“X 山”民宿在麗江白沙古鎮(zhèn)外的一個村子里，2025年開業(yè)，能直接看到玉龍雪山。店子非常新，體驗非常差，店員是附近的村民，一直在民宿里抽煙，大堂里烏煙瘴氣。我預定的是套房，位于樓梯旁，聲音特別吵。只能換到一間小房間，但不能退差價。院子和天臺，擺放著廉價的塑膠秋千，房間裝修粗糙，洗手臺瓷磚的尖角，沒有做任何打磨，直接暴露著，房客稍微不小心碰到，立馬皮開肉綻。

怒江霧里村（南七道攝）

“我估計現在大理80-90%的民宿，都是虧損的?！痹诖罄斫洜I民宿13年的孫哥，很認真地對我說。他是北方人，之前在鳳凰古城開民宿，后來來了大理，開了一家很火的民宿，叫“云堂”，他正在裝修第二家民宿。

我們找了一家咖啡廳，坐在天臺上聊天，這也是一家民宿，雖然天氣晴朗，在11月的淡季，一個客人都沒有，想點兩杯咖啡，但店員都不在。2022年我在大理時，這里每天都很熱鬧。這是民宿行業(yè)的一個縮影。

一方面消費不振，不斷轉讓倒閉，不斷降價。另外一方面，民宿又在瘋狂擴張。新店數量不斷增長，價格甚至越來越高。僅在大理，2024 -2025 年，每晚2000-3000元的新民宿，不斷上線，哪怕在11月的淡季，價格并不低，2024年開張的“不下山”每晚2580元，“凡塵”：3300元。2025年的“木夕”：2580元，“山叁夏”：3180元。開業(yè)不久的“青山村49號”，創(chuàng)下了大理最貴的民宿單價，整個別墅獨棟7個房間，每晚高達6.8萬，不上攜程，不接散客，據說馬云也來住過。

2025年11-12月，我花了兩個月時間，在云南旅行，70%時間住民宿，30%住酒店。包括大理、迪慶、怒江、德宏、麗江、保山、紅河、西雙版納等，其中包括熱門的大理古城、麗江古城、香格里拉、景邁山等。住了不下20間民宿，從單價 300-700元；酒店包括喜來登、凱悅、悅榕莊，從800-3500元。在這其中，看到了云南乃至中國民宿行業(yè)發(fā)展的真實情況。也許，這也是中國經濟的一個縮影和折射。

在云南，民宿最集中的前三城市，分別是大理、麗江、香格里拉（迪慶）。我在這些地方，體驗了各種檔次的民宿和酒店。

大理諾鄧村（南七道攝）

諾鄧村是大理云龍縣下面的一個古村落，云南最早的史籍《蠻書》中，諾鄧是迄今唯一保存原名的村落，據說有千年歷史。以產井鹽和諾鄧火腿出名。經過《舌尖上的中國》宣傳，熱度一飛沖天。但這個地方只能自駕和旅游大巴到達，沒有公共交通。

復甲流芳客棧是整個諾鄧村最大的民宿，祖上出過兩位進士，所以叫“復甲”，乾隆御賜“復甲流芳”。前后兩個巨大的院子，位于山頂，還有一個家庭博物館，可以俯瞰整個村莊。

整個諾鄧村的物資，包括客人行李，都要靠騾子從山腳運上去。老板姓黃，20多歲，諾鄧本地人，大家叫他小黃。他父親老黃從90年代開始就做青旅，接待徒步的人，那時很多老外來徒步，包括法國、加拿大、西班牙等，他把這些老外送給他的紙幣，都用一個鏡框裱起來，掛在樓上。問：“為何現在老外不來了？”他說不知道。

小黃是95年的，全村90后的年輕人，有20多個，只有他自己在村里經營民宿。其他都搬去縣城了，或者去昆明和廣東打工了?，F在云龍縣一份普通工作月薪4000左右。當地房價大概6-7000元。

因為各種條件限制，諾鄧基本主要是本地人經營民宿，外地人很少。即使本地年輕人，要回村做民宿，首先自家要有足夠大的房子。由于歷史原因，諾鄧的很多院子，產權是幾家人共有的，各種糾紛，還需要投一大筆錢修復+裝修。這直接阻止了數量的增加。小黃因為擴建后院，還有銀行貸款沒還清?！皦毫Σ恍?。”他也聽說了大理古城，民宿價格卷的厲害，雖然諾鄧沒有惡性競爭，他擔心也會走到這一步。

小黃說近五年，最大變化就是客人的年齡，“以前80%是年輕人，說走就走的旅行，一不高興就辭職出去旅游了?，F在80%是退休的老年旅行團。老年人有錢有閑，但不好伺候，喜歡低價團，又特別挑剔?！?/p>

在大理古城，因為老孫的第一間和第二間民宿都在施工，所以他介紹了古城的和意居民宿。我在2022年時，曾在云堂住過30多天，非常愉快。云堂設計和環(huán)境服務不錯，是大理最受歡迎的民宿之一。

和意居的老板，是一對來自深圳的夫妻。他們審美不錯，裝修很好，有兩進院子，院子里有一棵超級大的銀杏樹，秋天葉子黃了，非常美。老板很熱情，給了我三樓最大的房間，還給了友情價。居住體驗很棒。

老板娘小小說，他們在大理已經有10來年了。在剛開始做民宿時，行情好得特別夸張，一間房可以賣到2000元左右。有時房客們?yōu)榱藸幍揭粋€房間，甚至會不斷加價，現在他們附近的好幾家民宿，因為各種原因，已經轉讓，但和意居相對穩(wěn)定。

大理的民宿，在整個云南都很特殊，因為風景好，地理位置好，海拔不高，交通便利。一年四季，除了12月-1月的風季，天氣都不錯。所以這里從來不缺民宿的投資人和新玩家。云南的民宿里，不管是老板的審美、裝修、思維，民宿的服務和管理，大理是絕對的頭部。

修建中的麗江民宿（南七道攝）

最糟糕的是，整個白沙古鎮(zhèn)以及外圍，是一個巨大的工地。各個地方都在施工修民宿。店員告訴我，對面施工的民宿已經超高了，修建后，會擋住后面所有民宿的視線。周邊人各種舉報，管理部門拆過一次了，現在又修起來了。

和其他地方民宿不一樣，這里的店員一直強烈推薦購物和吃飯的地方，要主動開車送過去。后來孫哥告訴我，這類大多是吃回扣的。特別是玉石之類，返點可以高達50%以上。實在受不了灰塵、煙味，于是搬去了麗江的凱悅酒店。

炒茶的景邁山民宿老板（南七道攝）

普洱景邁山，是中國茶的源產地之一，剛申請到了非遺。加上日出云海非常美，所以逐漸成為了網紅景點之一。景邁山的民宿，大多是在這兩三年開始經營的，大多是本地村民經營。所以在房間的設備服務上參差不齊。

我住的這家民宿名叫翁洼69號，是本村布朗族夫婦開的，全家人都很淳樸熱情，2025年國慶剛開業(yè)，房間新，很干凈。在陽臺可以直接看到云海和夕陽，在民宿里，一起和老板釀包谷酒，帶著我去大山里采蘑菇，山里水塘抓魚，體驗家庭采茶炒茶等，去茶廠體驗普洱茶的制作流程。這才是民宿真正有魅力的地方，也是它和酒店不一樣的地方。

在香格里拉住了四個地方，獨克宗古城兩間民宿，松贊林寺一間民宿，仁安谷一間酒店。這里的民宿，基本沒有主人的個性和色彩?；揪褪且婚g家庭旅館。大多是外地人來開的，包括北方、昆明等地的，惟一的區(qū)別就是選址和裝修。

因為想沾“松贊林寺”的光，同時蹭“松贊林卡”五星酒店的流量，香格里拉很多酒店會取名“松贊XX”，我住的這間松贊酒店，2025年開業(yè)，確實在裝修和設備上花了大價錢，但老板不管事，把所有業(yè)務交給了一幫沒有經驗的管家，管理很粗糙。其他兩間民宿中規(guī)中矩，沒有驚喜和驚嚇。

因為老孫強烈推薦香格里拉仁安谷的悅榕莊，這是國內第一家。仁安谷還被BBC評為“2025年最值得去的亞洲秘境”，所以搬去了悅榕莊，全藏族式的院子，價格不便宜，居住感受，不可描述。

怒江并不是熱門目的地，因為我安排了去那邊徒步。迪麻洛是怒江的第一站，這里有一個小民宿，老板是當地村民。但體驗是我在云南最差的，不提也罷。

后來搬去了秋那桶村的“半山渡”，這家民宿，是一個神奇的存在。造價并不便宜，管家說近千萬，村民說大概是5-600萬。它并不是單純的市場經濟投資行為。是一個大理的民宿老板，通過招商引資來到了當地，算是新農村建設項目之一，希望借此拉動當地旅游和就業(yè)。

這家民宿看上去像一座土司的城堡。但比土司時代生活品質高出太多，全石頭和原木建設，造型優(yōu)美，功能齊全，能俯瞰整個怒江。房間特別干凈和現代化，包括冷熱水的沖洗馬桶，干濕分離，空調等。二樓還有一個帶大玻璃窗的閣樓，供客人曬日光浴，非常舒適。管家和廚師夫妻很熱情，吃了很多當地的家常菜。我住了一周，這也是我住得最舒適的民宿之一。

整個行程下來，綜合體驗最好的，還是大理和普洱。

“你還建議別人來大理開民宿嗎？”我問孫哥，他笑笑說，“我給不了別人建議，反正不管什么情況，這行業(yè)每年都有人來，有人走?！本W上有個段子，說文藝青年破產三件套：咖啡、書店、民宿。他補充說，“如果現在一個老板自帶流量，善于網絡營銷，可能還有機會?！眰鞑ツ芰Τ闪撕诵母偁幜?。

根據央廣網的報道，“大理州擁有8952家正常經營的酒店與民宿，民宿數量接近全國總量的5%?！钡罄矶辔焕习逭f，各種有牌無牌的民宿，應該有20000家甚至更多。而在2020年，全州大概6000多家。也就是說，疫情之后，不僅沒有停滯，反而翻了幾倍。

民宿行業(yè)到底在發(fā)生什么？

新店爆炸式增長：老孫介紹，疫情后，大量在城市中的中產或者以上的人，他們因為儲蓄、出售房產、工作等原因，資金和個人沒有更好出路。貌似風險較小的民宿，成了出口之一。這導致了供給側發(fā)生變化，數量在增加，區(qū)域在擴散。從集中在大理、麗江，開始向普洱、彌勒等地擴散，鄉(xiāng)村民宿成新增長點?，F在云南每個地市，麗江、保山、大理、怒江、香格里拉。到處都是工地，遍地都是房子。

如果民宿沒有主人的個性、氣質，其實就是快捷酒店、招待所。

云南文旅廳的數據，2020年全省民宿1.2萬家，2025年約2.3萬家，五年間復合增速25%。這僅僅是在文旅部門備案的正規(guī)民宿。而大量無證小微民宿，農村民宿，數據可能是這數倍。攜程等平臺，對新店特別是裝修好投入大的新店，會有流量和曝光傾斜。

游客增加，消費減少：和很多人想象中不一樣的是，疫情后游客數據一直增長中。2025年大理游客12148.85萬人次，同比增10.41%。麗江8300萬人次，同比增約2.93%；香格里拉（迪慶州）3416.59萬人次，同比增20.79%。但是人均的消費能力增加并不明顯，甚至下降。老孫說他的民宿，以前人均房價都在500以上，但近些年基本上是300左右了。在11月份，大理古城最便宜的民宿，單間的大床房，沒有空調，帶早餐，只要50元。

游客在分散：云南很多地方旅行主要靠公路，根據云南省交通運輸廳數據，云南高速公路從2020年的5016公里，到2025年超1萬公里，增長100%，90%以上縣通高速。農村實現100%行政村通硬化路、95%自然村通硬化路。道路的優(yōu)化，必然帶來游客的外溢，游客看完迪慶州德欽縣的梅里雪山，去到怒江第一站就是丙中洛鎮(zhèn)，但是因為農村公路開通后，很多人會去到滇藏邊界的秋那桶村的民宿去住，更便宜，視野更好。肉眼可見的是，丙中洛在衰落了?，F在阿布吉措、南極洛、色八貢等以前只能徒步到達的景點，都在公路化了。

而交通工具的變化，對民宿也有影響?！皬?018–2025，中國房車年銷量，從7374輛增長到超1.2萬輛，市場保有量在25萬輛左右”。公路便捷、房車和露營地的迅速增長，進一步擠壓了低端民宿的價格，從而引發(fā)新的低價戰(zhàn)，本來就難的，變得更難了。

城市之間競爭：從地方政府的角度，文旅產業(yè)具有天然優(yōu)勢：投入少，見效快，不涉及復雜工業(yè)審批。能拉動投資、就業(yè)、消費多個指標，方便講故事。相比高端制造、造車這種人才密集、資金密集的重工業(yè)，文旅是門檻最低、反饋最快的，也是最安全的，最后一點特別重要。2025年地方文旅打造的網紅IP，最典型的就是貴州“村超”（榕江），鄉(xiāng)村足球+美食+民俗，接待游客超2600萬人次，旅游綜合收入超296億元。帶動周邊民宿、餐飲、農產品銷售暴漲，榕江成為縣域文旅標桿。

同樣一個黃金周，一個人或一個家庭的預算，大概率只能去1-2個城市。去了榕江縣，可能就沒法去附近的荔波縣了。于是就造成了城市間的競爭，爭奪“人和錢”的競爭，在三個層級：同省的地市州之間、州縣之間、甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間。

流量變化：以前民宿老板不需要自己搞流量，上架平臺，坐等訂房。但現在除了攜程等，還得自己會玩小紅書抖音等，遇到負面還得自己去公關，對于店主的綜合素質要求越來越高，很多玩不轉的估計就越來越難了。2025年，鹵鵝哥帶動重慶榮昌成為“美食+打卡”目的地，上半年接待游客同比+40%，旅游綜合收入同比+35%，周邊民宿、餐飲滿房率長期超90%。一個人紅了，會拉動一個城市旅游經濟。

民宿行業(yè)的兩極分化，再進一步的加劇中。也許，這是中國經濟復雜性的一個縮影。

（文中所有圖片均為南七道原創(chuàng)）

南七道

環(huán)球旅行的商業(yè)博主；

去 100 個國家，訪談 1000 個海外中國創(chuàng)業(yè)者，記錄他\她們的財富故事。

珍愛南叔，順手“在看”