yè)來(lái)看，本年度租戶結(jié)構(gòu)更趨多元，主力行業(yè)格局有所調(diào)整。其中金融（22%）、專業(yè)服務(wù)（18%）、商務(wù)商貿(mào)（16%）和TMT（14%）四大行業(yè)穩(wěn)居前列，合計(jì)占比約70%。在成交面積段方面，200–300平方米、300–500平方米及500–1000平方米成為全市最為活躍的典型租賃區(qū)間。

隨著優(yōu)質(zhì)供應(yīng)的持續(xù)落地，有望在2026年入市的典型項(xiàng)目有：信泰中心、河西金融城二期C1、河西金融中心、中芬合作交流中心、雨花紫金數(shù)字研創(chuàng)中心、中興南站5G+產(chǎn)業(yè)園等，預(yù)計(jì)為市場(chǎng)帶來(lái)超50萬(wàn)平方米辦公新增供應(yīng)。

歐陽(yáng)江石最后表示，寫字樓市場(chǎng)整體仍處于供需深度調(diào)整階段，業(yè)主通過(guò)積極的策略調(diào)整在震蕩周期中積累發(fā)展勢(shì)能。展望未來(lái)，市場(chǎng)發(fā)展轉(zhuǎn)向以存量提質(zhì)增效為主的新階段，面對(duì)龐大的存量資產(chǎn)，系統(tǒng)梳理資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、高效盤活物業(yè)資源，已成為緩解市場(chǎng)下行壓力、提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的關(guān)鍵路徑，也為房地產(chǎn)行業(yè)在深度調(diào)整期探索可持續(xù)、綠色發(fā)展提供了重要方向。

02

南京消費(fèi)市場(chǎng)展現(xiàn)強(qiáng)勁韌性

戴德梁行華東區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部高級(jí)助理董事朱丹華在發(fā)布會(huì)上深度剖析了南京零售市場(chǎng)的現(xiàn)狀與趨勢(shì)。據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1—10月，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額6,775.12億元，同比增長(zhǎng)4.3%。堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基本面為南京零售市場(chǎng)的持續(xù)向好發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。四季度，三個(gè)新項(xiàng)目的落成為南京中高端購(gòu)物中心市場(chǎng)帶來(lái)282,000平方米優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積，使市場(chǎng)總存量擴(kuò)大至8,016,930平方米。

本季度，南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)需求旺盛，品牌商加速本地?cái)U(kuò)張，首店首發(fā)持續(xù)升溫。需求主要來(lái)自于時(shí)尚、潮玩、電子產(chǎn)品、餐飲，以及娛樂(lè)等業(yè)態(tài)。雖然新增供應(yīng)規(guī)模較大，但得益于活躍的租賃市場(chǎng)，整體空置率僅環(huán)比上升0.7個(gè)百分點(diǎn)至9.6%，凈吸納量為197,885平方米。

隨著大量的新增供應(yīng)集中入市，部分購(gòu)物中心的業(yè)主開始降低租金收入預(yù)期，提供更具吸引力的租金報(bào)價(jià)和租賃條款，以期實(shí)現(xiàn)更高的入駐率。有鑒于此，南京市中高端購(gòu)物中心首層平均租金報(bào)價(jià)下降至人民幣554.65元每月每平方米，環(huán)比降低2.79%。

多重國(guó)家級(jí)試點(diǎn)的落地，為南京消費(fèi)能級(jí)躍升提供了堅(jiān)實(shí)支撐。今年以來(lái)，南京分別入選國(guó)家級(jí)服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化試點(diǎn)（商貿(mào)流通專項(xiàng)）城市、第二批全國(guó)現(xiàn)代商貿(mào)流通體系試點(diǎn)城市、首批全國(guó)零售業(yè)創(chuàng)新提升試點(diǎn)城市、國(guó)際化消費(fèi)環(huán)境建設(shè)試點(diǎn)城市和消費(fèi)新業(yè)態(tài)新模式新場(chǎng)景試點(diǎn)城市等。南京正探索創(chuàng)新，全力推進(jìn)國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)。

朱丹華表示，建筑面積總計(jì)約2,668,749平方米的中高端購(gòu)物中心計(jì)劃于未來(lái)四年入市。然而，部分項(xiàng)目由于建設(shè)進(jìn)度與招商進(jìn)展未達(dá)預(yù)期，將不得不推遲竣工或開業(yè)時(shí)間。 隨著新項(xiàng)目陸續(xù)入市，南京市場(chǎng)零售物業(yè)間的分化或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。若干表現(xiàn)欠佳的項(xiàng)目或?qū)⒃谖齼?yōu)質(zhì)租戶方面面臨更大挑戰(zhàn)，而成熟項(xiàng)目將通過(guò)開設(shè)首店或旗艦店、優(yōu)化租戶組合、升級(jí)物業(yè)設(shè)施，以及開展主題活動(dòng)等方式提高商場(chǎng)的客流量。

戴德梁行大中華區(qū)研究?jī)?nèi)容主管Shaun Brodie表示, 2025年“國(guó)際化消費(fèi)環(huán)境建設(shè)”與“消費(fèi)新業(yè)態(tài)新模式新場(chǎng)景”兩項(xiàng)國(guó)家級(jí)試點(diǎn)正式落地南京，為南京建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市提供了雙重政策紅利。展望未來(lái)，南京將繼續(xù)擴(kuò)圍實(shí)施消費(fèi)品以舊換新政策，創(chuàng)新多元化服務(wù)消費(fèi)場(chǎng)景，推動(dòng)商旅文體健融合發(fā)展，積極舉辦首發(fā)、首秀、首展活動(dòng)，培育“IP+”新消費(fèi)場(chǎng)景，為城市消費(fèi)升級(jí)注入新動(dòng)力。

03

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)邁入“存量?jī)?yōu)化”“質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)”階段

戴德梁行南京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人劉奕從政策導(dǎo)向、土地市場(chǎng)及企業(yè)需求三個(gè)層面分析了目前的市場(chǎng)特征。

2025年，南京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀政策與市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力共同作用下，整體步入從“增量擴(kuò)張”向“存量?jī)?yōu)化”與“質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)”轉(zhuǎn)變的精細(xì)調(diào)整階段。

政策頂層設(shè)計(jì)精準(zhǔn)化，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)空間高效配置。以“10個(gè)新興產(chǎn)業(yè)集群與26條重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈”為核心的“1026”產(chǎn)業(yè)體系，作為“十五五”的開局布局，為全市產(chǎn)業(yè)用地配置提供了清晰的頂層設(shè)計(jì)，確保土地要素向重點(diǎn)領(lǐng)域傾斜。

政策層面不再“大水漫灌”，而是針對(duì)性地出臺(tái)專項(xiàng)政策，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)滴灌，如江北新區(qū)生物醫(yī)藥14條產(chǎn)業(yè)新政、南京市人才政策2.0等專項(xiàng)政策聚焦高端賽道。

此外，通過(guò)江北新區(qū)-浦口區(qū)一體化融合、棲霞區(qū)-經(jīng)開區(qū)-仙林大學(xué)城三區(qū)融合等機(jī)制創(chuàng)新，打破行政壁壘，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域的產(chǎn)業(yè)功能統(tǒng)籌與空間規(guī)劃協(xié)同，促進(jìn)整體產(chǎn)業(yè)空間的利用效率。

土地市場(chǎng)成交平穩(wěn)，向高績(jī)效板塊聚集。全市工業(yè)用地出讓規(guī)模維持穩(wěn)定水平，土地成交呈現(xiàn)出強(qiáng)烈的集聚效應(yīng)，向擁有產(chǎn)業(yè)政策優(yōu)勢(shì)、基礎(chǔ)設(shè)施完善和產(chǎn)業(yè)集群成熟的重點(diǎn)區(qū)域（如江寧與江北新區(qū)）和優(yōu)勢(shì)賽道（如生物醫(yī)藥、高端裝備、人工智能）集中。

企業(yè)需求行為更趨理性，選址邏輯向“精益化”演變。當(dāng)前市場(chǎng)需求動(dòng)能主要來(lái)源于存量企業(yè)的域內(nèi)搬遷、原址擴(kuò)產(chǎn)或產(chǎn)能整合，由新增市場(chǎng)主體帶來(lái)的增量需求相對(duì)有限。企業(yè)選址過(guò)程中，成本控制意識(shí)持續(xù)增強(qiáng)，選址需求聚焦產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)與投資回報(bào)率，企業(yè)通過(guò)多區(qū)域政策、多項(xiàng)目比選實(shí)現(xiàn)最優(yōu)性價(jià)比。

市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量發(fā)展也促使地方政府招商更為務(wù)實(shí)，這為具備“專精特新”特質(zhì)或穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)能力的中小企業(yè)提供了機(jī)遇窗口，可憑借其投資的確定性，爭(zhēng)取更靈活的發(fā)展條件與有利政策。

劉奕表示，2025年，南京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在‘政策精準(zhǔn)引導(dǎo)’與‘市場(chǎng)理性選擇’的雙重驅(qū)動(dòng)下，發(fā)展范式已悄然轉(zhuǎn)變。未來(lái)，隨著‘1026’產(chǎn)業(yè)體系的深入實(shí)施及區(qū)域融合發(fā)展的深化，市場(chǎng)將進(jìn)一步向集約化、高效化、專業(yè)化方向演進(jìn)。這對(duì)所有市場(chǎng)參與者的專業(yè)研判能力、資源整合能力及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力都提出了更高的要求。

展望未來(lái)，戴德梁行高級(jí)董事、南京及合肥公司總經(jīng)理王飛強(qiáng)指出，2025 年以來(lái)，南京聚焦先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和未來(lái)產(chǎn)業(yè)，通過(guò)機(jī)制創(chuàng)新、平臺(tái)搭建、服務(wù)升級(jí)，成功吸引眾多重大項(xiàng)目落地，城市產(chǎn)業(yè)活力與發(fā)展?jié)摿Τ掷m(xù)釋放。

未來(lái)，戴德梁行將充分發(fā)揮綜合專業(yè)服務(wù)優(yōu)勢(shì)，依托全球客戶網(wǎng)絡(luò)與豐富產(chǎn)業(yè)資源，緊密契合南京現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)方向，深度聚焦新興產(chǎn)業(yè)賽道，全力助力南京構(gòu)建更具競(jìng)爭(zhēng)力的未來(lái)產(chǎn)業(yè)生態(tài)，為城市高質(zhì)量發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文總結(jié)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確 2026 年將繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，通過(guò)降準(zhǔn)降息等靈活高效的貨幣政策工具，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入充足動(dòng)力。

2026 年作為 “十五五” 開局之年，企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境將持續(xù)優(yōu)化，市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇可期。南京憑借堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、多元的產(chǎn)業(yè)布局與持續(xù)的創(chuàng)新活力，正迎來(lái)前所未有的發(fā)展契機(jī)，我們對(duì)南京市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展充滿堅(jiān)定信心。

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法