物業(yè)公司垂頭喪氣，業(yè)主們歡天喜地。

最近一條熱搜給兩邊都整“破防”了：物業(yè)躺著賺錢的好日子，徹底到頭了。

這消息一出，閱讀量直接沖到了2900萬，可見網(wǎng)友對此有多么關(guān)注。

簡單來說，就是全國物業(yè)費(fèi)出現(xiàn)了大跳水，多地小區(qū)的降幅在20%—50%之間。

有網(wǎng)友還調(diào)侃：“這事放以前想都不敢想。”

在2015—2021年房子不愁賣的那幾年里，物業(yè)可是一門“躺賺”的生意。

只要樓盤一交付，仿佛就能聽到物業(yè)公司每月“叮咚到賬”的聲音，更何況在房地產(chǎn)增量的時期，靠著一棟棟小區(qū)的暴漲，物業(yè)可謂賺得盆滿缽滿。

就拿碧桂園服務(wù)來說，僅2021年一年就凈賺43.5億元。

那時候，不少物業(yè)人員只要定期修剪綠化、在小區(qū)里轉(zhuǎn)悠，就能輕松把物業(yè)費(fèi)搞到手。

可如今不一樣了，過去那套只管收錢、對小區(qū)整體狀況“視而不見”的低質(zhì)量服務(wù)模式，正引起業(yè)主們的反感，不少人開始拒繳物業(yè)費(fèi)。

現(xiàn)在又趕上行業(yè)的降價潮，物業(yè)躺賺的日子，怕是真的到頭了。

說到物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系，那真是服務(wù)者嫌繳費(fèi)拖，繳費(fèi)者嫌服務(wù)差，掰扯不完的拉鋸戰(zhàn)。

就拿小紅書博主@Peter Pan來說，最近他就被物業(yè)的“催繳”電話，擾得心神不寧。

12月中旬，Peter接到物業(yè)打來的電話，催他繳納下半年的物業(yè)費(fèi)。他很納悶，明明12月還沒過完，怎么會就這么著急收物業(yè)費(fèi)？

由于年底工作太忙，Peter沒顧上跟物業(yè)細(xì)聊，想著月底再來繳費(fèi)。但接連的電話炮轟，讓他心里很不舒服，只能默默忍著。

直到租客給他打來電話，說物業(yè)已經(jīng)2次上門威脅要物業(yè)費(fèi)，這才把他徹底激怒了。

他放下手頭堆積如山的工作，打電話質(zhì)問物業(yè)為何要在服務(wù)期內(nèi)多次催繳、打擾自己的租客，同時告知對方提供物業(yè)賬單明細(xì)才能繳費(fèi)。

物業(yè)招架不住Peter的質(zhì)問，直接把電話給掛了。緊接著他又打了一通，可管家一聽到電話要錄音，又掛斷了電話。

面對物業(yè)方惡劣的態(tài)度，Peter決定正面回應(yīng)。

他首先向物業(yè)發(fā)送了一條措辭清晰的短信，正式要求對方提供服務(wù)明細(xì)與費(fèi)用依據(jù)，并明確表示在未收到合規(guī)資料前，自己不會繳納物業(yè)費(fèi)。

另外，后續(xù)如果再發(fā)生“過激”催繳行為，他會通過特殊手段來處理。

事后，Peter把自己和物業(yè)的矛盾發(fā)布到網(wǎng)上，當(dāng)天評論區(qū)就“淪陷”了，不少業(yè)主紛紛訴說自己相似的經(jīng)歷：

有人說收到物業(yè)發(fā)來的恐嚇催收短信；還有人說物業(yè)晚上10點(diǎn)還上門催繳；甚至有人認(rèn)為物業(yè)不干正事，只知道催款。

Peter原本只是想發(fā)泄一下自己的情緒，沒想到評論區(qū)卻成了“批斗現(xiàn)場”。

由此可見，小區(qū)物業(yè)千千萬，但業(yè)主們的糟心事卻如出一轍：催繳電話的接連轟炸、公共區(qū)域的亂象叢生、維修訴求的敷衍了事。

這一樁樁一件件，早已把“天下苦物業(yè)已久”刻進(jìn)人心里。

一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在全國218個城市中，有九成業(yè)主希望換掉自己的小區(qū)物業(yè)。

業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾已經(jīng)成為不可調(diào)和的矛盾。

而物業(yè)本身呢，說起來，也是大堆苦水要吐。

就在前幾天，物業(yè)管家安安收到業(yè)主B的投訴，原因是她家樓上的業(yè)主改裝陽臺，造成滲水流到她家樓道去了。

管家知道情況后，立馬聯(lián)系業(yè)主A，讓她緊急處理漏水的區(qū)域?？蓸I(yè)主A覺得這是物業(yè)和開發(fā)商的事，就該物業(yè)出面來維修。

如果非要他家找?guī)煾颠^來維修，業(yè)主B也要承擔(dān)一半的費(fèi)用。

管家心里清楚，業(yè)主B是受害者，沒有義務(wù)承擔(dān)這筆費(fèi)用。于是她忙前忙后，在兩家人中間說好話、做協(xié)商，試圖化解矛盾。

可到頭來，業(yè)主A一句“你們物業(yè)無作為、推卸責(zé)任”，就直接拒繳了接下來的物業(yè)費(fèi)。

管家在社交平臺上吐槽：“干物業(yè)比業(yè)主還想報警?！倍潭桃痪湓?，道出無數(shù)物業(yè)人的心聲。

很多時候，物業(yè)人員為了回應(yīng)業(yè)主們五花八門的需求，像個“社區(qū)消防員”一樣，哪里冒煙就往哪里撲。

可就算拼盡全力去解決，結(jié)果也很難讓所有人點(diǎn)頭。畢竟眾口難調(diào)，一方滿意，另一方可能就覺得吃虧。

于是，誤解疊加著怨氣，慢慢就滾成了雪球：投訴、威脅、拒繳費(fèi)……陷入怎么也解不開的惡性循環(huán)里。

但相比解決內(nèi)部矛盾，行業(yè)所帶來的競爭壓力，才是真正的考驗(yàn)。

數(shù)據(jù)顯示，2024年，我國物業(yè)公司已經(jīng)達(dá)到近37萬，較2008年不足6萬家，已經(jīng)翻了6倍多。

物業(yè)公司的數(shù)量在高速增長，但我國存量房的面積卻在逐漸萎縮。尤其是在2022—2024年這三年里，施工面積分別下降39%、20%和 23%。

也就是說，即便在房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，物業(yè)公司也沒有停止狂飆的擴(kuò)張速度。

這意味著，在新樓盤開發(fā)有限的情況下，越來越多的物業(yè)公司在搶奪現(xiàn)有的存量房。一旦服務(wù)跟不上業(yè)主的需求，就可能面臨被解聘的風(fēng)險。

而這幾年，物業(yè)最大的問題就是“定價高、服務(wù)差”，不少業(yè)主已經(jīng)對此頗有不滿。再加上令人反感的催收方式，讓業(yè)主們生出“取消物業(yè)”的念頭。

迫于行業(yè)競爭和業(yè)主滿意度的雙重壓力，不少物業(yè)公司開始下調(diào)費(fèi)用，甚至取消物業(yè)費(fèi)來博取業(yè)主的“歡心”。

因?yàn)椴贿@樣做，物業(yè)公司要么面臨被淘汰，要么面臨拒繳費(fèi)。不論哪一點(diǎn)都會威脅到公司的生存。

與此同時，多地政府也陸續(xù)推出物業(yè)費(fèi)合理下調(diào)的政策。拿武漢來說，僅去年一年，就完成40個小區(qū)的降價工作。

其中，有個物業(yè)公司在今年采取“雙檔位”的收費(fèi)方案：按年繳納，費(fèi)用從原先3元/m2/月調(diào)至1.6元/m2/月；按月繳納，則下調(diào)到2元/平方米/月。

此外，政策還明確規(guī)定對空置房屋給予物業(yè)費(fèi)減免。比如空置超6個月的房屋，費(fèi)用可降低30%至50%。

有政府出手，一方面能減輕大家的開支負(fù)擔(dān)，另一方面也能鼓勵大家多買房。

尤其是投資房，如果大家在投資的同時還要額外承擔(dān)一部分費(fèi)用，這顯然是不劃算的。

因此，這次物業(yè)費(fèi)的普遍下調(diào)，并非單一因素所導(dǎo)致，而是市場、業(yè)主以及地方政府三方共同推動的必然結(jié)果。

但降價潮下，暗流洶涌。不少物業(yè)公司本就運(yùn)營成本高企，再遇上業(yè)主長期拖欠費(fèi)用，虧損嚴(yán)重，最終只能黯然退場。

前段時間，永升物業(yè)宣布將在今年年底撤出杭州某小區(qū)，它就是一個活生生的例子。

這家成立于2002年的上市公司，其綜合服務(wù)能力曾位列行業(yè)第一梯隊(duì)。

可近幾年頻繁出現(xiàn)衛(wèi)生臟亂差、人員配置不到位、車庫亂停放等問題，為此，業(yè)委會沒少開罰單。

更致命的是，小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率長期低于60%，部分住宅甚至低于40%。截至去年10月，小區(qū)業(yè)主累計拖欠了1200萬元的物業(yè)費(fèi)。

面對如此大的資金壓力，永升物業(yè)實(shí)在撐不下去，只能止損退場。

但它的退場并非個例。數(shù)據(jù)顯示，今年已經(jīng)有10家物業(yè)公司發(fā)布了撤場公告，這對行業(yè)來說無疑是個變天的信號。

如今的物業(yè)公司，既要應(yīng)對降價帶來的利潤壓力，又要面對因服務(wù)不達(dá)標(biāo)而被迫撤場的風(fēng)險。

這對許多曾經(jīng)過慣“舒服日子”的物業(yè)公司來說，是個不小的打擊。

降價對業(yè)主來說固然是件好事，但不少人也擔(dān)心服務(wù)會隨著價格而縮水。

天府新區(qū)海倫堡玖悅府小區(qū)，近期公布物業(yè)降費(fèi)的通知。內(nèi)容顯示從2026年1月1日起，高層住宅從原來3元/m2/月調(diào)至2.1元/m2/月，車位管理更是從每月80元腰斬到40元。

在這之前，該小區(qū)存在“基本衛(wèi)生不做、管道破損、地下室漏水”等嚴(yán)重問題。

所以，比起降價力度的歡喜，大部分業(yè)主們更關(guān)心其服務(wù)質(zhì)量是否會跟著下降。

這背后其實(shí)反映的是業(yè)主對物業(yè)的信任缺失，即使降價也很難提起業(yè)主對小區(qū)服務(wù)質(zhì)量的信心。

說白了，物業(yè)降價不是核心目的，質(zhì)價是否相匹配，才是業(yè)主最關(guān)心的。

那么，針對這種情況，難道沒有兩全的辦法嗎？

其實(shí)不然，為了適應(yīng)當(dāng)下的物業(yè)環(huán)境，真正滿足業(yè)主的需求，萬物云早已探索出“彈性定價”的服務(wù)模式。

換句話說，把定價權(quán)交給業(yè)主，讓他們參與到物業(yè)管理中，共同創(chuàng)建新的社區(qū)。

萬物云為了讓業(yè)主看到一份詳細(xì)的服務(wù)清單，梳理出508項(xiàng)的作業(yè)清單，其中有158項(xiàng)為基礎(chǔ)服務(wù)，剩余部分業(yè)主可自行選擇，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行收費(fèi)。

公司自今年實(shí)施后，旗下物業(yè)收繳率不僅提升20%，同時在存量市場還斬獲114個新項(xiàng)目，年化飽和收益接近7個億。

能在短期內(nèi)取得這么大的成果，算是打了個漂亮的翻身仗。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這套“彈性定價”模式不僅是對物業(yè)管理行業(yè)的創(chuàng)新探索，更是對當(dāng)前市場環(huán)境的積極回應(yīng)。

除此之外，一些小區(qū)物業(yè)也對服務(wù)做出新的嘗試。

比如在武昌區(qū)，有小區(qū)建立信托制物業(yè)的模式。他們把業(yè)主繳存的物業(yè)金放在信托賬戶里，業(yè)主可以通過相關(guān)平臺查看每一筆的收支明細(xì)。

同時，信托賬戶里所產(chǎn)生的收益都?xì)w全體業(yè)主所有，其中10%用于支付物業(yè)費(fèi)，剩余部分用來服務(wù)小區(qū)。這種公開透明的運(yùn)作模式，反而得到業(yè)主的一致好評。

事實(shí)上，不管是彈性定價機(jī)制，還是信托物業(yè)服務(wù)，本質(zhì)上都是物業(yè)行業(yè)為適應(yīng)市場變化而做出的重要探索。

只要價格夠透明、服務(wù)跟得上，物業(yè)和業(yè)主才能和平共處，把小區(qū)這個“家”共同經(jīng)營好。否則搞再多降價，也很難挽回業(yè)主想要續(xù)費(fèi)的心。

畢竟，房子是不動產(chǎn)，可人心是活的。

誰能讓業(yè)主住得安心，誰就能在存量房中站穩(wěn)自己的腳跟。

參考資料：

1.三聯(lián)生活周刊：《全國物業(yè)費(fèi)“大跳水”，你家的物業(yè)費(fèi)降了嗎？》

2.南風(fēng)窗：《物業(yè)費(fèi)，全國大跳水》

3.澎湃新聞：《物業(yè)費(fèi)讓業(yè)主說了算，萬科物業(yè)創(chuàng)新推出“彈性定價”模式》

4.封面新聞：《多個城市物業(yè)費(fèi)同比下降，居民更關(guān)心“質(zhì)價是否相符”》

作者：卓卓

編輯：柳葉叨叨