先從兩組數(shù)據(jù)開始

第一組：2025年出生人口，792萬，創(chuàng)下自1949年以來的新低

第二組：2025年商品房銷售面積88101萬平米，商品住宅銷售面積73299萬平米；商品住宅銷售額83937億元，商品住宅銷售額73335億元

最接近銷售面積的年份是2008年和2009年的均值

2008年商品房銷售面積65970萬平米，2009年商品房銷售面積94755萬平米

最接近銷售額的年份是2015年，時年商品房銷售額84230億元，商品住宅銷售額70559億元；翌年之后的2016年，商品房銷售額暴增至112385億元，商品住宅銷售額增至95010億元

問題只有一個，不買房，是因?yàn)榻Y(jié)婚生娃的少了嗎？

眾所周知的基本事實(shí)是，人口是影響房地產(chǎn)的重要因素。

70城新建商品住宅指數(shù)中，2025年同比上漲的有四個城市，上海+4.8%；杭州+2.2%；合肥+1.5%；烏魯木齊+0.6%

上海杭州這兩個城市，人口的吸納能力很強(qiáng)，一個吸全國一個吸河南安徽加江蘇

合肥的韌勁很足，淮北向合肥提供源源不絕的人力資源；

另一個反向的例子是河南，從峰值的1億人口減少至9000多萬，省會鄭州的指數(shù)-4.8%

另外兩個想不通的例子是廣州深圳，廣東是全國最能生娃的省份，廣州的房價指數(shù)-4.8%，深圳-4.4%

所以，人口的凈流入或者凈流出對樓市有影響，但應(yīng)該不是核心因素。

那么問題又來了，是沒有大撒幣放水嗎？

之前賣房子的置業(yè)顧問們最為習(xí)慣的一種語言表達(dá)方式是，“貨幣大放水，錢越來不值錢，不如早買房子”

2008-2009年，和2015-2016年這四個房地產(chǎn)的重要年份中，M2大撒幣都起到了推波助瀾的作用

2008年M2供應(yīng)量475166億元，2009年增至610224億元，2010年再增至725851億元；增量絕對值不大，相對同比分別為17.8%、28.5%、19.7%

2015年M2供應(yīng)量1392278億元，2016年增至1550066億元；增量絕對值上去了，相對同比沒2009年那么高，分別13.3%、11.3%

2024年M2余額到了3135322億元，2025年M2余額340.29萬億；絕對值更高，同比分別7.3%和8.5%

這幾個關(guān)鍵年份的M2數(shù)據(jù)顯示，放水多了，對樓價很有正面影響，但是這兩年放的水也不少，但是樓價反而更低了

所以，說放水能刺激樓價的說法，失效了！

那么問題來，樓市上不去，是因?yàn)槭杖雴幔?/strong>

還是這幾個年份的人均可支配收入情況

2008-2010年人均可支配收入分別為9957元、10977元和12520元

絕對量不多，增長率不小，同比分別9.5%、11.0%、10.4%

2015-2016年人均可支配收入分別為21966元和23821元

絕對值比上組數(shù)據(jù)高了近一倍還多，增長率分別7.4%和6.3%，同比下去了

2024-2025年人均可支配收入分別為41314元和43377元

絕對值比上組數(shù)據(jù)高了近一倍，增長率分別5.1%和5.0%

人均可支配收入增加值不小，但樓價沒有和收入齊頭并進(jìn)，所以，說樓市和收入強(qiáng)關(guān)聯(lián)的，大概也不是正確的。

從2025年末開始，不少專業(yè)人士給樓市開各種“藥方”

最具代表的是，孟大爺?shù)摹敖型７ㄅ摹?、?0年無差別貼息”、“京滬全面取消限購讓京滬樓市線起來，先進(jìn)帶動后進(jìn)，給二三四線城市打個樣板”

還有些更為接近民生的經(jīng)濟(jì)學(xué)家的意見

換“國補(bǔ)”為更為直接的“直接給中低收入者發(fā)錢”、更多的降LPR至十年國債收益率水平

嗯，有些很有道理，有些“藥方”恐怕只能是經(jīng)驗(yàn)或者異想天開。

樓市是個復(fù)雜系統(tǒng)問題，假以時日，一定能撥開云霧，見到黎明！